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1、收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告成都三维旅游治理咨询有限公司2001年11月收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告项目负责人：张江魁项目组组长：高 平项目组成员：孟 友 周静愚 敬 敏 李 旭成都三维旅游治理咨询有限公司2001年11月目 录内容提要第一部分 项目的特性2一、项目的由来2项目托付单位及其托付要求2受托单位的责任、工作程序2二、本项目的专门性21、旅游景区的专门性22、仙水岩项目的专门性 33、旅游景区专门性、仙水岩项目专门性决定的评估的专门性 4三、评估论证的法规和政策依据5四、评估论证依据的数据采集、认定及调整5第二部分 项目现状评价9一、资源评价9道教的历史文
2、化价值9崖墓的历史文化、科考价值9丹霞地貌的艺术观赏、科考价值10休闲度假旅游10二、条件评价10区位条件10自然条件11地域组合条件11经营条件11三、市场与产品评价12现有客源市场评价12现有产品评价12四、效益评价13五、投资环境评价13硬环境评价13软环境评价13第三部分 项目进展前景分析15一、分析的前提和几个讲明15二、龙虎山景区市场定性分析15资源定位15产品定位16市场定位16市场划分16龙虎山景区以后客源增长中可能的利好因素17对仙水岩的制约因素和不利因素19加入WTO后对龙虎山景区的阻碍20定性分析的结论20三、定量分析20对不同市场范围内旅游接待量增长趋势的综合分析20区
3、域旅游系统的生命周期23FF龙虎山旅游容量26 2020 年龙虎山景区国内旅游接待量预测27仙水岩景区的接待量31第四部份 经济分析35一、收入、成本及收益分析35收入分析35成本分析36景区经营收益分析41三、投资方案评估42几个问题的讲明42景区资产价值评估44内含酬劳率测算45投资回收期法（TD）46四、三种评估方法所得结论讲明47五、对四个最有价值方案的会计测算48六、风险分析54第五部分 评估结论及投资建议55一、评估结论所依据的若干前提55政治经济和政策稳定性前提55数据真实性前提55自然环境爱护前提55正常有序的经营和积极促销前提55二、评估结论55项目的可行性55市场前景及投资
4、回报55不利因素56三、给托付单位的若干建议56对出让单位主体资格的质疑56对转让经营权范围的界定56投资开发商在上述范围内的经营治理权限的界定56要求景区治理当局对协调仙水岩与其他景区关系作出承诺57附件：龙虎山景区基础数据资料收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告内容提要龙虎山景区是江西省要紧旅游区之一，具有国家级风景名胜区、国家地质公园、国家森林公园、全国AAAA级景区等品牌，仙水岩崖墓是全国重点文物爱护单位。为筹措后续建设资金，拟以15 000万元出让仙水岩经营权30年。本评估论证的目的是：评估仙水岩的资源价值、推断其以后进展趋势尤其是客源市场走向，同时对收购方案作财务分析。对龙虎
5、山景区现状的评估结果：从资源角度看，龙虎山、仙水岩的资源具有旅游价值，但在全国范围比较，其价值一般；从市场角度看，如此的资源状况在江西那个特定区域具有较好市场价值；从开发状况和经营条件看，景区现有条件差不多差不多适应国内旅游接待需要并有能力支撑客源成倍增长的需要。对项目进展前景的评估结果：龙虎山的景区定位是融道教圣地、崖墓奇观与丹霞山水为一体的独特景观；产品定位是中国东部独有的、具有吸引力的、生态与历史文化相结合的休闲旅游产品；市场定位是以国内旅游为主的生态休闲旅游目的地。2020年以后的旅游接待量在100万120万人次之间，仙水岩在其中占70左右，可达到7886万人次。对收购经营权方案的财务
6、分析结果：仙水岩的收入来源差不多上只有门票收入，其成本中需要调整人力成本和促销费用两个因素。通过资产评估法、内含酬劳率测算、投资回收期法三种方法测罢了20个方案并选出最有价值的4个方案。评估论证结论：仙水岩有较好的客源市场前景；收购经营权的经济效益在良到一般之间；有较高的现金流量； 4个最有价值的收购方案内含酬劳率在11.512.7之间，静态投资回收期在912年之间，动态投资回收期在1014年之间，所得税税后的回报在7 8793 4928万元之间，折现后在5 69219 409万元之间。第一部分 项目的特性一、项目的由来项目托付单位及其托付要求1、托付单位江西国力实业进展有限公司（以下简称：托
7、付单位）是一家在多个领域进行投资、开发、经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。2、托付的项目龙虎山景区是江西要紧旅游景区之一，为实施进展规划，拟通过出让包括仙水岩在内的核心景区经营权以筹集后续建设资金。依照招商文件，景区提出的要约为：以15 000万元人民币（下同）出让仙水岩经营权30年。3、托付的要求为了投资决策的科学性，托付专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性论证。受托单位的责任、工作程序1、受托单位成都三维旅游治理咨询有限公司（以下简称：受托单位）是专业旅游咨询机构，受托承担本项目的评估论证。2、受托单位的责任受托单位应当按照“市场优先”、“客观中立”、“不拔高不贬低”的原则，对
8、该项目作出独立的推断和有客观依据的结论。3、工作程序通过现场踏勘、与相关人士座谈、查阅公开资料和财务数据、发调查表等方式广泛收集资料；进行分析研究，独立得出结论，然后撰写评估报告；托付单位聘请专家对评估报告进行评审。二、本项目的专门性1、旅游景区的专门性旅游景区不同于其他行业，甚至与同属旅游行业的旅行社业、旅游酒店业、旅游运输业也有较大差异，其专门性在于：门票收入是景区的最要紧收入，而客源是带来门票收入的唯一途径。景区的非门票收入（旅游商品、住宿、餐饮、娱乐等）也是完全依靠客源的。旅游景区不同于生产企业，一个旅游景区开发完成以后，其产品能够被无限次的重复使用，除了新建、改建接待设施外，不需要接着大量投入，维护的成本也是有限的。因而客源就成了唯一重要的收入来源。旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本差不多不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但要紧是其中的人工费用和宣传促销费用增加。因此，旅游景区有一个关系其生存的客源临界点，客源总量一旦越过了那个临界点，所增加的门票和非门票收入差不多上能够都认为是纯收入。景区的促销力度直接关系客源的增长。中国公民爆发式的旅游热潮并不是对任何景区一视同仁，而一定是优先选择知名度最高的、资源最宝贵、最稀缺的景区作为旅游
