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1、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行与王笛、林志芳金融借款合同纠纷一审民事判决书广州市越秀区人民法院民事判决书（2013）穗越法民四初字第32号原告：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，营业场所广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：严俊玲，行长。委托代理人：陈彦，广东拓孚创展律师事务所律师。被告：王笛，身份证住址：湖南省邵阳市大祥区。委托代理人：赵学丰，广东红棉律师事务所律师。被告：林志芳，台湾居民，现下落不明。原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行诉被告王笛、林志芳金融借款合同纠纷一案，本院于2013年1月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈彦、被告
2、王笛的委托代理人赵学丰到庭参加诉讼。被告林志芳因下落不明无法送达，经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后，没有到庭应诉，本院依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告诉称：2002年1月14日原告与两被告在自愿、平等基础上签订了粤穗淘按字2002年第04104号购房担保贷款合同，约定：两被告向原告申请贷款，贷款金额为人民币44万元，贷款期限为20年（从2002年1月至2022年1月止），采用等额本息法还款，贷款执行利率4.65%，在合同期内，如遇国家调整利率，贷款人将按国家规定利率调整。两被告同意将位于广州市越秀区环市中路276号之一2108房（原预告登记地址：广州市
3、越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁21H）的房屋的房产作为抵押物抵押给原告，并在广州市房管部门办理了抵押登记手续。根据合同约定，借款人逾期还本付息，贷款人有权向借款人收取逾期利息，逾期利息按国家规定计收。借款人违约，贷款人有权要求借款人立即清还全部欠款，或有权按本合同规定的形式处分抵押的房地产。合同签订后，原告依约于2012年1月23日向两被告发放了贷款44万元。但被告长期无法按期还款，截止2012年12月2日，被告尚有贷款本金余额358701.97元，正常利息91466.93元，逾期利息32948.04元，共计为人民币483116.94元需要归还给原告，故起诉请求人民法
4、院依法判决：1、解除原告与两被告签订的粤穗淘按字2002年第4104号购房担保贷款合同；2、两被告立即归还原告借款本金358701.97元及至实际还清借款之日止的全部正常利息、逾期利息（暂计至2012年12月2日，正常利息为91466.93元，逾期利息为32948.04元；此后各类利息按照合同约定标准计算），合计为人民币483116.94元；3、原告有权对依法处置两被告提供的抵押物（广州市越秀区环市中路276号之一2108房）所得价款享有优先受偿权；4、两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、财产保全费、公告费、速递费、评估鉴定费、人口信息查询费等）。原告为证实其诉讼请求，向本院
5、提供如下证据：1、借款申请表；2、购房担保借款合同；3、个人借款凭证；4、房地产抵押登记证明书（复印件）及依申请公开信息复函；5、欠款清单；6、结婚证。被告王笛辩称：1、由于国龙大厦的开发商存在一房多卖、重复抵押的情形，造成重大事件，其法人代表逃到美国至今未归案，事件爆发后，由于被告无法判断所购买的房屋有无涉及一房多卖情形，也无法判断原告与开发商是否进行相应的违法行为，故被告无法按照原来的合同履行还款义务；2、不同意原告的第二、三项诉讼请求，由于前述的原因，在未查清之前，被告不履行合同义务有合理抗辩权，如果被告是唯一购房人，没有第三人主张权利的话，被告可以按照原来的合同履行义务，故原告的诉讼请
6、求不合理。被告王笛未向本院提供证据。被告林志芳未应诉答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明：被告王笛与被告林志芳为夫妻关系，两被告于2001年7月2日在湖南省邵阳市人民政府婚姻登记处登记结婚。根据原告提供的2002年1月9日中国农业银行广东省分行营业部个人住房消费借款申请审批表显示，借款人与抵押人均为王笛、林志芳（即本案被告），借款用途为购买住宅，购房地址及抵押房产地址均为广州市越秀区环市中路国龙大厦裕兴阁21H号，申请商业性借款金额为440000元，售房者名称为广州市国龙房地产开发有限公司，购房合同（协议）号为穗房预合字99012383。2002年1月14日，原告（为贷款人）、两被告（为借款人
7、）及案外人广州市国龙房地产开发有限公司（为保证人）签订了合同编号为粤穗淘按字2002年第04104号购房担保贷款合同，其中约定：“借款人因购买位于广州市环市中路南侧广州空军后勤部大院路段国龙大厦裕兴阁21H单元的商品房，同意把其与保证人签订的购房合约（合约编号穗房预合字99012383）项下的房产及其权益抵押予贷款人，赋予贷款人以第一优先受偿权，作为偿还本合同项下贷款的保证；贷款人向借款人提供人民币贷款440000元，在办妥本合同的抵押登记或备案后，贷款人把上述贷款全部拨入借款人在贷款人开立的存款账户内，同时根据借款人预先签署的付款授权书，将有关贷款金额以借款人的名义划入保证人开立的账户内；贷
8、款期限为贰拾年，从2002年1月至2022年1月止；贷款利率按月利率4.65执行，借款利息按月计付，借款利率在合同期内，如遇国家调整利率，贷款人将按国家利率规定进行调整；借款人应从贷款贷出日的次月开始依照本合同附表的规定期数、每期付款金额及付款日期按月偿还贷款本息；每期付款金额计算方法经双方约定采用等额法计算；借款人逾期还本付息，贷款人有权向借款人收取逾期利息，逾期利息按国家规定计收；下述任何情况均属违约：1，借款人及或保证人违反本合同的任何条款；如有任何违约情况发生，除非有关事项已在贷款人感到满意情况下获得圆满解决，否则贷款人有权要求借款人立即清还全部欠款，或有权按本合同规定的形式处分抵押的
9、房地产，或要求保证人履行回购保证责任；本合同的订立、解释及争议的解决均适用于中华人民共和国法律，受中华人民共和国法律保障”。庭审中，原告表示上述合同签订地点为原告的经营场所即广州市越秀区环市东路338号首、二层。上述合同签订后，原告依约于2002年1月23日向两被告在原告发放贷款人民币440000元。原告与两被告亦在国土房管部门办理了抵押房产的抵押登记手续。根据广州市国土局房地产管理局于2002年1月22日出具的广州市房地产抵押登记证明书，其中载明“抵押权人：中国农业银行广州市淘金支行；抵押人：王笛、林志芳；房屋坐落：越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁21H；权利价值：人
10、民币556519元；主债权金额：人民币440000元；权利存续期限为20年，设定日期：2002年1月17日”。庭审中，原告表示涉案抵押房产的地址已变更为广州市环市中路276号之一2108房，被告王笛对此予以确认。两被告在借款合同履行期内多次出现逾期还款，自2007年11月20日起停止履行还款付息义务，截至2012年12月2日，两被告尚拖欠原告借款本金358701.97元、正常利息91466.93元、罚息23278.56元。原告催收债权未果，遂诉讼至本院。庭审中，原告表示罚息和复利均按照正常利率上浮50%计算。另查，根据广州市国土资源和房屋管理局于2012年7月10日在网站发布的“公示”显示，“
11、经审核，现初步认定王笛、林志芳为国龙大厦裕兴阁2101、2108、2801房的真实购房人。如有异议，请在本公示发布之日起三十日内，持有效证明向广州市房地产交易登记中心提出”。2012年11月15日，广州市房地产交易登记中心向原告出具编号为12-1107号依申请公开信息复函，其中载明：“经查，广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁21A房（2101房）、21H（2108房）分别已以99012382号、99012383号办理预售备案，预购人均为王笛、林志芳。已申请办理过户手续，现处于发证环节。均有抵押情况，他项权人均为中国农业银行广州市淘金支行（查询时点2012年11月15
12、日）”。另被告王笛至今未能提供有关证据证明涉案抵押房产存在一房多卖以及原告与开发商有相应违法行为的情形。本院认为：被告林志芳是台湾居民，本案为涉台金融借款合同纠纷，依照最高人民法院有关司法解释的规定，本案应参照涉外商事案件处理。根据中华人民共和国民事诉讼法第二百六十五条之规定，“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产、或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在
13、地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖”。因本案的合同签订地、合同履行地、可供扣押财产所在地均在广州市越秀区区域内，属于本院管辖范围，故本院作为依法享有涉台商事案件管辖权的人民法院，有权对本案行使司法管辖区。另因原告与两被告在涉案购房担保贷款合同中约定合同的订立、解释及争议的解决均适用于中华人民共和国法律，故本案应适用我国作为裁判准据法。原告、两被告及案外人广州市国龙房地产开发有限公司于2002年1月14日签订的粤穗淘按字2002年第04104号购房担保贷款合同是缔约双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上形成的合意，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同依法成立生效，并对
14、缔约各方产生约束力。原告已按合同约定向两被告发放了借款，而两被告在履行借款合同过程中长期未能依约履行还款付息义务，构成严重违约，并损害了原告的合法债权，致使原告的合同目的无法实现，根据中华人民共和国合同法第九十四条第（四）项之规定，本院对原告主张解除上述购房担保贷款合同的请求予以支持。合同解除后，依照中华人民共和国合同法第九十七条之规定，两被告作为借款人应将尚欠的贷款本息清还给原告。但因罚息已含有惩罚性质，故罚息不应当再计算复利，本院对此不予支持。两被告为其债务提供抵押的位于广州市环市中路276号之一2108房（原广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁21H房）已办理了
15、抵押登记手续，原告依法对该抵押房产享有抵押权，在两被告不履行上述还款义务时，原告有权以两被告提供抵押的房产在折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款中优先受偿。至于被告抗辩称其逾期还款系因为涉案房屋涉及一房多卖、原告与开发商存在相应违法行为，但至今未能提供有关确凿证据予以证明，故本院对此不予采信。综上，依照中华人民共和国合同法第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条以及中华人民共和国担保法第三十三条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行与被告王笛、林志芳于2002年1月14日签订的合同编号为粤穗淘按字
16、2002年第04104号的购房担保贷款合同于本判决发生法律效力之日予以解除。二、被告王笛、林志芳应于本判决发生法律效力之日起十日内，清偿借款本金358701.97元及利息、罚息（暂计至2012年12月2日止的利息为91466.93元、罚息为23278.56元；从2012年12月3日起至本判决限定还款之日止的利息、罚息按照借款合同约定的标准计算）给原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。三、被告王笛、林志芳不履行上述债务时，原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行有权以被告王笛、林志芳提供抵押的位于广州市环市中路276号之一2108房（原广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁21H房）折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行的其他诉讼请
