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1、 土地法律政策简介内蒙古自治区国土资源厅规划处二 一一年八月 内容 农发行培训要求内容 1 土地管理基本制度 最新政策 2 土地管理实践中的热点问题及相关政策 如土地利用规划修编 农村土地整治 土地市场调控 土地违法问责 农村土地制度改革等 重点是农村土地整治 3 土地储备相关政策解析 如土地财政政策 内蒙古土地市场分析 新增建设用地报批流程 具体要求 拆迁安置补偿要求 土地储备办法 相关政策 土地储备过程中四证办理 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 土地使用证 施工许可证 等 主讲内容 一 土地管理制度二 土地政策法规体系三 建设用地管理 一 建设用地审批 二 土地储备 三 国有建设用
2、地供应四 农村土地整治五 内蒙古土地市场六 热点问题的认识七 首府地价 一 土地管理制度 一 土地的法律概念1 土地自然属性土地是自然资源 具有面积有限性 位置固定性 质量差异性等特点 土地不仅是平面的 而且还是立体的 2 土地经济属性土地 劳动力 资本是三大生产要素 土地是商品 土地使用权可以依法进行转让 土地是资产和资本 3 土地法律属性土地是权利 土地的各种权利义务关系体现在法律上 所有权的绝对性权能的可分离性种类的多样性 土地的法律概念 是由地球表面上下的一定空间以及空间内附着于土地的一切物质和权益所组成的综合体 二 土地的重要性1 土地作为自然资源 关系到国家的粮食安全 2 土地作为
3、生态资源 关系到国家的生态环境安全 3 土地作为资产和资本 关系到国家的经济安全 特别是金融安全 利用土地间接融资 土地抵押融资比重越来越大 目前我国30万亿的银行贷款中 有15万亿是土地抵押贷款 利用土地直接融资 通过土地到资本市场进行直接融资 不断推高地价 股价 容易使房地产市场和资本市场都产生泡沫 4 土地作为权利 关系到社会安定 三 土地管理制度土地制度包括土地所有制度 土地使用制度 土地管理制度 土地产权制度等 土地管理制度是土地制度的重要内容 是国家政权以社会代表身份对领土范围内土地 进行管理 监督和调控的制度 机构和手段的综合 1 制度即规则体系 是涵盖土地管理所有方面和各个环节
4、的土地行政规范体系 是由法律法规 规章 规范性文件等组成的制度体系 后面将重点介绍有关内容 2 手段即达到土地管理目的的途径 方法 办法 包括法律 立法 司法 经济 市场化配置 财政收支 土地金融 行政 登记 统计 巡查 行政命令和决定及指示 宣传教育等 技术 调查 勘测 评价 评估 规划 计划 设计 科研 等手段 3 机构即土地管理主体的组织架构 职能职责 运行机制体系等 部 省区 盟市 旗县 乡镇五级国土 相关部门 规划 房产 农 林 牧 草 财政 审计 监察 金融等 事业单位 中介机构 市辖区 城市新区 开发园区等分局及基层国土所 均为市或旗县派出机构 权力结构 自治区级土地行政业务主要
5、受国土资源部领导 其他 人 财 物 事 主要接受自治区政府领导 是政府组成部门 自治区以下实行下管一级领导班子的所谓垂直管理模式 决策权 规则权主要集中在中央 主要审批权集中在区和中央两级 执行权 管理实务的重心在市 旗县 部门间权力制约增强 二 土地政策法规体系 一 宪法 宪法中规定的都是最基本的内容 包括国家的基本制度 人民的权利义务等 有关土地的最基本的制度也是在宪法中进行规定的 建国后 我国出现四部宪法 1954 1975 1978 1982 现行的是1982年宪法 先后经过1988 1995 1999年 2004年四次修改 其中两次修改涉及土地 1988年删除了土地不得出租的规定 增
6、加了土地使用权可以依法转让的规定 标志土地使用制度改革的重大突破 同年国务院发布 城镇土地使用税暂行条例 改费为税 从而结束了国有土地无偿使用的历史 2004年将征用与征收进行了区分 有关土地的内容是 宪法 第十条进行规定的 主要规定了四方面的内容 一是土地的所有制 包括哪些是国有土地哪些是集体土地 二是规定了征收与征用 三是土地使用权可以依法转让 四是应当合理利用土地 二 基本法律1 民法通则 1986年通过 财产权部分规定土地相关内容 2 物权法 2007年3月全国人大通过 是我国的基本民事法律 主要回答了三个问题 一是物属于谁 谁是物的主人 二是权利人对物享有哪些权利 他人负有怎样的义务
7、 三是怎样保护物权 侵害物权的要承担哪些民事责任 物权法的作用 直接体现在两方面 其一是定分止争 其二是物尽其用 由于土地是最重要的物 因此 物权法 有一半的条文都与土地直接相关 不叫财产法 而叫物权法 主要是因为财产权的范畴大于物权的范畴 财产权中除了物权之后 还有债权 知识产权等 而债权已经有合同法调整 而知识产权已经有商标法 专利法等法律进行调整 物权法 全面肯定土地管理法 以基本法的形式确立了 土地管理法 的指导思想 基本原则和主要制度 物权法 对区分土地权利义务特别重要 三 专项法律 1 土地管理法 1986年6月25日 91年定为土地日 颁布 同年8月1日国家土地管理局成立 土地管
8、理法 的颁布 实现由多头分散向集中统一管理 无法可依到有法可依的转变 1988年12月29日修正 因1988年宪法修改时删除了土地不得出租的规定 增加了 土地使用权可以依照法律的规定转让 土地管理法 相应进行了修改 1998年8月29日的修订 我国首次以立法形式确定了土地基本国策和严格土地管理的基本法律制度 为实现土地利用方式和管理方式的根本转变提供了法律保障 对我国的经济社会发展产生了重要影响 同年国土资源部成立 此次 1998年 修订 多方面开创我国自然资源立法的先河 成为我国自然资源立法的典范 是除基本法律外第一部提交全民讨论的法律 第一部经全国人大常委会3次审议通过的法律 第一部从法律
9、上确立土地基本国策的法律 第一部按照市场经济原则在立法思想 基本原则和主要内容等方面 对原法进行全面修订的法律 第一部将改革决策与立法决策相结合 用立法推动改革的法律 第一部法与实施条例同步实施的法律 2004年8月28日修正 2004年 全国人大常委会又对 土地管理法 做了适宪性修改 就土地征收 征用进一步作出明确规定 2 城市房地产管理法 1994年7月公布 1995年1月1日施行 有关主要内容是对城市土地的开发 出让 转让 抵押等进行了规定 四 配套法规建设国务院出台 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 土地管理法实施条例 基本农田保护条例 等行政法规 国土资源部制定20余部土地管理方面
10、的部门规章 大量规范性文件 包括与财政 金融 建设 农业 发改等行政主管机关相互联合制定的规范性文件 各地先后制定了 土地管理法实施办法 等方面的地方性法规 规章近150部 还有规划 森林 草原 农业 渔业 担保等相关法规 国土资源部令 第3号1999年2月24日通过 建设用地审查报批管理办法 第5号1999年4月26日通过 闲置土地处置办法 第6号2000年7月13日通过 在京中央国家机关用地土地登记办法 第9号2001年10月18日通过 划拨用地目录 第10号2001年10月18日通过 征用 收 土地公告办法 第11号2002年4月3日通过 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 第14号20
11、02年11月22日通过 土地登记资料公开查询办法 第17号2002年12月20日通过 土地权属争议调查处理办法 第21号2003年6月5日通过 协议出让国有土地使用权规定 第26号2004年10月29日修订通过 土地利用年度计划管理办法 第33号2006年6月8日通过 耕地占补平衡考核办法 第35号2006年11月20日通过 土地估价师资格考试管理办法 第37号2006年11月20日通过修订 土地利用年度计划管理办法 第39号2007年9月21日通过 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 第40号2007年11月28日通过 土地登记办法 第42号2008年11月29日修订公布 建设项目用地预
12、审管理办法 第43号2009年2月4日修订公布 土地利用总体规划编制审查办法 总之 以 宪法 民法通则 物权法 为基础 以 土地管理法 城市房地产管理法 等单项法律为核心 以大量的行政法规 部门规章和地方性法规 规章为补充的 适应经济社会科学发展 适应社会主义市场经济体制要求的土地管理法律体系已基本形成 未来的任务是进一步修改完善 土地管理法 将适应改革发展的内容固化 制定颁布 土地法 是调整土地权利义务关系本身的要求 是土地重要性日增的要求 是理顺与森林法 草原法等综合性法律关系的要求 三 建设用地管理 一 建设用地审批1 一般政策规定 1 土地管理法律规定 任何单位和个人搞建设需要用地的
13、必须依法申请使用国有土地 2 在3种情况下 经批准 可以用集体土地 无需办理土地征收手续 农村集体经济组织兴办企业 乡镇村公共设施和公益事业建设 村民建设住宅 3 商品住宅小区项目 必须使用国有土地 不得占用集体土地 小产权 4 土地法设定了农用地转用 土地征收审批两项审批事项 农用地或未利用地转用审批 将农用地或未利用地变为建设用地 即批准改变土地用途 未利用地转用纳入审批 是继 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 国发 2006 31号 2006年11月19日修订公布 土地利用年度计划管理办法 部37号令 规定将未利用地转用纳入新增建设用地控制指标 作为土地利用年度计划 指令性 后的结果
14、 土地征收审批 将集体土地变为国有土地 在通常情况下 两项审批一并办理 5 审批权限 转用审批和土地征收审批的权限 在国务院和省级政府两级 市 县没有审批权 需要征收基本农田的 无论占多少 必须报国务院批 建设需要征收基本农田以外的耕地超过35公顷的 国务院批 不足35公顷的 省级政府批 征收其他土地超过70公顷的 国务院批 不足70公顷的 省政府批 国有未利用地只转不征的审批由省级规定 条例 2 审查内容 是否符合规划 纳入计划 管制 调控 是否履行耕地占补平衡义务 保护耕地 缴纳新增建设用地土地有偿使用费 土地纯收益 是否明确了征地补偿方案 明确了被征地农民社会保障措施 集体和农民权益 是
15、否按履行了征地报批前的程序 告知程序 土地现状确认程序 土地补偿和安置的听证程序等 权利保障 是否涉诉 涉案 涉访 有争议 矛盾纠纷 按项目报批的拟供地方案是否符合产业政策 禁 限目录 调控 符合用地标准 指标 0824号 集约 供地方式要求 划拨 协议和招牌挂 市场化 最低价标准 商业性 工业 流失 3 征地补偿费 征地补偿费的内容土地补偿费 安置补助费 青苗和地上附着物补偿费 征地补偿费的标准 按原用途补偿 改革前 征收耕地的土地补偿费和安置补助费 总和不超过土地被征收前三年平均年产值的30倍 其他土地由省区参照制定 青苗和地上附着物补偿费由各省区制定标准 改革后 用征地统一年产值或征地区
16、片综合地价的一定倍数 我区05年启动制定 09年公布 11年已开始更新 青苗和地上附着物补偿标准授权市 旗县政府制定实施 现标准特点 同一标准值覆盖区片内标准一致 不因征地目的及用途不同而有差异 原用途土地价值差异以倍数微调 征地统一年产值 补偿后仍不能使被征地农民保持原有生活水平 由当地政府从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴 新旧补偿标准的比较 实质 土地收益分配 征地补偿费由市 县人民政府自征地补偿安置方案批准后 在法律规定的时限内 3个月 全额支付给被征地农村集体经济组织 征地补偿费的分配 土地补偿费在农村集体经济组织内部合理分配 安置补助费因安置补助方式不同而可以支付给不同主体 村 单位 本人或支付保险 青苗补偿费及地上附着物补偿费 支付给青苗及地上附着物所有者个人 4 国家要求各地要尽快建立被征地农民社会保障制度 被征地农民社会保障所需资金 原则上由农民个人 农村集体 当地政府共同承担 被征地农民社会保障所需资金从当地政府批准提高的安置补助费和用于被征地农户的土地补偿费中统一安排 两项费用尚不足以支付的 由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决 二 土地储备 重点介绍
