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1、建设项目招投标及工程承包合同 学习重点 掌握建设项目招标投标的概念与程序明确工程承包合同及合同管理的内容与方法 知识点一 工程招标流程 备注 从该项目入场到发出中标通知书大致需要时间为70日 1 1项目入场登记 1 1 1建设单位提供资料 1 投资项目管理部门关于建设项目审批 核准或备案文件 或用户的项目证明材料 2 规划许可证 或规划意见书 3 项目登记 在建设网上登记建设工程信息 获得编码 1 2发布招标公告 资审文件递交 1 2 1发布招标公告和资审文件送审6个工作日招标代理机构编制资格预审文件初稿 建设单位负责审核确认并盖章 招标公司到交易中心办理 1 2 2资格预审文件备案和发售5个
2、工作日 1 2 3资格预审申请文件递交3个工作日 资审文件初稿 审核确认盖章 资审文件领取 资审申请文件递交 1 3资格预审抽专家 1 3 1资格预审抽专家1个工作日招标机构前往标办办理专家抽取手续 招标人拟派评审代表应提供下述资料 1 招标人与拟派代表签订的一年以上劳动人事合同 以及加盖社保管理机构印章的招标人为拟派代表缴纳的社会保险 基本失业保险 基本医疗保险或养老保险 相关证明 2 相关专业中级以上职称证书或招标人关于拟派人员作为资格预审评审代表的书面报告 附有关领导批示意见 3 招标人拟派代表身份证复印件 1 4资格预审评审 资格预审结果备案 1 4 1资格预审评审2个工作日根据投标申
3、请单位的个数 将资格预审安排在有形市场 由招标公司当天将资审文件送至标办 由评审委员会在标办内会议室独立封闭评审 1 4 2招标公司编制资格预审评审报告1个工作日 1 4 3招标人对资格预审结果确认并盖章2个工作日 1 4 4资格预审结果备案3个工作日 在进行上述工作期间 同时进行下列工作 建设单位提供完整的施工图 编制工程量清单 招标公司准备招标文件初稿 建设单位审核确认盖章 1 5招标文件报送 开标 评标 1 5 1备案通过后 招标公司将招标文件报送交易中心审核 3个工作日 1 5 2招标文件发出到开标20日 1 5 3评标专家抽取1个工作日 1 5 4开标1个工作日招标人派的代表携带授权
4、书 身份证复印件到标办会议室参加开标会议 招标公司组织 提前招标的项目必须拿到规划许可证后才能开标 1 5 5评标1个工作日 1 5评标报告 签订合同 1 5 6招标公司整理评标报告 招标人对评标报告确认盖章1个工作日 1 5 7中标结果公示5个工作日 1 5 8评标报告和中标通知书送标办审核备案3个工作日 1 5 9发出中标通知书 签订施工合同 备注 从该项目入场到发出中标通知书大致需要时间为70日 知识点二 工程项目招标范围和规模标准规定 国家计委3号令第二条关系社会公共利益 公众安全的基础设施项目的范围包括 一 煤炭 石油 天然气 电力 新能源等能源项目 二 铁路 公路 管道 水运 航空
5、以及其他交通运输业等交通运输项目 三 邮政 电信枢纽 通信 信息网络等邮电通讯项目 四 防洪 灌溉 排涝 引 供 水 滩涂治理 水土保持 水利枢纽等水利项目 五 道路 桥梁 地铁和轻轨交通 污水排放及处理 垃圾处理 地下管道 公共停车场等城市设施项目 六 生态环境保护项目 七 其他基础设施项目 第三条关系社会公共利益 公众安全的公用事业项目的范围包括 一 供水 供电 供气 供热等市政工程项目 二 科技 教育 文化等项目 三 体育 旅游等项目 四 卫生 社会福利等项目 五 商品住宅 包括经济适用住房 六 其他公用事业项目 第四条使用国有资金投资项目的范围包括 一 使用各级财政预算资金的项目 二
6、使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目 三 使用国有企业事业单位自有资金 并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目 第五条国家融资项目的范围包括 一 使用国家发行债券所筹资金的项目 二 使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目 三 使用国家政策性贷款的项目 四 国家授权投资主体融资的项目 五 国家特许的融资项目 第六条使用国际组织或者外国政府资金的项目的范围包括 一 使用世界银行 亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目 二 使用外国政府及其机构贷款资金的项目 三 使用国际组织或者外国政府援助资金的项目 第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目 包括项目的勘察 设计 施工 监理以
7、及与工程建设有关的重要设备 材料等的采购 达到下列标准之一的 必须进行招标 一 施工单项合同估算价在 万元人民币以上的 二 重要设备 材料等货物的采购 单项合同估算价在 万元人民币以上的 三 勘察 设计 监理等服务的采购 单项合同估算价在 万元人民币以上的 四 单项合同估算价低于第 一 二 三 项规定的标准 但项目总投资额在 万元人民币以上的 知识点三标底的编制 一 标底的概念标底是建筑工程造价的表现形式之一 是指由建设单位经批准自行编制或委托有编制标底资格和能力的咨询 监理单位代理编制 并经当地招标投标管理部门或工程造价管理部门核准审定的发包造价 二 标底造价的编制依据1 各行业建设工程工程
8、量清单计价规范 2 国家或省级行业建设主管部门颁发的计价定额和计价办法 3 建设工程设计文件及相关资料 4 招标文件的工程量清单及有关要求 5 工程建设项目相关标准 规范 技术资料 6 工程造价管理机构或物价发布的工程造价信息或市场价格信息 7 其他相关资料 工程标底的参考作用和原则 1 工程标底的参考作用工程施工招标标底主要用于评标时分析投标价格合理性 平衡性 偏离性 分析各投标报价差异情况 作为防止串标 抬标的参考性依据 标底不能作为评定投标报价有效性和合理性的唯一和直接依据 2 编制标底的原则客观反映工程建设项目实际情况和施工技术管理要求 客观反映工程建设项目的合理成本和利润 三 编制标
9、底需要考虑的因素1标底必须适应目标工期的要求 对提前工期因素有所反映2标底必须适应招标单位的质量要求 对高于国家验收规范的质量因素有所反映3标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化 考虑材料差价因素4标底必须充分考虑招标工程范围5标底要合理考虑现场条件和合理的施工方案 知识点四投标报价的编制 一 投标报价的概念投标报价是指施工单位根据招标文件及有关计算工程造价的资料 计算工程预算总造价 在工程预算总造价的基础上 再考虑投标策略以及各种影响工程造价的因素 然后提出投标报价 只有信誉好 质量优 工期合理 施工措施好 报价低的企业才能中标 二 报价的竞争力1提高报价的准确性2在报价时只有首先确定
10、最优施工方案 这样才有竞争力3以改善施工组织管理 提高生产率来提高报价竞争力4研究招标文件中双方经济责任5充分利用现场勘察和资料 三 投标报价决策 1 建设项目投标报价一般由工程成本 风险费用 预期利润三部分构成 工程成本估价以工程预算造价为基础 综合考虑本单位的经营管理 技术水平 合理确定人工材料机械的消耗量和价格水平 然后计算其他直接费 现场经费和间接费等 确定预期利润不仅要考虑在投标竞争中获胜还要争取达到一定的目标利润 在计算时 可结合长期利润 近期利润及单项工程的利润综合报价 投标报价技巧的分类 1 采用不平衡报价法2 多方案报价法3 突然降价法4 先亏后盈法5 承诺优惠条件6 争取评
11、标奖励 不平衡报价法是指一个工程项目的投标报价 在总价基本确定后 如何调整内部各个项目的报价 以期既不提高总价 不影响中标 又能在结算时得到更理想的经济效益 有时招标文件中规定 可以提一个建议方案 或对于一些招标文件 如果发现工程范围不很明确 条款不清楚或很不公正 或者技术规范要求过于苛刻时 则要在充分估计风险的基础上 按多方案报价法处理 即是按原招标文件报一个价 然后再提出如果某条款作某些变动 报价可降低的额度 这样可以降低总造价 吸引招标人 报价是一件保密的工作 但是对手往往会通过各种渠道 手段来刺探情报 因之用此法可以在报价时迷惑竞争对手 即先按一般情况报价或表现出自己对该工程兴趣不大
12、到快要投标截止时 才突然降价对于大型分期建设的工程 在第一期工程投标时 可以将部分间接费分摊到第二期工程中去 少计算利润以争取中标 这样在第二期工程投标时 凭借第一期工程的经验 临时设施以及创立的信誉 比较容易拿到第二期工程 但第二期工程遥遥无期时 则不可以这样考虑 投标报价附带优惠条件是行之有效的一种手段 招标人评标时 除了主要考虑报价和技术方案外 还要分析别的条件 如工期 支付条件等 所以在投标时主动提出提前竣工 低息货款 赠给施工设备 免费转让新技术或某种技术专利 免费技术协作 代为培训人员等 均是吸引招标人 利于中标的辅助手段有时招标文件规定 对某些技术指标的评标 可以提供优于规定的指
13、标值 评标时能给予适当的评标奖励 知识点五工程施工合同计价类型和合同条款应用 1 工程施工合同计价类型工程施工合同按照合同计价方式和风险分担情况划分 有以下四种类型 1 固定总价合同 工程数量 取决于图纸 合同的单价及合同总价固定不变 由承包人包干 除非发生合同内容范围和工程设计变更及约定外的风险 适用 规模小 工期短 技术简单 设计到位的工程 2 固定单价合同 合同的各分项工程数量是估计值 合同履行中 将根据实际发生的工程数量计算调整 而各分项工程的单价是固定的 除非发生工程内容范围 数量的大量变更或约定以外的风险 可以调整工程单价 适用 工程数量难以确定的工程建设项目 1 和2 归类于 固
14、定价格合同 3 可调价格合同 可调价格合同又可以分为可调总价合同 工程数量是固定的 和可调单价合同 工程数量是预估可调整的 两种合同的总价和各分项工程的单价可以按照合同约定的内容范围 条件 方法 因素和依据进行调整 适用 规模大 技术复杂 工期长 总价 设计到位 单价 量无法确定 共同原因 人材机市场价格波动大 4 成本加酬金合同 合同价格中工程成本按照实际发生额确定支付 承包人的酬金可以按照合同双方约定的工程管理服务费 利润的固定额计算 或按照工程成本 质量 进度的控制结果挂钩奖惩的浮动比例计算 工程数量的风险分配 决定总价和单价合同价格的风险分配 决定固定价格合同和可调价格合同一般情况下
15、设计到位 图纸清晰 工程量清单明确的项目 可采用总价合同 设计不到位 图纸不清晰 工程量清单不准确或没有工程量清单的项目 可采用单价合同 一般情况下 工程周期短 价格变动因素少的项目 可采用固定价格合同 工程周期长 价格变动因素多的项目 可采用可调价格合同 2 建设工程合同文件的组成及解释顺序 1 施工合同协议书 2 中标通知书 3 投标书及其附件 4 合同专用条款 5 合同通用条款 6 标准 规范及有关技术文件 7 图纸 8 工程量清单 9 其他辅助资料 如双方有关工程的洽商 变更等书面协议或文件 3 合同管理 建设工程合同管理可划分为两个层次 国家机关及金融机构对建设工程合同的管理 建设工
16、程合同当事人及建立单位对合同的管理发包单位 承包单位及建立单位对建设工程合同的管理体现在施工合同从订立到履行的全过程中 在合同履行过程中的重点和难点问题主要包括以下方面 1 不可抗力 由于不可抗力是由合同双方当事人不能预见 不能避免 不能克服的客观原因引起的 其后果应由承发包双方按照公平原则合理分担 不可抗力事件导致的人员伤亡 财产损失 费用增加和 或 工期延误等后果 由合同双方当事人一般按以下原则承担 1 永久工程 包括已运至施工场地的材料和工程设备的损害 以及因工程损害造成的第三者人员伤亡和财产损失由发包人承担 2 承包人设备的损坏由承包人承担 3 发包人和承包人各自承担其人员伤亡和其他财产损失及其相关费用 4 承包人的停工损失由承包人承担 但停工期间应监理人要求照管工程和清理 修复工程的金额由发包人承担 5 不能按期竣工的 应合理延长工期 承包人不需支付逾期竣工违约金 发包人要求赶工的 承包人应采取赶工措施 赶工费用由发包人承担 2 工程转包与分包 工程转包是指不行使承包人的管理职能 不承担技术经济责任将所承包的全部工程转给他人承包的行为 承包人不得将其承包的全部工程装包给他人
