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1、汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311-88631922、88631958火车站商业项目可行性研究报告针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全面调查。物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场、酒店（详情见楼盘调研情况表）。并且对市房管局、市土地局等政府部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士也做了深入交流，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述：第一部分 保定市宏观房地产市场研究写字楼1、市场供应情况及销售情况：目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区、恒祥
2、北大街这样周边配套齐全、商业氛围浓郁、交通便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心、兴远现代城、GOGO不夜城；本地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大厦。写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。 2、价格情况：本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这样的价差很小。无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房的价差较大。但现房基本上是有价无市。如：高区的恒通财富中心销售初期2400元/M2，而现在的二手房出售价达4200元/ M2；兴远现代城期房现售25
3、00元/M2，而发展大厦现房3500元/ M2。 3、出租情况： 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。如：高区的恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。 整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在60%以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。 4、产品特征及功能配套标准： 面积段较全，从30 M290
4、0 M2的都有。 大部分是简装，部分产品带卫生间。部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调的写字楼高300元/ M2。 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。市场结论：从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二、三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。商住公寓1、市场供应情况及销售情况：商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。面积在40 M270 M2、户型结构合理的比较畅销，面积在100 M2以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更
5、加滞销。位置处于商业氛围好、交通便利、周边配套完善的商务公寓相对于位置较偏的销售情况好。如：秀兰银色星座虽然价格降到1500元/ M2，但仍有许多房子销售缓慢。华海大厦福星阁也属于这种情况；同样处在闹市区的兴远现代城、财智中心、恒通财富中心、侨生.裕华金街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。本地块附近商住公寓供应量很小，03年鑫隆湾一经推出销售火爆。特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。2、价格情况：商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接近。配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如：恒通财富中心的商住公寓售价4000元以上。（期房售价2200元/
6、，2003年6月销售）。3、出租情况：整体出租情况良好。如：恒通财富中心、财智中心入住率达70%以上。4、产品特点及功能配套：商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。面积段较全，30 M2300M2的都有。都有电梯。个别有中央空调。高层建筑均以塔楼为主。建筑风格简约现代。至少是有厨房厕所的一室一厅。市场结论：从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广泛，需求较大，特别是位置处在闹市区、小户型的倍受购房者青睐，而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业类型从市场角度出发是可行的。底商1、市场供应情况及销售情况现在市场上底商供应量较大，无论住宅、商业、写字楼的一、二层部分基
7、本都是底商，整体销售情况良好。尤其是小进深、大面宽，面积在100 M2以下的底商比较畅销，面积在200 M2以上、套价在100万以上的商铺销售缓慢。2、价格及出租情况不同区域的底商销售价格差距很大。根据位置不同销售价格大部分在40008000元不等，闹市区一层底商价格最高达28000元/M2，如裕华金街一层底商将近30000元/M2。大部分底商出租情况良好，紧邻本地块的康泰大厦底商出租情况良好。二层底商的租赁价格均在1-1.7元/ M2之间，一层底商的租赁价格能达到2元/ M2。底商价格在未来一段时间仍会稳中有升。3、产品特点：底商易于出租，大部分底商以二层为主，实行捆绑销售，面积均较大，大部
8、分在150 M2以上。市场结论：购买底商保值增值性强，具有可租可自用的特点，投资风险性小，是很多人投资的首选物业类别。市场供需两旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后仍会有不错的销售前景。分割式产权商场1、市场供应及销售情况2003年2005年产权式商场市场供应量很大，基本都是开盘期销售火暴，销售率达80%以上，后期剩余铺位很少，销售迟缓。 如：京海铜锣湾、西苑美世界、国贸大厦。 购房者以投资客为主，涉及人群广泛，男女老少皆有，购买热情高涨，一般都在正式放开销售时排队抢购。 产权式商场大部分炒作力度都非常大。一般实行返租三年，包租1015年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额获利的
9、欲望。但是目前保定的大小商场基本饱和，很多商场经营都是屡战屡败，所以此物业虽销售火暴，但后期可能都面临招商不利的严峻考验，投资者风险很大。2、价格情况产权式商场根据铺位位置的不同价格在500011000元不等，总价款在10万元以下，套价较低的销售的较快。3、产品特点： 产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。 多以出售单位面积产权为主，单位面积较小，以8M2为一个单位为主。市场结论：市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式；在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，销售周期较短。但后期存在很大的经营风险。酒店：1、经营及销售情况
10、： 在销售和招商的酒店中，项目附近有两个，销售情况都不理想，建基大厦主楼、金马商务酒店现在内部冷清萧条。 在高开区酒店的产权销售价位是24002500元/，基本与商住公寓的价格差不多。 恒通财富中心大酒店，从2003年5月份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。现在已经售完，无其他酒店产权销售项目。通过调查的九个酒店经营状况（后附酒店经营入住情况明细表），不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星级以上的酒店，如东方大都会、恒通财富中心大酒店入住情况都不错。基本入住率在80%左右。根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由120元/人天-280元/人天也不同。 项目周边酒店普遍
11、经营不够理想，平均入住率在10%-30%之间。市场结论 ： 从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使一部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。第二部分 项目地块分析一、优势分析：本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。该地段属于城市一级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。紧邻火车站，人气较旺。距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。项目三面临街，商业价值较高。乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近一直是城市最繁华的中心。 距建华批发市场，十方商贸城较近，
12、由此带来很多商机。二、项目劣势及风险分析（一）、政府规划风险和地块风险：1、目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。2、随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主；而汽车站也将在2006年5月份所有短途和长途车都迁至新汽车站；火车站和汽车站的搬迁引起的一系列不确定性问题很多： 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。3、此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。4、保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。5、地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。6
13、、地块附近流动人群较多，固定消费群少。7、此地块经过几次转手，地价较高；此地块为一级商业地段，市价在100万/亩，而贵公司拿地的价格高达160万/亩。8、因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。9、因项目周边无一经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。10、地块面积小，在产品设计上局限性很大。（二）、市场风险1、由于前一段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营、出租、投资收益兑现等问题会逐渐暴露，一旦投资收益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。2、本地块周边没有一个成功案例。3、地块周边租售
14、情况不理想，租售价格均较低。4、不过保定市每年的商品房销售面积大概在50万M2左右，现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有一部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。（三）、开发商自身风险1、佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型、套价较低的产品；对销售价格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。2、政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。3、贵公
15、司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场一旦有变化，对企业发展影响很大。三、规划条件：建设性质：集商业、商务、公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。 地块面积：8.507亩，其中城市道路占地1.267亩，底商、综合楼用地7.24亩。 建筑高度：地上18层以上，地下1-2层。 绿化：20% 土地费用：1100万第三部分 方案组合与投资收益分析根据第一部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出：写字楼这种物业形式在保定市这样的二、三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行；底商普遍销售不错，加上此地段人气、商机较旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市场，是可行的；产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也是可行；此地块紧临火车站，流动人群
