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1、 滨 海 中 储 综 合 物 流 加 工 园 项 目滨 海 中 储 综 合 物 流 加 工 园 项 目 可行性研究报告 初稿 可行性研究报告 初稿 二零零九年七月二零零九年七月 伟信 天津 工程咨询有限公司伟信 天津 工程咨询有限公司 目目 录录 1 总论 1 1 总论 1 1 1 项目名称 1 1 2 项目概况 1 1 3 业主单位基本情况 1 1 4 编制依据 2 1 5 编制原则 3 1 6 编制范围 4 1 7 主要经济技术指标 4 2 项目背景分析及建设意义 5 2 项目背景分析及建设意义 5 2 1 区域经济发展和产业发展分析 5 2 2 滨海新区经济及产业发展分析 11 2 3
2、相关规划分析 14 2 4 项目建设意义 17 2 5 小结 19 3 物流产业及物流市场分析 20 3 物流产业及物流市场分析 20 3 1 我国现代物流业发展现状 21 3 2 天津市现代物流业市场现状分析 25 3 3 天津市物流业市场需求分析 28 3 4 本项目物流园区的适站量预测 30 4 项目选址与建设条件分析 32 4 项目选址与建设条件分析 32 4 1 项目区位 32 4 2 建设条件分析 34 4 3 SWOT 分析 36 5 项目定位和发展目标 38 5 项目定位和发展目标 38 5 1 项目定位和发展目标 38 6 总体规划及建设方案 42 6 总体规划及建设方案 4
3、2 6 1 项目建设规模 42 6 2 总体规划 44 6 3 信息系统规划 52 7 项目运营模式 58 7 项目运营模式 58 7 1 自营模式 58 7 2 土地开发模式 58 8 项目实施进度 60 8 项目实施进度 60 8 1 建设工期 60 8 2 自营部分项目实施进度 60 9 投资估算 62 9 投资估算 62 9 1 投资估算编制依据 62 9 2 投资估算编制说明 62 9 3 投资估算 63 10 经济分析 67 10 经济分析 67 10 1 基本参数 67 10 2 财务分析方法 67 10 3 自营部分收益分析 68 10 4 自营部分成本分析 70 10 5 土
4、地开发部分收益分析 71 10 6 财务分析 72 11 结论与建议 74 11 结论与建议 74 滨海中储综合物流加工园项目 可行性研究报告 09714 第 1 页 共 74 页 2009 7 1 总论 总论 1 1 项目名称项目名称 滨海中储综合物流加工园可行性研究 1 2 项目概况项目概况 滨海中储综合物流加工园项目由中储发展股份有限公司与天津农垦集团总 公司 天津永泰红磡集团共同出资建设 目标是打造功能完善 信息化 生 态可持续化的现代化综合物流加工园区 成为中国北方的核心综合物流中 心 根据规划 园区将拥有以海港物流为代表的国际物流 以及公铁换装功 能的货场 仓储物流中心 集中调配的
5、货物配载中心 物流货物包装 分装 以及材料加工的物流加工中心 同时将建设北方最大的多种生产资料交易市 场 期货交割中心 采用国际上最先进的电子交易平台 并将引入国际最先 进的物流企业进驻 项目预计总投资约 23 2 亿元 计划 5 年建成 该物流园区共分为六大功能区 堆场及货场区 配载区 市场区 物流加工 区 国际物流区和综合服务区 项目拟分两期开发 第一期拟开发堆场及货 场区 配载区 市场区 采用自营模式 第二期拟开发物流加工区 国际物 流区 综合服务区 采用一二级土地开发模式 1 3 业主单位基本情况业主单位基本情况 1 3 1 中储发展股份有限公司 中储发展股份有限公司是全国性大型综合物
6、流企业 于 1997 年 1 月在上海 证券交易所挂牌上市 中储股份依托沿海和中心城市的区位优势 形成了以 实体网络为依托 以信息化为纽带 以现代物流技术为手段 以大客户为服 务对象 具有分销分拨 物流设计 多式联运 科技开发 电子商务 国际 贸易 国际货代等综合配套的全方位 全天候多维物流服务体系 公司所属物流中心占地面积超过 453 4 万平方米 库房超过 82 2 万平方 米 货场超过 114 7 万平方米 铁路专用线超过 44 条 39324 5 米 起重运输 滨海中储综合物流加工园项目 可行性研究报告 09714 第 2 页 共 74 页 2009 7 设备超过 288 台 1 3
7、2 天津农垦集团总公司 天津农垦集团总公司为国有独资性质的经济实体 是市政府重点支持的大型 企业集团 享受市政府规定的投资审批权 股票上市 兼并重组 所得税返 还 土地出让 技术改造 生产要素指标 进出口配额等扶持政策 天津农垦集团是以农业为基础 产业涉及农 工 商 运 交 建 对外贸 易等多个行业的企业集团 形成了特色农业 地热养殖 草坪 奶业 奶 牛育种 饲养及海河牌奶制品生产 酒业 王朝 天宫 夏宫葡萄酒 房 地产业 津垦房地产开发 商贸服务 物流 出租车 机动车加油 写字 楼 服务业 五大支柱产业 截至 2008 年 天津农垦集团资产总值 101 77 亿元 有土地 12 4 万亩 其
8、中耕地 4 72 万亩 1 3 3 天津永泰红磡集团 永泰红磡集团是一家集一级土地整理 房地产开发 二手房交易 物业管理 及其它投资为一体的大型企业集团 集团的前身为天津开发区永泰房地产开 发有限公司 成立于 1992 年 目前资产超过 100 亿元 集团开发项目包括总面积达 150 万平方米的城市复合型高尔夫大盘 红磡 领世郡项目 蓟县旅游地产项目 蓟县开发区华焱园区项目 红磡埃维昂依 云小镇项目 北京天天朝阳及宣武门项目 海南香水湾旅游度假项目 静海 住宅项目 葛沽创意园区项目等 1 4 编制依据编制依据 物流园区分类与基本要求 GB T 21334 2008 天津市城市总体规划 2005
9、 年 2020 年 天津港总体规划 天津市国民经济和社会发展十一五规划 天津市 十一五 现代物流专项规划 滨海中储综合物流加工园项目 可行性研究报告 09714 第 3 页 共 74 页 2009 7 城市规划编制办法 城市规划编制办法实施细则 国家有关法律 法规和政策及技术规定 1 5 编制原则编制原则 全局性原则 从城市整体发展的角度来统筹考虑物流园区的规划和布局 符合规划部 门的统一规划 满足城市地域合理分工与协作的要求 该项目的建设与 城市功能定位和远景发展目标达到协调统一 高效性原则 规划布局上体现专业化高效性原则 基于物流园各功能区物流 客流的 特点 以及各功能区之间的关联性 进行
10、功能布局规划 使物流及客流 得以有效的组织 相对分离运行 提高园区运转效率 针对海港物流和 公铁转换的集装箱和件杂货货场 采用专业化 现代化的货场布局和设 计 以保障物流的高效运行 经济合理原则 工程规模 投资数额要考虑企业的支付能力 做到经济 高效 合理 降低工程费用 充分利用项目周边的便利交通优势 尽量利用已有各类 基础设施 减少不必要的投资 同时充分利用土地资源 在平面布局上 尽可能提高土地利用率 先进性原则 引进先进的规划理念 积极采用新技术 新设备和新材料 使项目既做 到设计新颖 布局合理 又能节约能源 降低运营成本 以符合项目建 设高起点 高标准的要求 可持续发展原则 立足于区域可
11、持续发展 强调资源的合理 高效 循环利用 确定生态 与经济发展相和谐的规划理念 通过总体布局的和谐 自然环境的和谐 滨海中储综合物流加工园项目 可行性研究报告 09714 第 4 页 共 74 页 2009 7 发展模式的和谐等方面加以体现 1 6 编制范围编制范围 本次研究范围为位于滨海新区核心区内的滨海中储综合物流加工园 四至范 围为 东至塘沽西中环 南至北环铁路 西至规划路 北至杨北路 规划占 地面积为 105 6 公顷 1 7 主要经济技术指标主要经济技术指标 表 1 1 项目区主要经济技术指标 序号序号 内容内容 单位单位 指标指标 备注备注 一 技术指标 1 总占地面积 公顷 10
12、5 6 2 总建筑面积 万平方米62 55 二 经济指标 1 投资总额 万元 167 709 34 其中 自营部分投资 142534 48 土地开发部分投资 25174 85 2 项目自营部分建设期 年 3 3 项目自营部分全部投资内部收益率 12 72 4 项目自营部分静态回收期 年 9 45 5 项目自营部分财务净现金 万元 57806 42 滨海中储综合物流加工园项目 可行性研究报告 09714 第 5 页 共 74 页 2009 7 2 项目背景分析及建设意义 项目背景分析及建设意义 2 1 区域经济发展和产业发展分析区域经济发展和产业发展分析 2 1 1 区域经济发展方析 本项目位于
13、环渤海经济圈内 立足天津 面向东北亚 环渤海地区包含辽东半岛 山东半岛 京津冀经济区等 地处东北亚经济圈 的中心地带 是欧亚大陆桥东部起点之一 是我国北方进入东北亚和太平洋 的门户 几乎所有的进出口业务汇集于此 同时也是是我国城市最密集 工 业基础最雄厚的区域之一 环渤海地区地理位置优越 向东联系韩国和日本 向南联系长江三角洲 珠 江三角洲 港澳台地区和东南亚各国 向西联系着中西部地区 向北联系蒙 古国和俄罗斯等地区 图 2 1 项目区宏观区位图 滨海中储综合物流加工园项目 可行性研究报告 09714 第 6 页 共 74 页 2009 7 中国经济的飞速发展有赖于一些经济比较活跃的核心区域带
14、动 如 1980 年 代至 1990 年代中期 以深圳为核心的珠三角地区是中国经济的强力引擎 到了 1990 年代中后期 以上海为核心的长三角地区又大大推动了中国经济 的发展 现在 随着滨海新区列入国家发展战略 天津市以及环渤海地区已 经成为继珠江三角洲 长江三角洲之后的中国经济第三个 增长极 天津市地处华北平原东北部 海河流域下游 环渤海的中心 东临渤海 北 依燕山 距首都北京 120 公里 是中国四个直辖市之一 北方最大的沿海开 放城市 天津作为北方经济的中心 在环渤海经济圈中的地位也日益重要 给环渤海经济圈带来的经济 社会效益越来越显著 党中央国务院明确提出 将天津滨海新区作为另一个浦东
15、进行发展 这充分显示出对滨海新区的高度 重视 同时 环渤海经济圈整体的快速发展 也给天津的发展带来了机遇 随着环渤海地区支柱产业的整合 地区间企业的联合 使得天津的产业和技 术不断得以升级 表 2 1 环渤海地区 2001 2008 年 GDP 情况 环渤海地区环渤海地区 2001 2008 年年 GDP 情况 单位 亿元 情况 单位 亿元 地区地区 2001 年年 2002 年年2003年年 2004 年年 2005 年年 2006 年年 2007 年年2008 年年 年均增长 速度 年均增长 速度 北京北京 2846 3213 36634283688677209006 10488 17 7
16、0 天津天津 1840 2051 24482932369843385018 6354 38 16 75 河北河北 5578 6123 7099876910096116321386416188 6 14 24 山东山东 9438 10552 124361549118517217002588831072 1 16 06 辽宁辽宁 5033 5458 60036873800992571102213461 6 13 09 环渤海地区累计环渤海地区累计 2473527397 316483834747206546476479777564 68 15 36 全国全国 94346103554 116603 136584 183956 209407 246619300670 15 59 环渤海占全国比例环渤海占全国比例 26 22 26 46 27 14 28 08 25 66 26 16 26 27 25 80 天津占环渤海比例天津占环渤海比例 7 44 7 49 7 73 7 65 7 83 7 94 7 74 8 19 滨海中储综合物流加工园项目 可行性研究报告 09714 第 7 页 共 74
