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1、肥城市阳光花园小区建设项目可行性研究报告第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称肥城市阳光花园小区建设项目二、建设地点肥城市城西新区三、项目承办单位肥城市阳光房地产开发有限公司第二节可行性研究的依据本项目可行性研究的依据包括：1.肥城市阳光房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托。2.国家和山东省有关政策、法规、规划。3.现行有关技术规范、规定。4.肥城市城市总体规划。5.当地有关部门或单位出具的证明。6.项目单位提供的有关基础资料。7.山东省肥城市城西新区控制性详细规划。第三节项目法人简介本项目法人肥城市阳光房地产开发有限公司，法人代表：孟凡胜。肥城市阳光房地产开发有限公司的前
2、身为肥城市建安公司第一开发公司，经多年发展，该公司逐渐发展成为以住宅开发和沿街建筑建设为两大支柱的肥城市房地产业的大企业之一。从2000年至今，阳光房地产住宅小区、沿街楼双管齐下，先后成功开发了乡镇企业局沿街楼、供销公司住宅楼、农机公司综合楼、“新新家园”2号、7号、8号楼等工程，累计开发面积60000平方米，投资总额达4000多万元。竣工项目全部达到泰安市优良工程，深受广大消费者欢迎，售房率达90%以上，创造了良好的经济和社会效益。2002年5月董事长孟凡胜被肥城市政府授予“肥城市十大杰出青年”荣誉称号。公司现有职工60人，专业技术人员20人，拥有固定资产2000多万元，自有流动资金1000
3、万元，年开发能力4万平方米。近年来，该公司立足企业长足发展，深化改革，紧紧抓住肥城市住宅市场发展的巨大商机，审时度势，在肥城西区黄金地段，拟征土地330.32亩，进行“阳光花园小区”的开发建设。目前，公司已发展成为集房地产开发、建筑施工、装饰装璜、建材加工、物业管理、餐饮服务为一体的综合性企业，具有较高的知名度。公司近三年经营业绩，公司主要负责人情况简介见下表：公司近三年经营业绩一览表项目名称地点建筑面积工程质量利税利润乡镇企业局沿街企业局5560m2泰安市优等工程77.8458.38煤炭公司住宅楼煤炭局5800m2泰安市优等工程81.260.9农机公司商住楼农机公司7800m2泰安市优等工程
4、109.281.9新新家园苹果园小区东31840m2泰安市优等工程445.76334.32玫瑰园新城路西首9000m2泰安市优等工程12694.5总计60000m2840万630公司主要负责人情况简介姓名年龄性别学历职称职务孟凡胜39男大学高级经济师董事长孟凡祥55男大专经济师总经理张成宗37男大学工程师总工程师杨华35女大专会计师总会计师第四节可行性研究的范围本可行性研究报告的范围包括：1.项目提出背景及建设的必要性2.市场分析及建设规模3.建设地点及建设条件4.设计方案5.环保及节能6.物业管理7.实施进度8.投资估算和资金筹措9.经济评价第五节研究结论本项目总建筑面积18.1万平方米，其
5、中住宅建筑面积11.5万平方米，商业用房面积6.4万平方米，配套公建面积0.2万平方米，项目总占地330.32亩。项目固定资产投资17642.4万元，其中工程费用10804万元，其它费用5693.4万元，预备费824万元，建设期利息321万元。项目资金筹措渠道为项目开发单位自筹1000万元，拟申请国家住宅建设专项贷款2500万元，剩余14142.4万元采用流动开发销售方式解决。项目建成后，可实现销售收入20878.1万元，销售利润2465.3万元，投资利润率14%，投资利税率17.2%。随着肥城市城市发展速度加快和西区开发方案的实施及旧城改造力度增加，城区住房市场供需矛盾日益突出，本项目建设1
6、440套住宅，对解决当地企事业单位住房不足和缓解居民住房紧张的状况，特别是解决中低收入家庭的住房困难，具有十分重要的作用。另外，由于本项目符合肥城市城市总体规划，建设地点位于城区西部，项目的建设对于保证肥城市城西区扩建规划的实施，完善城市用地功能结构布局，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极推动作用。因此，本项目建设是必要的。主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模建筑面积万m218.1其中：住宅万m211.5配套公建万m20.2商业用房万m26.42住宅套数套数14403居住人口人50404总占地面积公顷22.035可规划用地面积公顷22.036建筑容积率0.827绿化率%3
7、1二项目总投资万元17642.4三单位建筑面积平均造价元974四投资利润率%14五投资利税率%17.2第二章项目提出背景及建设的必要性第一节项目提出背景近年来，随着居民收入的增加和生活水平提高，加之国家货币分房政策的逐步实施，个人购房热潮正在兴起，新房型、智能化的住宅越来越受到居民青睐。另外，肥城作为泰安市重要县市之一，近年来全市经济迅速增长，为进一步完善城市功能，改善投资环境，加快该市对外开放步伐，促进全市经济进一步发展，市委、市政策研究确定，全面实施肥城市新一轮城市总体规划，将西区开发作为重点工程进行建设，使城区规模的扩大与高新技术区的膨胀有机结合，使之成为新的经济增长点，加快城市化进程。
8、肥城市城西新区将建设成以居住为主，兼有高品质生活服务设施，体现肥城市21世纪新形象的现代化新区。根据有关政策的要求，结合肥城市城西新区控制性详细规划，项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市发展对住宅的需求和解决企事业单位职工住房困难的问题，以缓解城区西部企业因住宅不足制约发展的矛盾，确保西部新区开发规划的实施。2002年10月项目单位委托中国城市规划设计研究院编制了阳光花园小区详细规划。上述规划已报肥城市市委、市政府批准。第二节项目建设的必要性一、符合国家政策要求加快住房制度改革和居民住宅建设，是促进消费，拉动经济进一步发展的重要措施。这两年银行贷款利率已六次下调，房地产
9、业所面临的金融“瓶颈”制约作用已开始松动，国家已明确把住宅建设提到新的经济增长点高度来认识，并相继出台了一系列支持住宅建设的政策、规定。特别是目前，我国住宅制度改革已进入实质性阶段，购房消费已成为广大居民消费热点之一，给房地产业带来了十分广阔的发展契机，住宅建设正面临着新的一轮发展周期。因此，本项目建设符合国家政策要求。二、符合肥城市城市发展规划肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从79年的5.2平方米已提高到目前的12.00平方米。根据肥城市制定的“九五”计划到2010年，城市人口达到26万人，人均居住面积20.00平方米，要实施这一宏伟目标，还需要建设328万平方米的住宅新区。
10、根据新一轮肥城城市发展规划要求，将城市西区、东区扩大近8km2，以拉大城市框架，增加城市整体功能。同时提出城市西区规划建设应高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用经营城市的观念开发建设。因此，城西、东两区将成为该市城市发展的重点区域，得到飞速发展。现西区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，为新区的发展奠定了基础。肥城市阳光房地产开发有限公司根据肥城市城市总体规划要求，确定建设功能完善、环境优美的阳光花园小区，得到了当地政府的大力支持。本项目的实施对于肥城市西区经济腾飞和人民群众生活水平提高，都将发挥重要的推动作用。第三章市场需求分析和建设规模第一节市场需求分析近来年，随着住房制度改革的不
11、断深化，居民购买力的提高，住房消费已成为居民消费的热点之一。肥城市近几年住宅建设速度加快，人均居住面积已达到12.00m2，但要实现2010年人均居住面积达20m2的目标还需建设328万m2住宅新区，住宅市场需求潜力巨大。随着城市居民收入的增加生活水平不断提高，人们对居住空间提出了不同类型、不同层次的需求。相应住宅类型多元化、智能型以及具有特色已成为居民购房需考虑的重要条件。肥城市原有部分居住小区由于建设年代比较早，住宅已不适应发展的需要，居民具有二次购房，改善居住环境的要求，加之该市近日又出台了为加快西区发展，停止在现建成区批住宅建筑，一律到西区及住宅小区购房和据有关规定取得土地使用权后再建
12、设住房的有关文件，这都为本项目新型社区的建设提供了市场。根据肥城市委、市政府的要求，结合城西新区的规划设计，本项目建设的商品房主要面向全市20多个企事业单位及驻肥国有大型企业，如兴隆矿、石横特钢厂、市水泥厂、市人民医院等单位。目前该公司已与市兴隆矿签订30000m2(300户)、与石横特钢厂签订15000m2(150户)、与市水泥西厂签订8000m2(100户)、与市人民医院签订7000m2(70户)的购房合同，另外还签有10000m2的个人购房意向合同。以上分析可以看出，肥城市住房市场潜力巨大，项目建成后市场有保障。第二节建筑规模根据上节对肥城市住宅市场需求分析和城市总体规划要求，结合建设用
13、地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目建设规模为：总建筑面积18.1万平方米，其中住宅11.5万平方米，商业用房6.4万平方米，配套公共建筑0.2万平方米，住宅总套数1440套，总居住人口5040人，项目总占地面积22.02公顷。第四章建设地点和建设条件第一节肥城市地理概况肥城市历史悠久，曾有较多古遗址和革命纪念地，它以丰富的地下矿藏和优美的人文地理环境闻名国内外。获“群桃之冠”的肥桃早在明朝已著名于世，现已驰名中外。陶山栖幽寺附近的陶朱翁(范蠡)墓等历史古迹吸引了大批史学家和游客。肥城市位于山东省中部偏西，距省会济南65公里，地理坐标位于北纬35533619，东经116811
14、659，东临泰安市郊区，西靠平阴和东平县，北与长清县接壤，南濒大汶河与宁阳县隔河相望，全市总面积1263.07平方公里，总人口98万人，城区位于市境的北部，占地13.48平方公里，城区人口7.9万人。第二节建设地点本项目建设地点拟定于肥城市城西新区的东付村，北临新城路，南抵北京路，东为金牛山大街，西为陈刘大街，规划用地呈长方形，地形呈南高北低。本项目场地中除予留出规划学校、幼儿园、市环境检测站用地外，总占地面积22.02公顷，项目区内现主要为半山坡荒地和平原地，基本无拆迁，建设条件好。项目区邻近市医院、河西小学、泰西中学，交通便利，通往小区的水、电、煤气等管线已基本到位，为项目的建筑提供了良好条件。第三节配套条件一、自然条件根据当地气象部门提供的资料，肥城市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下：1.气温年平均气温：12.9极端最高气温：39.60极端最低气温：-3.82.降雨年平均降水量659.5mm年最大降水量1179.0mm年最小降水量140.0mm3.风向及风速夏季主导风向ES冬季主
