房地产项目开发成本与测算

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1、 房地产项目开发成本与测算 版权所有碧桂园集团严禁外传 版权所有碧桂园集团严禁外传 投资策划中心 目录 房地产项目成本概述 房地产项目成本测算方法 风控中的成本应用 一 版权所有碧桂园集团严禁外传 二 三 1房地产项目成本概述 版权所有碧桂园集团严禁外传 问题1 97 成品油的价格是多少 1房地产项目成本概述 版权所有碧桂园集团严禁外传 问题 97 成品油的价格是多少 20元 升 6元 升 6 83元 升 1房地产项目成本概述 问题 97 成品油的价格是多少 20元 升 业外 6元 升 业内 6 83元 升 专业 版权所有碧桂园集团严禁外传 1房地产项目成本概述 问题 97 成品油的价格是多少

2、 成本意识 20元 升 业外 6元 升 业内 6 83元 升 专业 版权所有碧桂园集团严禁外传 1房地产项目成本概述 版权所有碧桂园集团严禁外传 问题2 500 混凝土楼板多少钱 1房地产项目成本概述 问题2 500 混凝土楼板多少钱 1 楼板怎么算钱 2 楼板按体积算钱 那么楼板多厚 版权所有碧桂园集团严禁外传 3 混凝土怎么算钱 4 单位体积混凝土多少钱 版权所有碧桂园集团严禁外传 基本原理 量价分离 1房地产项目成本概述 工程量 单价 成本 如何测算成本 1房地产项目成本概述 关注事件本身 问题2 500 混凝土楼板多少钱 答案 楼板厚12cm 使用的是C25商品混凝土 机械运输 需要供

3、应方运输 浇筑 并且养护成型 500 X0 12mX497 17元 m 29830 2元 版权所有碧桂园集团严禁外传 1房地产项目成本概述 版权所有碧桂园集团严禁外传 建设项目 单项工程 单位工程 分部工程 分项工程 XX碧桂园 15 楼 15 楼土建工程 15 楼土建工程中的基础工程 15 楼土建工程中的基础工程的砌体部分 1房地产项目成本概述 建设项目 单项工程 单位工程 分部工程 分项工程 XX碧桂园 15 楼 15 楼土建工程 15 楼土建工程中的基础工程 一个合同表达 多个合同表达 成本台账 定额表达15 楼土建工程中的基础工程的砌体部分 版权所有碧桂园集团严禁外传 1房地产项目成本

4、概述 版权所有碧桂园集团严禁外传 问题3 是否有做家庭成本预算 如何做家庭成本预算 目录 房地产项目成本概述 房地产项目成本测算方法 风控中的成本应用 一 版权所有碧桂园集团严禁外传 二 三 2 1房地产项目成本构成 开发成本 销管费 税费 房地产总成本 土地成本前期工程建安成本 贷款利息 基础设施公共配套开发间接费 开发成本扣除土地成本后统称建造成本 土地成本行政事业性收费前期工程主体建筑安装工程费景观环境社区管网公共配套开发间接费工程建设其他费用 科目一 科目三 财务费用投资测算表 版权所有碧桂园集团严禁外传 2 2房地产项目成本构成 成本 利润 测算表 量价 版权所有碧桂园集团严禁外传

5、售价原理 总成本表 规划指标 建造指标 2 2 1量 规划方案 规划指标 入测算表的量 关注事件本身 版权所有碧桂园集团严禁外传 外传 版权所有碧桂园集团严禁 2 标准成本 2 2 2价 版权所有碧桂园集团严禁外传 2 2 2价 山东3904元 1 成本占比广东3258元 版权所有碧桂园集团严禁外传 2 标准成本 2 2 2价 版权所有碧桂园集团严禁外传 山东4896元 1 成本占比广东4193元 2 2 2价 版权所有碧桂园集团严禁外传 2 标准成本 2 2 2价 版权所有碧桂园集团严禁外传 3 成本差异原因 1 2 3 4 5 6 各地区的工程定额水平不一样各地区人工 材料价格不一样各地区

6、节能要求不一样 北方需保温及供暖 南方不需要 各地区的报建费不一样 并且差异较大各地区地质 抗震设防烈度 地形地貌等不一样北方地区气温较低 存在冬歇期 开发周期长 运营成本高 碧桂园目前已发布了26个省份的标准水平 经过后评估验证 具有参考价值 但 还需结合项目实际情况 逐一对比分析后进行调整 2 2 3集团标准成本水平 传 版权所有碧桂园集团严禁外 2 2 4建造指标 2 前期工程 一 七通工程费 序号科目 造价指标 项目特征 1 临时道路 40元 m2 铺碎石200厚 2 DN150 3 DN200 4 临水临水临电 30 40万 km60 75万 km100 120万 km 10kv 版

7、权所有碧桂园集团严禁外传 2 2 4建造指标 三 临时设施 实际情况计算 一般约250元 m2 按建筑面积均摊 四 勘测设计费 勘测费 参考当地勘察公司的收费标准设计费 42元 m2或外判设计院收费标准其他勘测设计费 一般6 10元 m2 2 前期工程 二 场地平整 根据场地原始标高与规划标高的实际情况计算土石方工程量 土方挖填单价15 50元 m3 石方爆破单价45 100元 m3 2 2 4建造指标 2 前期工程 五 行政规费 1 基础设施建设配套费 执行当地政府收费标准 各地区均有差异 2 人防易地建设费 执行当地政府收费标准 各地区均有差异 3 其他行政规费 执行当地政府收费标准 各地

8、区均有差异 版权所有碧桂园集团严禁外传 2 2 4建造指标 2 前期工程 六 工程相关费 1 监理费 国晟监理20元 m2 外判监理约10元 m2 2 定额外专项检测费 按实际发生暂估 如 幕墙三性检测费 生活给水水质检测费 室内环境监测 桩基动测 氡浓度检测等 按当地检测部门收费标准考虑 3 工程测量费用 参考6元 m2暂估 实际按当地测量收费标准考虑 七 其他前期工程成本根据实际情况预估总成本 如工程咨询费 审计费 招投标费用 此三项可参考建安成本0 8 房管办证费用 按当地收费标准 具体以实际发生为准 版权所有碧桂园集团严禁外传 版权所有碧桂园集团严禁外传 高层1600 2200 双拼1

9、850 2500 地下室2100 3000 超豪2950 3600 2 2 4建造指标 3 建筑安装 一 主体土建机电工程 土建 机电 桩 版权所有碧桂园 集团严禁外传 2 2 4建造指标 3 建筑安装 三 电梯工程 小高层 约8万 台高层 18层 约28万 台高层 30层 约35万 台 四 石材工程 1300元 m2 二 精装单方600 700元 m2 版权 所有碧桂园集团严禁外传 2 2 4建造指标 4 基础设施 小市政工程 1 道路工程 450 500元 m2 3 围墙 400 600元 m2 4 园建工程别墅区500元 m2其他 450元 m2游泳池 700元 m2 2 挡墙 护坡毛石

10、挡土墙 250 300元 m3片石护坡 140 200 m2 版权所有碧桂园 集团严禁外传 5 人工湖 120 150元 m2 2 2 4建造指标 4 基础设施 小市政工程 6 绿化工程 示范区650 800元 m2货量区250 350元 m2 7 其他室外市政工程 按实际情况考虑 4 基础设施 大市政工程 2 2 4建造指标 1 供水工程 2 供电工程 3 供暖工程 4 燃气工程 工程预算计价方式一般有两种方法参考政府收费文件 版权所有碧桂园集团严禁外传 4 基础设施 大市政工程 2 2 4建造指标 5 智能化工程费 35元 m2 主要含电信 电视 室外防雷等其他市政管网工程 具体按实际情况

11、 版权所有碧桂园集团严禁外传 2 2 4建造指标 5 公共配套设施 会所 3500 4500元 m2 学校 2500元 m2 物业 社区 经营用房 2300元 m2 售楼部 3500 4000元 m2 人防地下室 2600 3000 配版电权所房有 碧25桂0园0集元团 严m禁2外传 版权所有碧桂园集团严禁外传 单元估算法 床数估算一座医院的总投资等 标估算法 单位指 指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法 一般来说 土建工程 给排水工程 照明工程可按建筑平方米造价计算 各类围墙 室外管线工程按长度 米 指标计算 室外道路按道路面积 平方米 指标计算等 法 量价分离 工程量近似

12、匡算法采用与工程概预算类似的方法 先近似匡算工程量 配上相应的概预 算定额单价和取费 近似计算项目投资 概算指 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用 常使用的估算公式是 直接费 每平方米造价指标 建筑面积 主要材料消耗量 每平 方米材料消耗量指标 建筑面积 标估算法其他方法 类似工程经验 一般使用的方法 外概预算定额法 2 3成本估算方法 项目成本的估算方法指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法 如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资 以每张病床的综合投资乘以病 版权所有碧桂园集团严禁外传 2 4房地产项目成

13、本估算思路 成本估算流程 收集资料 分析资料 套用对应地区标准成本或旧项目成本 分项科目计算 逐一调整 计算结果检查 特别提醒 套用标准成本并非生搬硬套 所有碧桂园集团严禁外传 2 5工程款支付模式 1 工期与节点 开工 0 00完成 完成结构预售封顶 拆除外排竣工架 关键节点工期 版权所有碧桂园集团严禁外传 2 5 1工程款支付模式 2 5 2工程款支付模式 2 支付参考比例碧桂园工程款付款原则当期进度款应按当期实物量完成量的80 进行支付碧桂园工程款付款方式按每个月进度支付进度款但投资阶段 按每个季度进度支付进度款 版权所有碧桂园集团严禁外传 2 5 3工程款支付模式 2 支付参考比例 T

14、ips1 各个项目的付款比例并非千遍一律 需跟进项目实际情况进行调整 2 需重点关注 0 00以下工程 有些项目地质情况比较复杂 如出现溶洞 软土 桩基较深等情况 那么 0 00以下工程成本就比常规高 付款比例有些达20 甚至更高 3 如有地下车位 那么在 0 00完成的基础增加地下车位的建安成本 80 即可 4 装修工程款付款时间一般在结构封顶 墙柱面 防水 门窗等工程完成后支付 版权所有碧桂园集团严禁外传 目录 房地产项目成本概述 房地产项目成本测算方法 风控中的成本应用 一 版权所有碧桂园集团严禁外传 二 三 3风控中的成本应用 成本预算 风控纠偏 成本优化 成本应用 类 不重不漏 量价

15、路径关注事件本身 版权所有碧桂园集团严禁外传 3 1 类 的问题 成本归类错误 造成利润虚高0 97 版权所有碧桂园集团严禁外传 3 2 量 的问题 工程量少计入 造成利润虚高0 50 车位停车效率一般为33 个 即车位最小做到33 一个 测算中按30 个 由于车位总量9000个 按2000元 成本 少估算5400万元 版权所有碧桂园集团严禁外传 3 3 价 的问题 建造指标少计 造成利润虚高1 50 经咨询XXXX报价 1680元 平米 建造标准 50 装配化率 国家二星绿色建筑标准 版权所有碧桂园集团严禁外传 3 4成本越高越好 成本虚高 招拍挂项目竞争力弱 或隐含税筹 项目溢价过高 无法达到集团利润标准 通过由合作方关联方承接总承包合同 过程中开具发票约1007 50元 版权所有碧桂园集团严禁外传 3 5在建工程收购合同尽调 我司目标成本 对方目标成本 备注 实际发生 应付工程款 但未报形象进度当前进度为主体结构封顶 如我司接手 预计待发生版权所有60碧 桂园集团严禁外传 无效成本400元 预计待发生