碧桂园战略、SWOT、环境分析

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1、 1 碧桂园 报告 公司战略环境分析与战略选择 调研 姓名学号分工 苏勇41PPT制作 2 目之所及 皆为美好 3 Contents Page 目录页 1 2 3 4 5 碧桂园公司简介 碧桂园宏观环境分析 碧桂园微观环境分析 碧桂园内外环境组合分析 碧桂园战略选择 4 Section 章节 4 第一章 碧桂园公司简介 公司简介 企业文化 5 控股有限公司 2007 HK 总部 位于广东顺德 是中国最大的新型城镇化住宅开发商 采用集中及标准化的运营模式 业务包含物业发展 建 安 装修 物业管理 物业投资 酒店开发和管理等 碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求 各类产品包括联体住宅及洋房等

2、住宅区项目以及车位及 商铺 同时亦开发及管理若干项目内的酒店 提升房地 产项目的升值潜力 除此之外 同时经营独立于房地产 开发的酒店 公司简介 6 企业使命 希望社 会因我 们的存 在而变 得更加 美好 价值观 我们要 做有良 心 有 社会责 任感的 阳光企 业 企业精神 对人好 对社 会好 服务理念 给您一 个五星 级的 家 质量方针 过程精 品 人 居典范 人才理念 以德为 本 德 才兼备 不拘 一格 能者居 上 战略愿景 创造百 年精典 企业 企业文化 7 Section 章节 7 第二章 宏观环境分析 PEST分析模型 8 企 业 政治 法律 经济 文化 分析 技术 PEST分析模型

3、9 P P 政治环境分析政治环境分析 国家对房价的监管比较严格 但主要还是集中在一线的大城市 并且 这些一线大城市的土地开发成熟 拿地也比较困难 开发成本相对透明 而在二 三线城市 有大量的未开发土地 价格相对便宜 政府监管不是 特别严 碧桂园选择二 三线城市作为开发重点 其实是一种避重就轻的 方法 反而降低了房地产开发的风险 我国房地产企业关系国计民生 仍是政府参与性很强的政府主导型产 业 政府有很强的干预性 税收政策的影响 10 E E 经济因素经济因素 政府为保持经济发 展 出台相关政策 国 家宏观调控的目的是调 整住房结构和稳定住房 价格 在当前经济存在 较大下滑风险的情况下 保持房地

4、产市场的稳定 发展 防止一些企业资 金链断裂起到了积极作 用 房地产项目的投资 回收期一般较长 对银 行的依赖性较强 碧桂 园能将项目资金快速收 回 与银行建立了长期 的信任关系 取得贷款 比较容易 消费者的消费观念 会慢慢成熟 当消费者 对于价格的敏感不再如 此显著而更关注产品的 价值时 碧桂园的 房 屋大工厂 不注重个性 的模式就会有很大的问 题 11 城镇化进程的推动 如今中国正处在人 口 城市化快速发展时期 城市人口占总人 口的比重将迅速上升而相应产生地产需求 改善民生 居民消费结构升级 随着人 们物质生活水平的日益改善提高 居民的住 房消费结构正在升级 今后城镇住房建设量 会以较高的

5、速度持续发展 S S 社会与文化环境分析社会与文化环境分析 12 碧桂园发展至今 已拥有数以百计的成熟户 型 这些设计已变成积木 在环境规划设计成型之 后 这些积木将被组合在一张图纸上 稍作调整甚 至不作改变就可以进入施工程序 极大地提升设 计 施工 销售等效率 T T 技术环境分析技术环境分析 13 Section 章节 13 波特五力模型 第三章 微观环境分析 14 五力分别是 1 替代品的替代能力 2 潜在竞争者进入的能力 3 供应商讨价还价的能力 4 购买者的讨价还价能力 5 行业内竞争者现在的竞争能力 波特五力模型理论 五力模型是迈克尔 波特于80年代初提出的 对企业战 略制定产生全

6、球性的深远影响 用于竞争战略的分析 可 以有效的分析客户的竞争环境 15 产业内 的竞争 者竞争 强度 新进 入者 购买 商 替代 品 供应 商 潜在进入者的威胁 购应商的议价能力 替代品或服务的为威胁 供应商的议价能力 波特五力模型 16 替代产品的威胁 波特认为替代品价格越低 质量越好 用户转换成本越低 其所能产生的竞争 压力越强 经济适用房对商品房造成冲击 政府加 大保障性住房的建设 势必对碧桂园造 成巨大的替代品威胁 二手房市场的活跃 租房意识的兴起 消费观念的转变 1 替代品的替代能力 17 潜在竞争者分析 2 潜在竞争者进入的能力 1 海外竞争加强 中国加入WTO后 外资 外商进入

7、我国房地产业的壁垒降低 海外资金和开发商进入中国房 地产业的成本大大下降 将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场 从而形成中国房地产市 场的全球化竞争格局 海外的开发商运作经验丰富 专业化程度高 管理水平先进 资金实 力雄厚 具有强大的市场竞争力 2 产品差异化欠缺 碧桂园规模经营拒绝了个性化 房子风格无大的变化 产品缺乏差异化 3 消费者的青睐 碧桂园 物美价廉 的政策赢得了消费者的青睐 打响了碧桂园的品牌 在社会上有良好的 美誉 品牌效应冲击着潜在进入者 4 降低成本 碧桂园全部楼盘自己开发 自己销售 依托强大的规模效应 将成本降到最低 规模经 营让潜在进入者止步 5 政府政策 国家对房地产

8、业的运行与操作规则给予了相应的规定 对新进入者也有也有一定阻碍作用 18 供应商议价能力分析 l 土地供应目前有政府垄断 税收标 准 金融 规划等主要开发条件都依赖于 政府 开发商没有讨价还价能力 l 房地产供应商还包括建筑 建材 设 计 施工 广告 销售代理等单位 碧桂 园形成完整的产业链 几乎扮演了各个环 节的所有角色 设计 建筑 装修 销售 等一条龙服务 大大的提高了碧桂园的竞 争能力 3 供应商讨价还价的能力 19 客户议价能力分析 p 在我国的收入分配的特点上 我国财 富分配贫富悬殊 并且贫富集中在少数人 手中 恰好开发商看准的是这些人的需求 目前我国的房地产市场是需求远远大于 供给

9、 p 消费者买房费用在收入中占了很大比 例 势必会很谨慎 其讨价还价的欲望会 特别强烈 p 我国房地产产品顾客以个人消费为主 顾客对产品的依赖性高 与开发商的竞 争中能力讨价还价较弱 4 购买者的讨价还价能力 20 行业竞争者分析 n 房地产市场存在着多个巨头 n 行业增长程度 目前经济危机 企业普遍面临资金短缺的问题 最终结果会导 致同行业竞争更加激烈 中小型房企生存空间狭小 部分企业 会面临倒闭或退出风险 n 规模效应与品牌效应 碧桂园实行规模经营 有良好的品牌效应 压低成本 以低 价挤压竞争对手 占据市场份儿 提高自身的竞争力 5 行业内竞争者现在的竞争能力 21 Section 章节

10、21 SWOT分析法 第四章 内外环境组合分析 22 STRENGTHS 优势 WEAKNESSES 劣势 OPPORTUNITIES 机会 THREATS 威胁 SWOT SWOT分析模型 23 STRENGTHS 优势 1 碧桂园 物美价廉 的政策赢得了消费者得青睐 打响了碧 桂园的品牌 在社会上有良好的声誉 品牌效应冲击着潜在进 入者 2 碧桂园全部楼盘自己开发 自己销售 依托强大的规模效 应 将成本降到最低 规模经营让潜在进入者止步 3 碧桂园形成完整的产业链 几乎扮演了各个环节的所有角色 设计 建筑 装修 销售等一条龙服务 大大的提高了碧桂 园的竞争能力 4 我国房地产产品顾客以个人

11、消费为主 顾客对产品的依赖性 高 与开发商的竞争中能力讨价还价较弱 5 碧桂园实行规模经营 有良好的品牌效应 压低成本 以低 价挤压竞争对手 占据市场份儿 提高自身的竞争力 24 WEAKNESSES 劣势 1 目前经济危机 企业普遍面临资金短缺的问题 最 终结果会导致同行业竞争更加激烈 中小型房企生存空 间狭小 部分企业会面临倒闭或退出风险 2 碧桂园规模经营拒绝了个性化 房子风格没有多大 的变化 产品缺乏差异化 3 经济适用房对商品房造成冲击 政府加大保障性住 房的建设 势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁 4 土地供应目前有政府垄断 税收标准 金融 规划 等主要开发条件都依赖于政府 开发商没

12、有讨价还价能 力 5 消费者买房费用在收入中占了很大比例 势必会很 谨慎 其讨价还价的欲望会特别强烈 25 THREATS 威胁 1 我国房地产企业关系国计民生 仍是政府参与性很 强的政府主导型产业 政府有很强的干预性 2 消费者的消费观念会慢慢成熟 当消费者对于价格 的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时 碧桂园的 房屋大工厂 不注重个性的模式就会有很大的问题 3 接班人危机 杨国强年岁渐大 杨惠妍仍显稚嫩 26 OPPORTUNITIES 机会 1 国家对一线的大城市房价的监管比较严格 而在二 三线城市 政府监管不是特别严 碧桂园选择二 三线城市作为开发重点 其实是 一种避重就轻的方法 反

13、而降低了房地产开发的风险 2 在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税 降息对保持房地 产市场的稳定发展 防止一些企业资金链断裂起到了积极作用 3 碧桂园能将项目资金快速收回 与银行建立了长期的信任关系 取 得贷款比较容易 4 我国房地产产品顾客以个人消费为主 顾客对产品的依赖性高 与 开发商的竞争中能力讨价还价较弱 5 碧桂园实行规模经营 有良好的品牌效应 压低成本 以低价挤压 竞争对手 占据市场份儿 提高自身的竞争力 27 S 析 O T 分 W 28 Section 章节 28 公司战略 第五章 碧桂园战略选择 竞争战略 29 公司战略 中层次多元化发展战略 u酒店 u社区金融 u社区

14、服务 u教育 u物业管理公司 u 投资 30 多元与资本化并举 转型正在继续在地产主业之外 碧桂园旗下包括教育 物业管理公司 酒店 社区 金融 社区服务等在内的多元化业务 值得一提的是 上述多个板块均已做好分拆上市的安排 公开资料 显示碧桂园学校已有20 多年历史 目前有学校34 所 在校生2 万多人 公司已经将碧桂园的教育产业在 内部进行方案调整 全面推进上市 作为集团业务新的关注点 物业管理和社区相关业务的上市工作也在议程中 碧桂园首席财务官吴建斌 透露道 物业管理上市工作正在推动和进行之中 如进展顺利 今年底将上市 碧桂园引入平安保险成为其第二大股东 资本运作的步伐开始加速 此外 还以1

15、1 88 亿元的金额认购了 天图资本约10 股份 天图资本主营私募股权投资基金管理业务和股权投资业务 专注于投资品牌消费品 企业 碧桂园出资约9756万元 认购了易盟天地家政O2O 平台20 的股份 该平台致力于构建一站式全闭环家 庭服务平台 在全国近百个城市运营 管帮 APP 提供服务项目主要包括钟点工 保姆 月嫂等 从规模上来看 碧桂园是必须要转的 但它目前并没有选择粮油 饮料 影视等无关的多元化 而是选 择相关多元化 即沿着房地产周边的行业去做一些试探性的尝试 30 多元化发展战略 31 竞争战略 差异化战略 差异化战略产品 用人 用钱 建立独特的团队 让合伙人成为老板 激发所有人的狼性

16、 一 二线做差异化 打面积差 三四线做五星体验馆 强调品质差异化 努力把融资成本降到5 以下 重视现金流 改造股份 32 在此之后 碧桂园启动的 同心共享 机制 更是彻底 改变了碧桂园的动力来源 如果说 之前碧桂园的动力 是一层层下达的业绩目标压力 那么 现在碧桂园的动力 就是各位高管 各区域老总 各项目合伙人自己的野心 和成就感 碧桂园集团高管团队 三斌 总裁莫斌 联 席总裁朱荣斌 财务总监吴建斌 三个人也同时 担任董事 这三个人几乎都是 空降 的 他们之前的职 业生涯与碧桂园没有交集 莫斌2010年7月空 降 朱荣斌2013年5月空降 吴建斌2014年空 降 这种用人的大手笔很罕见 用人 建立独特的团队 让合伙人成为老板 激发所有人的狼性 l 三四线长期坚持建立人才优势 一二线培育独特人才 l 同心共享 投钱是小事 增强责任感 给权力才是根本 l 通过承包和竞争激发出狼性 33 产品 一 二线做差异化 打面积差 2 相同房间数 降面积 相同面积段 大开间 在相同功能间数量下 把面积做到更小 总价控到更低 而相同的面积段 就保证自己的产品有更好的 开间和进深尺度 比如温州的永嘉项目