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1、宝鸡市_老年公寓项目可行性研究报告二一七年十一月目 录第一章 总论71.1 项目概况71.1.1 项目名称71.1.2 项目性质71.1.3 项目单位71.1.4 项目简介71.1.5 项目建设地址71.1.6 项目建设内容71.1.7 组织机构与劳动定员71.1.8 项目建设工期及实施进度71.1.9 投资估算和资金筹措71.2 主要技术经济指标71.3 编制依据及编制范围71.4 结论及建议8第二章 项目建设背景及必要性92.1 项目建设背景92.1.1 人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势92.1.2 国家政策鼓励发展养老服务业112.1.3 老年人进养老机构已形成一种趋势112.1
2、.4 我市养老机构供给不足，难以满足养老需求122.2项目建设必要性132.2.1 响应国家和陕西省“十三五”规划132.2.2 促进宝鸡市老年人幸福高地建设142.2.3 带动宝鸡市养老产业及相关产业发展142.2.4 维护社会稳定，促进社会和谐15第三章 行业及市场分析173.1 养老行业现状及发展趋势173.1.1 养老机构行业现状分析173.1.2 市场前景183.1.3 发展趋势183.2 市场分析193.2.1 目标市场定位193.2.2 市场容量分析193.2.3 市场竞争分析213.2.4 消费者需求分析21第四章 项目规划254.1 项目建设原则254.2 项目功能规划254
3、.2.1 养老中心254.2.2 医疗中心254.2.3 护理中心254.2.4 接待中心254.2.5 休闲乐园254.2.6 办公中心254.2.7 附属用房25第五章 战略规划及目标255.1 项目优势255.1.1 政策优势5.1.2 资源优势5.1.3 竞争优势5.1.4 创新优势5.2 项目战略定位255.2.1 环境最美5.2.2 功能最全5.2.3 服务最优5.2.4 品位最高5.3 项目战略目标25第六章 营销策略256.1 服务宗旨和理念256.2 目标客户256.3 营销策略分析256.3.1 营销策略6.3.2 品牌内涵6.4 营销推广活动266.4.1 公益服务6.4
4、.2 口碑营销6.4.3 主办老年活动6.4.4 网络营销6.4.5 媒体广告6.4.6 联合营销6.5 终端服务培训26第七章 项目选址及建设条件267.1项目选址267.2 建设条件267.2.1气候条件267.2.2交通条件267.2.3文化条件277.2.4人口条件27第八章 项目建设方案288.1 项目建设内容288.2 建筑设计方案288.2.1 设计依据8.2.2 设计标准8.2.3 建筑设计8.3 结构方案288.3.1 设计依据8.3.2 设计要求8.3.3 楼屋面均匀活荷载标准值8.3.4 基础设计8.3.5 主体结构设计8.4 公用辅助工程方案288.4.1 供电系统8.
5、4.2 通讯、电视、网络系统8.4.3 给排水设施.8.4.4 消防设计第九章 安全保障措施289.1 建筑物安全299.2 消防299.3 饮食299.4 医疗卫生29第十章 环境保护2910.1环境保护执行标准2910.2环境保护措施2910.2.1施工期环境影响防治措施10.2.2运营期环境保护措施第十一章 企业组织及劳动定员3011.1 组织机构设置3011.2 劳动定员及岗位职责3011.3 人员来源及员工培训30第十二章 项目建设工期及进度3012.1 项目建设工期3012.2 项目施工计划3012.3 项目建设管理30第十三章 投资估算及资金使用计划3013.2 投资估算3113
6、.2.1 资金使用计划3113.2.2 土建工程费3113.3 资金筹措31第十四章 财务效益分析3114.2 财务预测14.2.2 成本预测13.2.3 利润预测13.2.4 现金流量预测13.3 财务评价第十五章 社会效益分析3115.1带动养老健康产业等相关服务业的发展15.2提升老年人生活质量，满足老龄化人口需求15.3扬中国传统孝道文化15.4促进当地劳动力的就业15.5促进社会和谐发展第十六章 结论及建议3116.1结论3116.2建议31国家近年来十分重视养老产业的发展，密集出台了多个重要文件，对养老服务标准、养老服务市场放开、医养结合、养老互联网建设等作出了明确的规定和说明。2
7、017年3月国务院发布“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划，规划提出到 2020 年多支柱、全覆盖、更加公平、更可持续的社会保障体系更加完善，居家为基础、社区为依托、 机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全。国内养老产业市场规模发展迅速。2016国内养老产业市场规模约5万亿，预计到 2020 年，将达到 7.7 万亿元，预计 2030 年超过 20 万亿。国家从上世纪80年代起大力推行计划生育政策，421的家庭结构逐渐形成。2020-2030 年，随着计划生育一代普遍进入老年期，全国老年人口平均子女数将下降到 2个以下，子女养老负担不断增长。根据预测，到 2020 年，我国的失能
8、老人将达到 4200万，80 岁以上高龄老人将达到 2900 万，而空巢和独居老年人将达到 1.18 亿。这部分老年群体是社会重点关注对象，同时也是解决养老问题的关键所在。空巢和独居老人偏向于生活上的照料以及情感的陪伴，高龄老人在此基础上更偏向于医疗护理和临终关怀，而失能老人需要重点解决的是专业的医疗和护理问题第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称宝鸡市_老年公寓1.1.2 项目性质本项目为新建项目1.1.3 项目建设单位宝鸡市_老年公寓由陕西元江工贸有限公司投资建设1.1.4 项目简介宝鸡市_老年公寓主要是以托老养老、日间照料护理、保健康复、娱乐休闲、居家养老及社区养老服务驿站为主
9、的一家新型民办养老服务机构。1.1.5 项目建设地址项目建设地址位于宝鸡市经二路西段，宝鸡市炎帝园西侧，毗邻宝鸡河滨公园。1.1.6 项目建设内容本项目现有总建筑面积3000平方米，六层办公大楼全部用于规划改造，项目改造竣工后可提供100张床位供老年人入住，项目一楼作为社区养老服务驿站，主要工作内容是利用社区资源，就近为有需求的居家老年人提供生活照料、陪伴护理、心理支持、社会交流等服务，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所；项目二至六楼作为养老公寓，主要以托老养老、医疗康复及临终关怀等工作内容为主，真正为老年人打造一个舒适亲切的心灵家园。1.1.7 组织机构与劳动定员本项目劳动
10、定员30人。另外视需要聘用临时护工10名。实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过宝鸡市人才市场公开招聘，其余人员通过宝鸡市劳务市场公开招聘。1.1.8 项目建设工期及实施进度本项目规划建设周期时间一年，具体为2018年1月1日至2018年12月31日，项目分三阶段完成，2018年1月1日-4月30日，主要为项目筹建启动阶段，包括项目备案登记、工商及民政部门资质申报审批、项目资金筹集及项目规划方案等工作，全面做好项目的前期准备工作；2018
11、年5月1日-9月30日，主要是项目的规划建设改造阶段，也是项目最为关键之点，聘请有相关养老机构建设经验，资质建全的建筑设计施工单位，根据国家养老机构建设标准规范，全面完成项目建设改造工作；2018年10月1日-12月31日，为项目完成最后的攻坚阶段，主要内容为项目配套设施购置、人员招聘、培训上岗，以及项目运营的前期宣传等等，全面做好项目运营的各项准备。1.1.9 投资估算和资金筹措本项目总投资额1000万，其中企业自筹资金700万，银行贷款200万，申请养老扶持专项资金100万。1.2项目政策依据1、国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的意见（国办发201691号）2、 陕西省
12、人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见（陕政办发201776号）3、 陕西省民政关于民办公益性养老机构建设补助资金管理办法（陕民发201332号）4、陕西省人民政府办公厅关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干意见（陕政办发 201382号）5、陕西省社会养老服务体系建设规划（20112015年）（陕政办发 201257号）6、陕西省民政关于社会养老服务机构管理暂行办法（陕民办发2011111号）7、国家及本省市相关养老性政策文件1.3 结论及建议养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如
13、对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。“十三五”时期，伴随着我国又一次老龄化增长高峰，陕西省60岁以上的老年人将新增800万，全国总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。据预测，2050年中国老年人口将达到4.8亿，将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。未来5-10年间，中国养老产
14、业发展潜力巨大。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势按照联合国标准，65岁及以上人口比重超过7%即是老龄化社会。截至2017年，我国60岁及以上的老年人口总数达2.12亿人，占总人口比重达15.5%，据有关部门预计，到2053年，我国的老龄人口将达到峰值4.87亿，约占总人口的35%。这意味着每三个中国人中就有一位老年人，人口老龄化将对中国发展带来诸多可以预见和难以预见的风险挑战。中国已成为世界上老年人口总量最多的国家。据陕西省2015年全国1%人口抽样调查数据显示，2015年末，陕西60岁及以上老年人口首次突破600万，达到601.1万人。老年人口的增加，引起养老场所和专门医疗服务两个“短板”面临挑战等社会经济问题。2.1.2老年人增长现有的发展特征随着老龄化程度的加快和家庭规模的不断缩小，独居老年人家庭户(一人独居户和一对夫妇单独居住户)的数量呈增加趋势。调查数据显示，2015年，家庭有60岁及以上老年人口的家庭户为443.79万户，其中独居老年人家庭户的户数为
