《房地产项目不良资产处置专项基金》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目不良资产处置专项基金（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、始于信达于行 上海信达汇融股权投 资基金管理有限公司 信达地产 不良项目收购 有限合伙基金 方案简要 2014年10月 上海 始于信达于行 目录 二 基金要点 一 基金总体框架 三 交易流程 四 收益测算 五 项目情况简介 六 方案总结及选择 始于信达于行 信达基金 一 基金总体框架 劣后LP 信达地产 有限合伙基金 规模约20亿元 不良资产项目 不良项目 整体转让 股权 债权转让 劣后LP 信达资产 优先LP 市场资金 GP 信达汇融 信达地产 不良项目收购项目 1000 万 49000万 50000 万 100000 万 始于信达于行 信达基金 信达地产 不良项目收购项目 二 基金要点 基
2、金名称信达地产 不良项目收购基金 基金类型有限合伙企业 基金规模20亿 基金期限2 3年 GP 管理人上海信达汇融股权投资基金管理有限公司 出资人 额 GP上海信达汇融股权投资基金管理有限公司 1000万 劣后 LP信达资产 49000万 劣后级 LP信达地产 50000万 劣后级 LP市场投资人 100000万 优先级 LP预期收益 优先级 100万 投资金额 200万 10 税后 200万 投资金额 300万 10 5 税后 投资金额 300万 11 税后 保障措施1 保证担保 3 资金监管 4 股东承诺 始于信达于行 信达基金 宁波月湖项目 三 交易流程 1 设立有限合伙基金 2 基金整
3、体收购信达地产不良资产项 目 取得产权 缴纳 契税 3 基金进行不良资产项目招商运营 取得租金 缴纳营业税 房产税 分配优先级LP收益 4 基金向市场转让 不良资产项 目物业 取得转让 收入 缴纳营业 税 土增税 5 基金清算 收益分配 基金结束 分配优先级LP本金 分配劣后级投资人收益及本金 始于信达于行 信达基金 宁波月湖项目 四 收益测算 基金持续运营 转让项 目 优先级有限合伙人退伙 月湖项目招商运营 收购宁波月湖项目 设立有限合伙基金 始于信达于行 信达基金 广州建和中心大厦物业处置方案 一 资产情况 广州建和中心大厦位于广州市天河区体育西路 信达立人持有该大厦地下2层 地上13层至
4、29层 共18层 总面积26826 78 的办公楼物业 本次拟处置物业包括该办公楼的14层至18层 22至24层 共8层 合计面积 11918 64 楼层情况 地下2层 地上 13层至29层 总面积 26826 78 信达立人 持有办公 楼物业 楼层情况 14层至18层 22 层至24层 出售面积 11918 64 本次拟 处置办 公楼物业 始于信达于行 信达基金 广州建和中心大厦物业处置方案 一 资产情况 本次拟处置办公楼物业11918 64 资产原值15656 66万元 净值13089 28 万元 现有租金收入1014 17万元 年 根据2014年4月评估机构出具评估报告 该资产评估价格1
5、9142 53万元 折合 单价16061元 本次拟处 置 11918 64 办公楼物业 现年租金收入 1014 17万元 资产净值 13089 28万元 评估单价 16061元 评估价格 19142 53万元 资产原值 15656 66万元 始于信达于行 信达基金 广州建和中心大厦物业处置方案 二 处置方案概览 方案一 零散出售处置 按常规的零散出售方式 向市场寻求多个买家 以当地市场价格逐一出售办 公楼资产 方案二 整体出售处置 以不低于资产评估价格向有限合伙基金整体转让该部分办公楼资产 方案一 零散出售处置 方案二 整体出售处置 始于信达于行 信达基金 广州建和中心大厦物业处置方案 三 处
6、置方案一 方案一 零散出售处置 1 当地办公楼市场情况 根据初步了解 当地办公楼市场类似物业成交均价约17000元 至18000元 但成交量很小 交易不活跃 当地办公楼成交市场情况 类似物业成交均价约17000元 至18000 类似物业成交量较小 始于信达于行 信达基金 广州建和中心大厦物业处置方案 四 处置方案二 2 处置收益估算 按评估单价16061元 估算处置收益 预计可 实现处置净收益5644 10万元 3 预计处置时间 处置时间短 短期 内可完成全部资产 处置 处置毛收入 19142 53万元 减去 营业税及附加209 15万元 减去 土地增值税0万元 处置净收入 18833 38万
7、元 处处置净净收益 5744 10万元 短 期 可 完 成 全 部 资 产 处 置 始于信达于行 信达基金 广州建和中心大厦物业处置方案 四 处置方案二 2 处置收益估算 按评估单价16061元 估算处置收益 预计可 实现处置净收益5644 10万元 3 预计处置时间 处置时间短 短期 内可完成全部资产 处置 处置毛收入 19142 53万元 减去 营业税及附加209 15万元 减去 土地增值税0万元 处置净收入 18833 38万元 处处置净净收益 5744 10万元 短 期 可 完 成 全 部 资 产 处 置 始于信达于行 信达基金 广州建和中心大厦物业处置方案 五 处置方案比较 处置方案
8、比较 针对方案一 方案二两种处置方案 在处置收益 处置时间 处置难度 处置 风险方面进行比较 方案 比较较 方案一 方案二 预计预计 处处置收益 1年后实 现7755 23 万元 即期实现 5744 10万 元 预计预计 处处置时间时间 超过1年 2个月内 处处置难难度 物业零散 出售工作 较繁重 一次性整 体出售 处处置风险风险 难以完成 处置 收 益不确定 风险较 小 始于信达于行 信达基金 广州建和中心大厦物业处置方案 五 处置方案比较 处置方案比较 方案二可于近期一次性实现18833 38万元的处置现金流入 较方案一的处置 收入预计实现时间提前约1年 按内部资金成本9 年计 该笔现金可
9、实现资金收益1695万元 节约资金成 本 即1年后方案二可实现处置收益7439 10万元 考虑收入实现时间及资金成本因素 方案一与方案二实际处置收益并无太大 差距 1年后 方案一处 置净收益 1年后 方案二处 置净收益 处置收益 差额 316 13万元 始于信达于行 信达基金 广州建和中心大厦物业处置方案 六 处置方案总结及选择 方案选择及总结 根据以上对处置方案一 处置方案二的比较 两者在处置净收益上并无太大 差额 但处置时间 出资难度 处置风险各方面 方案二均优于方案一 处置方案二 以不低于评估价 向基金整体出售 拟处置资产 处置方案一 以现市场价格零 散出售拟处置资 产 建议广州建和中心办公楼物业处置优先选择处置方案二 以确保按期 完成处置工作 顺利实现处置收益 可实现处置收益 即期收益5744 10万元 资金收益1695万元 优 于 始于信达于行 16
