某房地产行业分析项目报告和因素影响

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1、某房地产行业分析项目报告和因素影响 Page1 目录 宏观环境分析 房地产行业分析宏观环境分析行业吸引力分析行业竞争性分析行业价值链及关键成功因素分析 Page2 改革开放以来 我国房地产行业有了长足的发展和进步 数据提供 国家统计局 2004年国民经济和社会发展统计公报 供给牵动需求期 需求牵动供给期 调整期 住房是居民的基本生活需求 在全面建设小康社会阶段 随着社会发展和人民经济生活水平的提高 城市住房的增量需求和改善需求双双旺盛 是房地产持续发展的根本动力 我国的房地产行业基本上经历了 供给拉动期 调整期 和 需求拉动期 三个阶段 从行业内部分析 目前在国家的宏观调控和市场经济的双重作用

2、下 我国的房地产行业将进入行业整合的振荡阶段 Page3 我国GDP的快速增长和人民生活水平的提高 必将带来房地产行业的高速增长 国内 外机构对未来20年中国GDP的预测 数据来源 西蒙库兹涅茨著 各国经济的增长 国家统计局 未来20年中国房地产业仍将保持高速发展状态 历年人均高档品 可支配收入 城乡居民恩格尔系数情况 过去20年 随着全国整体经济的快速发展人均GDP持续上升 城乡居民可支配收入也随之上升 城乡居民的恩格尔系数显著下降 人们衣食方面的支出比例下降 消费重点转移到住行方面 Page4 城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求 我国每年新增小城镇800个左右 提供

3、了城市建设新增空间 大城市为以经济为纽带向周边城市群发展 提供了更新改造空间 政府公共服务放开 吸纳私人资本进入城市开发 汽车消费 中产阶级出现 市民工作与居住分离等都会带来深远影响 每年1000 3800万农民进入城市 目前人均建筑面积每增加1米2 则全国需新建5亿米2住宅 房地产起步阶段 平稳阶段 人均GDP800美元 1300美元 8000美元 13000美元以上 快速上升阶段 萎缩阶段 中国 1200美元 Page5 目前我国城市化进程进入高速发展期 居民可支配收入迅速提高为房地产行业提供了广阔的市场前景 按照西方发达国家经验 一旦城市化率达到30 时 就进入起飞期 一直到70 才回归

4、一个平缓期中国在1996年城市化率达到了30 2004年达到了41 8 处于城市化高速发展时期 数据来源 历年 中国统计年鉴 按照西方发达国家经验 当房价款为家庭六年的可支配收入时家庭购房能力开始加强我国2004年商品房均价为2708元 平米 按人均19平米 户均3口人计算 我国商品房总价为154356元 我国城镇居民六年家庭 三口 可支配收入为158544元 说明我国居民商品房购买能力开始增强 Page6 十六大明确指出 加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务 房地产业也必将参加到 奔小康 的事业当中 国内生产总值翻两番 恩格尔系数下降以后 必然将可支配收入转向住房消费 目前我国人均住

5、房为0 78间 城乡住房成套率仅为67 远未实现 户均一套房 人均一间房 功能配套 设备齐全 的全面建设小康社会的要求 房产是城市家庭中价值量最大的财产 根据国家统计局测算 房产在家庭总资产中所占比重达到了47 9 其中大城市为49 3 中等城市为45 1 小城市为48 1 根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律 2010年我国城市化率将达到46 城市人口将达到6 4亿 年平均新增人口1852万 比目前净增1 9亿人 仅此就需要建设41 8亿米2住宅 2020年GDP要比2000年翻两番 房地产业必须也能够为此作出应有的贡献 城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8 4 每年拉动GDP增长1

6、个百分点以上 城镇人口比重大幅提高 家庭财产普遍增加 人民生活更加富足 21世纪头20年 我国将全面建设小康社会 坚持大中小城市和小城镇协调发展 走中国特色的城镇化道路 发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础 科学规划 合理布局 十六大报告 Page7 作为国民经济的支柱行业 从2003年开始至今 国家陆续出台了一系列的法规和政策 对其进行全面调整和规范 前期 取得土地和房屋拆迁 中期 银行贷款和建设施工 后期 房屋销售和物业管理 国务院 关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 关于深入开展土地市场整顿 严格土地管理的紧急通知 关于控制城镇拆

7、迁规模严格拆迁管理的通知 国务院关于深化改革严格土地管理的规定 进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知 国土资源部 土地利用年度计划管理办法 建设项目用地预审管理办法 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 中国人民银行 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知 关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见 建设部 建设工程项目试行管理办法 关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知 银监会 商业银行房地产贷款风险管理引 信托投资公司房地产信托业务管理办法 国务院 物业管理条例 国务院关于切实稳定住房价

8、格的通知 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释 关于人民法院民事执行中查封 扣押 冻结财产的规定 拍卖管理法 2003年开始国务院 中国人民银行 国家发改委 国土资源部 建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规 涉及到房地产行业的各个环节 是对房地产市场全面的规范和调整的开始 Page8 地根严控 银根紧缩 双管齐下 对房地产业土地和资金资源的获取进行规范 房地产业关联度高 带动力强 已经成为国民经济的支柱产业 不断完善房地产市场体系 更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用 各地区因地制宜 分别决策 使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应 与相关产业相协调 促

9、进经济社会可持续发展 国务院18号文件 加强土地管理 控制土地供应完善房地产供应政策 调整供应结构改革住房制度 健全市场体系发展住房信贷 强化管理服务改进规划管理 调控土地供应加强市场监管 整顿市场秩序 具体相关措施 综上所述 从2003年开始中央政府采取了严禁 圈地 控制货币供应量等措施 实施了6年之久的积极财政政策将从2004年开始淡出 2004年 地根 和 银根 双管齐下 对宏观经济的调控将从刺激增长转向防止过热 宏观经济环境发生了改变 中央政府对房地产市场进行规范和调整的重点发生变化 力度进一步加大 也使得房地产商在土地资源 资金资源等方面面临着挑战 Page9 土地和资金的双重规范

10、将使房地产行业被迫走向重组与整合 数据来源 国家统计局 国家信息中心 可以看出 国家宏观调控政策已经对房地产行业产生了深远影响 开发资金的构成正在发生结构性变化 土地获取正变得越来越艰难 这一切都将促使房地产行业发生深刻变革 从对外关系到对内管理都将面临着新的挑战 房地产行业的重组和整合将是必然趋势 Page10 小节 房地产行业正处于机遇与挑战并存的关键时期 最终将走向规范发展的良性发展阶段 我国的宏观经济发展给房地产行业的高速发展提供了坚实的基础 国家政策为房地产行业健康发展提供了坚强保障 快速的社会发展给房地产行业的持续性发展创造了条件 国内的房地产行业处于一个竞争与机遇并存的年代 不断

11、规范的市场环境要求房地产企业不断加强自身的运营管理水平 最终实现高速 健康和持续的发展 Page11 目录 行业吸引力分析 房地产行业分析宏观经济分析行业吸引力分析行业竞争性分析行业价值链及关键成功因素分析 Page12 房地产市场空间巨大 国民经济的不断提高为其市场成长性奠定了良好的基础 资料来源 中国住宅产业商会 中国社科院 国民经济发展促进了城镇居民收入的增加 随着收入的增加 生活水平的不断提高 人们对住房需求的档次也在提高 改善性需求增加 房地产市场需求在不断增加 城镇化加速 城镇人口数量增长带动商品房需求 加大了市场需求 国家规划人均住房面积将有大幅度提升 也为房地产行业的发展创造了

12、条件 Page13 从销售来看 2000年以来房地产销售面积年增长率为20 7 销售额年增长率为27 43 1991 2004全国房地产销售面积 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 万平方米 1991 2004全国商品房销售额 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

13、2002 2003 亿元 1991年 全国房屋销售面积仅为3025 46万平米 1998年首次突破1亿平米 到2001年仅3年年销售面积就突破2亿平米 2003年底已达到2 85亿平米 2004年底达到3 82亿平米 年均复合增长率达到了21 54 房地产市场的整体容量持续高速增长 1991年 全国商品房的销售额不到240亿元 1998年销售额超过了2500亿元 到2000年底将近4000亿元 2003年底销售额超过了7600亿元 2004年销售额达到10376亿元 年均复合增长率达到了33 61 是销售面积增长率的1 56倍 反映了强劲的市场需求 2000年以来 房地产销售面积年增长率为20

14、 7 销售额年增长率为27 43 数据来源 历年 中国统计年鉴 2004 2004 Page14 行业盈利性 房地产行业连续三年位居全国最盈利十大行业榜首位置 大多数企业利润率普遍在15 以上 远高于其他行业的平均利润水平 行业持续提速房地产企业2003年总收入达9137亿元 同比增长29 1 营业利润总额超过431 1亿元 同比增长70 45 2004年40多家公布年报的上市公司净利润率超过了30 已经公布的35家 按证监会行业分类 房地产业上市公司中 共实现主营业务收入415 55亿元 较去年同比增长27 41 净利润48 14亿元 同比增长26 38 房地产开发利润较高2004年最盈利的

15、十大行业中房地产位居首位 从国内情况来看 我国房产商和地产商还是统一的 大多数城市企业利润普遍在15 以上 中高档房地产平均利润率更高 一般达到30 40 远远高于其他行业的平均利润率水平 从国际上多数国家情况来看 国际上房产商和地产商是分开的 房产开发商的平均利润一般在5 左右 高的也只有6 8 远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率 5年来全国房地产企业总收入和利润保持着20 以上的增长速度 数据来源 国土资源部 南方网 上海证券报 Page15 行业生命周期 我国房地产行业总周期为7 8年 继1997年新一轮上升周期后 未来两年处于调整期向上升期转变的过渡阶段 北大 清华 搜房及中房公

16、司的研究结论 依据销售面积 销售额和投资额增长三要素 中国房地产发展期为5年 低落期为2年 总周期为7 8年左右 自1983年以来 已经历了3个发展期 2个低落期的周期波动 从国房景气指数来看 1993年经济过热期房地产指数约为120 扣除价格 基数等因素 相当于核对口径110点 而2003年景气指数为107点 2004年基本在105 106点之间 接近经济过热期的指数值 宏观经济研究认为 改革开放以来存在一个9年的经济增长周期 主要表现为房地产等投资过热带来的波动 1997年以来中央政府实行扩张性财政政策 在2003年出现经济超速发展 房地产 汽车 电力等行业增长超过30 之后 政府加大了宏观调控力度 限制固定资产投资 2004年 地根严控 银根紧缩 对房地产市场进一步调控和规范 房地产市场和投资增长有些降温 2001年 2004年国房景气指数图 数据来源 国家社科院 搜房网 中房公司 国务院信息中心 Page16 小节 房地产行业因为需求大 盈利性好 目前正处于上升期 而且国家在政策上并未进行限制或打压 其仍然具有很强的市场吸引力 起步阶段 平稳阶段 快速上升阶段 萎缩阶段 世行住