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1、房地产项目市场调研报告“项目”市场调研报告目录第一篇市调目的及分析一、市调目的二、项目SWOT分析1、优势2、劣势3、机会4、威胁第二篇调研范围及方法一、调研计划二、抽样方法三、调研方法第三篇项目基本信息一、地理位置二、基础资料三、配套情况1、地块交通条件2、周边市政、公建配套设施第四篇宏观分析一、城市概述二、郫县房地产开发交易情况第五篇项目区域分析一、区域印象二、物业形态三、交通状况四、配套设施五、绿化程度六、区域内主要居住区七、项目个案第六篇区域周边主要商圈一、城区商业格局和业态分析二、商业物业租售市场调查分析三、竞争物业调查分析第七篇客户心理分析一、调研简述二、问卷分析第八篇总结第一篇市
2、调目的及分析一、市调目的作为房地产企业，首先要知己，了解自己的优势和劣势，做到扬长避短；其次要知彼，了解环境提供给企业的机遇和带来的威胁，以便把握机会而避开威胁。而要做到知己知彼，市场调查是必须展开的。有调查，才有策划，才有市场。对房地产开发状况进行比较全面的数据统计分析之后，寻找出区域房地产开发的普遍特征，进而寻求本项目市场存在之障，为营销解决之道提供坚实的市场依据。二、项目SWOT分析1、优势主要借助的区位比较优势，的比较优势有：首先，空气质量优良，位于青城山空气带、温都郫国家生态自然保护区内；其次，项目周边视线开阔，空气流动较快，夏天日常气温比市区低810摄氏度，东距市中心约30公里，西
3、距市约20公里，距离郫县县城约10公里，境内有317国道、成灌高速、温郫彭快速通道等主要交通干线经过，交通条件十分便捷，是消费者避暑的好去处之一；第三，随着镇所有配套设施的逐渐完善，教育园区、工业园区、政府办公园区的进一步完善，镇将会由一个名不见经转的小镇发展成为市周边具有一定影响力的现代化特色“城市”；第四，随着中国人口逐渐走向“老龄化”，未来越来越多城市老年人在退休以后就会寻找距离城市较近、交通方便、配套设施完善的、生态环境优良的区域入住等等。另外，上河居作为该区域目前体量最大、知名度最高的项目，虽然是本项目的最大竞争对手，但同时也可以为本项目借势，只要项目定位准确，实行差异化竞争策略，上
4、河居的存在反而可以成为项目借势利用的机会。还有，同青城山等养老休闲项目相比，自然资源肯定大为不如，但较低的房价将是竞争优势之一。2、劣势本项目位于317国道旁，有一定的噪音和扬尘，且项目周边没有任何自然资源可以利用，项目体量也很小，不利于规模化及人造景观的打造，同区域最大竞争对手上河居、杜鹃城相比，这些劣势凸显得尤为明显。3、机会作为确定的14个优先发展小城镇，还有很大的发展潜力。区域竞争项目上河居、杜鹃城整体均为川西民居建筑风格，景观为川派园林风格，本项目在前期规划创意阶段已着手采取了系列差异化竞争策略，加之项目体量不大，完全可以占领市场空白点，项目产品的销售不会存在大的问题。4、威胁项目用
5、地系商业金融兼住宅用地，住宅部分不得超过50%，如何定位商业部分，将会影响到项目的整体收益或开发成败。第二篇调研范围及方法我们的调研范围是郫县新老城区以及镇，主要在售楼盘所有楼盘的深入市调，最后进入镇本项目所在地周边进行精细的市调。二、抽样方法我们从整个郫县楼盘大范围内确定市调目标，结合本项目找出个性及特性，经过对比，选择和本项目有可比度及竞争性的楼盘作为抽样市调的重点。三、调研方法我们前后三次分别运用现场采盘结合电话问询等方式，进行数据收集和信息的确认。第三篇项目基本信息一、地理位置本项目位于郫县镇望陆村，紧临国道317线，与民族贸易市场隔街相望，虽然地处镇郊，但与镇政府、客运站等相距不远，
6、针对政府“3年内实现城镇规划面积由平方公里调整到5万平方公里，城镇人口将由现在的万人增加到3万人”的规划目标，此地段潜力是巨大的。二、基础资料本项目净用地面积，待征地亩。地块呈长方形，由于周边基本上无遮拦，这给设计带来更多的创意空间，可尽量占据外围，加大内部间距。规划用途为商业金融业用地，要求住宅套型建筑面积90平方米以下占总住宅建筑面积的比例不小于70%。各项经济指标要求：占地面积容积率建筑密度建筑高度居住建筑亩容积率40%40米20%居住建筑面积50%三、配套情况1、地块交通条件1）主要交通干道：成灌路、彭温路2）次要交通起始线路：至唐昌镇的路线经过3）小结：整个地块位置的交通是比较方便的
7、，但是这种方便并没有给项目带来更大的附加值，反而会由于该道路影响整个项目的规划设计，在最终的规划设计中将融入到整个小区的景观工程予以打造，使之成为项目的一道靓丽风景。2、周边市政、公建配套设施1）购物：民族商贸市场、互惠超市等2）文化教育：中心幼儿园、西部职业高中、内江铁路学校、西华大学动漫学院3）医疗卫生：镇办卫生院、骨科医院4）金融：农行、邮电储蓄所等5）娱乐餐饮：大英串串香、郭记老幺麻辣烫、龙洲宾馆等第四篇宏观分析一、城市概述1、郫县概况郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市市近郊，距市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出。全县幅员面
8、积平方公里，辖14个镇，总人口48万人，非农业人口10万人。郫县古称郫邑，为古蜀国都城。公元前314年，秦灭蜀后设蜀郡，郫邑始称郫县，迄今已有2300余年。郫县历史悠久，钟灵毓秀，人杰地灵。近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。2、镇概况镇位于原腹心地带，成灌高速、国道317线、温彭快速通道三线交汇处。其中，成灌高速在设有进出口。镇距21公里，距市三环路20公里，距市市区32公里，距火车西客货站20公里，距火车北站26
9、公里，距双流国际机场40分钟车程，属市“半小时经济圈”范围，半小时可到达、彭洲、温江等城市。镇是从西出阿坝、甘孜洲、宁夏、青海、甘肃、西藏的第一步，是川菜之魂郫县豆瓣的最大原产地。镇东邻市繁华市区；西靠风景名胜区；南邻友爱“农科”，可充分享受周遍城市的辐射和带动作用，区位优越，交通便利，拥有良好的工业基础，自古以来就是川西平原重要的物资集散地，享有“旱码头”之美誉。20年在市推进城乡一体化进程中，被确立为30个重要建设镇，20年被确立“市优先发展区域重点镇”、市十个镇级工业发展点之一，20年分别被确立为四川省、市“民族工业园区”“民族贸易市场”。目前该镇正在全力建设6平方公里的现代化工业港中小
10、企业园，集中打造“中国川菜产业化基地”和“郫县豆瓣”这一特色品牌，它将成为中国首家川菜工业园。园区依托西南重点城市，按承载功能划分为川菜原辅料食品加工区和中小企业园区。围绕构建县级副中心，到20年镇城镇规划面积将由平方公里调整到5平方公里，城镇人口将由现在的万人增加到3万人。西华大学动漫学院、四川内江铁路学校新近已落户，已相继建成天府商贸城等城镇功能项目。二、郫县房地产开发交易情况1、郫县房地产业发展现状分析：目前郫县房地产开发势头强劲，据调查，至20年底，郫县住房总建筑面积为万平方米，实有住房套数79914套。根据郫县国民经济和社会发展第十一个五年规划中的相关要求，结合郫县20年住房状况及需
11、求调查分析结论，按照20年全县常住人口达到27万，以及人均住房使用面积不低于28平方米的规划要求，截止到20年，我县住房总需求为550万平方米。20年-20年上半年共开盘18个项目，开发土地面积53万m2，总建筑面积114万m2，可售住宅面积约106万m2，已开发约64万m2，待开发42万m2。已售住宅面积51万m2，未售住宅体量约为13万m2。截止到20年底，郫县商品房销售均价已达到2800元/平方米左右。市新一轮城市总体规划对郫县城市发展定位是：市重要组成部分，市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的“综合性城市片区”。郫县自身的定位是：率先构建富有经济
12、实力、独具城市魅力、充满创新活力的西部新中心。到20年郫县城区将新增建设用地15平方公里，城区总用地达到30平方公里，人口达到20万人；到2020年规划城市建设区面积51平方公里，城市片区人口45万人以上。东南部新城是郫县未来城市发展的核心区域，将承担郫县的行政中心、商务中心、居住中心等城市主要功能。用地规模平方公里，规划道路共16条，总长约27公里，预计投资约5亿元。从今年开始计划用3年左右时间分步建设，20年重点建设高新区西区配套行政商务中心、南二环路及东延线、东二环路及南延线、长青路5条城市道路及配套基础设施。2、郫县房地产市场需求形势分析：一是城市化水平快速提高对住宅形成巨大的需求：随
13、着城乡一体化的快速推进，到2020年全县城市化水平将达到80，年均提高2个百分点，县城片区年均新增万人以上。城市人口在短时间内的迅猛增长，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16M2计算，每年需新建住宅万M2。根据郫县建设规划局20年20年规划统计：郫县20年-20年的住房建设规划1）住房建设总量目标。规划期内建设各类住房7万套，总建设面积550万平方米。A、规划期内，建设商品住房万套，建筑面积390万平方米。B、规划期内，建设政策性住房万套，建筑面积160万平方米。其中，建设拆迁安置房万套，建筑面积万平方米；建设廉租住房万套，建设面积万平方米。2）住房建设区域分布：A、规划期内
14、，郫筒镇规划建设政策性住房万套，建筑面积65万平方米，商品住房万套，建筑面积110万平方米。B、规划期内，犀浦镇规划建设政策性住房万套，建筑面积57万平方米，商品住房万套，建筑面积126万平方米。C、规划期内，红光镇规划建设政策性住房万套，建筑面积18万平方米，商品住房万套，建筑面积60万平方米。D、规划期内，镇规划建设政策性住房万套，建筑面积6万平方米，商品住房万套，建筑面积24万平方米。E、规划期内，除郫筒镇、犀浦镇、红光镇、镇以外的其它镇规划建设政策性住房万套，建筑面积14万平方米，商品住房万套，建筑面积70万平方米。3）住房建设年度分布：根据郫县国民经济和社会发展第十一个五年规划的相关要求，结合我县20年住房状况及需求调查分析结论，规划期内，住房建设年度目标为：20年，商品住房建设万套，建设面积72万平方米，政策性住房建设万套，建筑面积29万平方米；20年，商品住房建设万套，建设面积75万平方米，政策性住房建设万套，建筑面积30万平方米；20年，商品住房建设万套，建设面积78万平方米，政策性住房建设万套，建筑面积32万平方米
