土地登记实务要求

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1、土地登记实务要求 土地登记实务 2 主要内容 一 土地登记概论二 土地登记程序三 土地总登记四 土地初始登记五 土地变更登记六 注销登记七 其他登记八 土地登记资料公开查询九 土地登记代理 土地登记实务 3 一 土地登记概论 一 土地登记的概念 二 土地登记的意义 三 土地登记效力 四 土地登记原则 五 土地登记内容 六 土地登记分类 七 世界土地登记制度 土地登记实务 4 一 土地登记概论 一 土地登记的概念概念 将国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权和土地抵押权 地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为 土地登记办法 第二条 1 登记的权利类型2

2、 登记的字面含义3 登记是不动产物权的公示 土地登记实务 5 一 土地登记概论 土地权利的类型 集体土地所有权 国有土地使用权 国有建设用地使用权 地下 地上 国有农用地使用权集体建设用地使用权 集体土地使用权宅基地使用权集体农用地使用权 不含承包经营权 土地他项权利地役权土地抵押权其他土地权利 土地登记实务 6 一 土地登记概论 二 土地登记的意义第一 土地登记确认了土地权属关系 是维护土地和社会主义公有制 维护土地权利人合法权益的重要法律保障 第二 土地登记还确认土地权属变动关系 是保护土地商品交易安全 维持土地商品交换正常秩序的重要法律手段 第三 土地登记是对房地产市场实施有效监管的关键

3、措施 第四 土地登记是土地用途管制的重要组成部分 通过土地登记 可以有效地保护耕地 第五 土地登记是土地管理主要的基础性工作 是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源 是国家收取土地租 税 费的依据 土地登记实务 7 一 土地登记概论 三 土地登记效力 两种立法思想 土地登记的法律后果 1 登记生效主义 形式主义的立法 不动产物权的变动 取得 变更 转移 消灭 非经登记不得生效 即必须登记 不登记不生效 2 登记对抗主义 意思主义的立法 不动产物权的变动 取得 变更 转移 消灭 只因当事人的意思表示一致而发生效力 登记只是对抗第三人的要件 办理登记的可以对抗第三人 土地登记实务 8 一 土地登

4、记概论 三 我国的土地登记效力不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 物权法第9条 因人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 导致物权设立 变更 转让或者消灭的 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 物权法第28条 因继承或者受遗赠取得物权的 自继承或者受遗赠开始时发生效力 物权法第29条 地役权自地役权合同生效时设立 当事人要求登记的 可以向登记机构申请地役权登记 未经登记 不得对抗善意第三人 物权法第158条 土地登记实务 9 一 土地登记概论 四 土地登记的原则1 依法登记的原则2 依申请的原则 书

5、面形式 3 审查的原则 询问 实地查看 4 属地登记的原则 土地登记实务 10 一 土地登记概论 四 土地登记的原则 属地登记 物权法 第十条规定 不动产登记 由不动产所在地的登记机构办理 土地登记办法 第三条规定 土地登记实行属地登记原则 土地登记实务 11 一 土地登记概论 四 土地登记的原则 属地登记 两个要求 一是土地登记机构应当坚持统一性 在一个登记区内只能由一个土地登记机构来登记 不能由两个或两个以上土地登记机构登记 二是土地登记资料应当保持完整性 同一个登记区内的土地登记资料 只能由一个土地登记机构建档保存 不能由两个或两个以上土地登记机构来分别保管 土地登记实务 12 一 土地

6、登记概论 四 土地登记的原则 属地登记 土地登记办法 第三条 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请 依法报县级以上人民政府登记造册 核发土地权利证书 但土地抵押权 地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记 核发土地他项权利证明书 跨县级行政区域使用的土地 应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记 在京中央国家机关使用的土地 按照 在京中央国家机关用地土地登记办法 的规定执行 土地登记实务 13 宗地土地以宗地为单位进行登记 宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间 一 土地登记概论 1 土地权属性质与来源国有土地所有权集体土地

7、所有权国有土地使用权集体土地使用权抵押权地役权 2 土地权利主体集体土地所有人国有土地使用权人集体土地使用权人抵押权人 地役权人 3 土地权利客体坐落 界址 面积 用途 使用条件 价格等 五 土地登记内容 土地登记实务 14 一 土地登记概论 六 土地登记分类总登记 是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记 初始登记 是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记 变更登记 是指因土地权利人发生改变 或者因土地权利人姓名或者名称 地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记 注销登记 是指因土地权利的消灭等而进行的登记 其他登记 是指上述登记类型以外的登记 包括更正登记 异议

8、登记 预告登记和查封登记等 土地登记实务 15 一 土地登记概论 七 世界土地登记制度 土地登记实务 16 一 土地登记概论 小结 一 土地登记的概念 不动产公示 二 土地登记的意义 三 土地登记效力 两种 登记对抗 登记生效 四 土地登记原则 重点掌握 属地原则 五 土地登记内容 主体 客体 权属性质与来源 六 土地登记分类 概念 七 世界土地登记制度 契约 权利 托伦斯 土地登记实务 17 二 土地登记程序 一 土地登记程序对比 二 土地登记申请 三 权属审核 四 注册登记 五 核发证书 土地登记实务 18 二 土地登记程序 一 土地登记程序对比根据土地登记规则 土地登记申请地籍调查权属审

9、核注册登记核发证书 根据土地登记办法 土地登记申请权属审核注册登记核发证书 地籍调查成果可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得 登记办法第9条 土地登记实务 19 二 土地登记程序 二 土地登记申请 申请人 1 自然人完全民事行为能力人限制和无民事行为能力人2 法人3 其他组织 申请方式 1 直接申请2 代理申请委托代理法定代理指定代理 土地登记实务 20 二 土地登记程序 单方申请与共同申请 土地登记办法 第七条 第八条规定 土地登记应当由当事人共同申请 但有下列情形之一的 可以单方申请 1 土地总登记 2 国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权的初始登记 3 因继承或者遗赠取

10、得土地权利的登记 4 因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记 5 因人民法院 仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记 6 更正登记或者异议登记 7 名称 地址或者用途变更登记 8 土地权利证书的补发或者换发 9 其他依照规定可以由当事人单方申请的情形 土地登记实务 21 二 土地登记程序 二 土地登记申请申请提交的文件资料 土地登记申请书申请人身份证明土地权属来源证明地籍调查表 宗地图及宗地界址坐标地上附着物权属证明法律法规规定的完税或者减免税凭证等其他证明材料 土地登记实务 22 二 土地登记程序 二 土地登记申请申请提交的其他资料 未成年人 监

11、护人证明委托代理人申请 授权委托书代理人身份证明代理境外申请人 需公证或认证 土地登记实务 23 二 土地登记程序 二 土地登记申请登记申请的审查 对人的审查 如法人资格 法定代表人身份证明 户主资格 代理人代理手续的审查 对物的审查 土地权源证明 地上物权属证明的审查 对其他问题的审查 土地登记实务 24 二 土地登记程序 二 土地登记申请登记申请的受理 1 申请登记的土地不在本登记辖区的 应当当场作出不予受理的决定 并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请 2 申请材料存在可以当场更正的错误的 应当允许申请人当场更正 3 申请材料不齐全或者不符合法定形式的 应当当场或者在五日内一次

12、告知申请人需要补正的全部内容 4 申请材料齐全 符合法定形式 或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的 应当受理土地登记申请 土地登记实务 25 二 土地登记程序 三 权属审核1 权属审核的依据和标准法律依据 指国家现行的有关土地的法律 政策及行政法规 书证依据 申请人的身份证明 宗地的权属来源证明 地上物权属证明 地籍调查成果等 审核标准 权属合法 界址清楚 面积准确2 权属审核内容土地登记申请人宗地自然状况宗地权属状况 土地登记实务 26 二 土地登记程序 三 权属审核3 持证上岗未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员 不得从事土地权属审核和登记审查工作 不得在土地登记审批表和土地登记簿

13、上签字 4 土地登记审查办结期限 20 10 按照 土地登记办法 国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内 办结土地登记审查手续 特殊情况需要延期的 经国土资源行政主管部门负责人批准后 可以延长十日 土地登记实务 27 二 土地登记程序 经办意见 权属性质 权属来源 取得时间 方式 地籍调查成果 界址 用途 面积 依据及建议 土地登记实务 28 二 土地登记程序 关于公告 在土地登记机构门户网站 本行政区域范围内公开发行的报纸或县级以上人民政府指定的固定场所上予以公告 公告范围 一 土地总登记 二 集体土地所有权初始登记 三 依职权进行的土地注销登记 四 更正登记 五 补证登记

14、 六 土地登记机构认为有必要公告的其他登记 公告期限为15天 土地登记实务 29 二 土地登记程序 四 注册登记1 不予登记的情形 土地登记办法 第18条规定 有下列情形之一的不予登记 土地权属有争议的土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的申请登记的土地权利超过规定期限的其他依法不予登记的不予登记的 应当书面告知申请人不予登记的理由 土地登记实务 30 二 土地登记程序 四 注册登记1 不予登记的情形 国土资发 2008 70号文的规定 12种情形 土地权属争议未解决的 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的 未按合同约定付清全部土地价款的 按土地价款缴纳

15、比例分割申请登记的 申请登记的土地权利超过规定期限的 无合法用地批准等土地登记申请要件的 对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的 协议出让地价低于出让底价的 违反规划改变土地用途的 未办理土地使用权登记而设定抵押的 异议登记期间未经异议登记权利人同意 申请办理抵押登记的 查封登记解除前申请办理抵押登记等 土地登记会审 土地登记实务 31 二 土地登记程序 四 注册登记2 注册登记依据和内容依据 土地登记审批表 是土地登记机构进行注册登记的重要依据 注册登记的内容主要包括 填写 土地登记卡 和 共用宗土地登记卡目录 填写 土地归户卡 组装 土地登记簿 3 土地登记簿组成三部分 土地登记卡 土

16、地登记卡续表 共用宗土地登记卡目录 地号 宗地面积发生变更 更换土地登记卡 土地登记实务 32 二 土地登记程序 五 核发或更改土地权利证书1 土地权利证书的种类4种证书 国有土地使用证 国有建设用地使用权和国有农用地使用权集体土地所有证 集体土地所有权集体土地使用证 集体建设用地使用权 宅基地使用权和集体农用地使用权土地他项权利证明书 土地抵押权和地役权异议登记证明 预告登记证明 土地登记实务 33 二 土地登记程序 五 核发或更改土地权利证书共有宗 对共有一宗土地的 应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书 核发 签收 特别注意 土地权利证书记载的事项 应当与土地登记簿一致 记载不一致的 除有证据证明土地登记簿确有错误外 以土地登记簿为准 土地登记实务 34 二 土地登记程序 回顾 一 土地登记程序对比 地籍调查前置 二 土地登记申请 登记申请人与申请方式 申请提交的文件资料 登记申请的受理与审查 三 权属审核 权属审核的依据 内容 持证上岗 审查办结期限 四 注册登记 不予登记的情形 登记依据和内容 登记簿的组成 土地登记卡的填写要求 五 核发证书 证书种类 权利证书与登记簿