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1、 远 见 心 建 共 建 未 来 雅居乐绿博组团项目 起 势 推 广 策 略 研 究 金盛川沟通 一 个 充 满 了 美 丽 陷 阱 的 项 目 雅居乐 绿博组团项目 顶级服务 方特欢乐世界 六湖环绕 万亩湿地 117亩量体 刚需大盘 绿博园旁 生态宜居 改善需求 价值洼地 洋房 高层 一线房企雅居乐 从竞争的角度看 无论从项目本体 区位还是规划 产品又或是价格 一开始变脱离了城市核心的价值体系 转而走向城市的另一端 这是一个 在市场中很容易 跳出来的项目 从我们的经验来说大多数人会从绿博园或者项目的洋房产品做文章因为这是最显而易见的信息 起跑绝不抢跑 起跑最起码要知道我们的起点在哪里 起点的
2、逻辑重音绝不在项目本身 首先必须承认 我们现在已经失去了先声夺人的气势 这个结论并不难理解雅居乐从2012年进入郑州到2016全线发力对比同级别开发商我们无论是在知名度和市场占有度上都乏善可陈 更重要的我们开发的雅居乐国际花园项目并没有将项目品牌成功输出 品牌输出不够带来的直接影响 就是我们无法深度借势品牌的力量 117亩的体量对比很多郊区大盘 也并没有很强的话语气势 根据雅居乐在郑州的土地储备 未来雅居乐是从城市外围进入城市核心 所以在此次项目的开发上 我们不仅要实现快速销售 区域占位 更要实现项目的品牌立势 项目无大小 但有强弱之分 雅居乐绿博组团项目的意义就呼之欲出 雅居乐在郑州的成名之
3、作 于雅居乐而言 绿博组团项目不仅是一城一地的攻略 而是关乎 雅居乐逐鹿中原的战略地位雅居乐与品牌房企的竞争地位雅居乐品牌输出与项目增值潜力 再进行更深一步的思考 2016年雅居乐在郑州绿博组团开发一个新项目这一句很简单的话 其实也为我们提供了三个角度来依次透视项目本体这三个角度就是城市趋向 区域属性 客群心理 透视 趋向透视生活主义 人群透视机会主义 区域透视城市磁极 透视第壹眼 生 活 主 义 从上世纪50年代 郑州市为抵御风沙侵袭 广植树木 绿城 叫响全国 1983年 美国小学教师LeroyWDemery Jr在郑州拍过一组照片 在他的照片里 郑州宛如一座坐落在森林里的城市 曾经绿城 一
4、颗颗树倒下 一栋栋高楼拔地而起生机盎然的城市变成钢筋水泥的森林 从城市上空看 一种巨大的包围感蔓延而来 郑州还能叫绿城吗 是郑州人今天共同的感叹 郑州开始意识到了生活 见证这个城市快速强壮的这一批人 已经成为这个城市的中坚力量 越来越多的他们开始意识到生活的本真 突出城围 围城 里说 人生就是一座围城 城里的人想出去 城外的人想进来 寻找绿城 为了逃避大城市中产生的环境恶化 交通拥挤 噪声等问题 纷纷迁往美丽田园的郊区居住 郊区早已成为购房者选择的热点区域 向着宜居 向着生活 向着绿色奔去 一水护田将绿绕 两山排闼送青来 最爱湖东行不足 绿杨阴里白沙堤 从古至今 人们对优质生活的认知 就是建立
5、在绿色的基础之上 这和城市的主流价值取向是相违背的 和城市的人居理想是一致的 在哪儿 我们用一个绿字贯穿章节 目的就是通过打击城市价值趋向 制造一种推动力和一种对比 那就是现在的灰城和过去的绿城 生存和生活 焦虑和舒适 拥堵和自由 激发城市人群的生活价值向往 所以 城市不是郑州的生活场 是时候向城市告别了 透视第贰眼 城 市 趋 向 郑州 红海 品牌开发商开战 绿地 万科 恒大 万达 碧桂园 保利 金地 融创 蓝城 招商 海亮 路劲 康桥 永威 和昌 亚星 亚新 建业 信和 这一年 全国百强房企入郑企业36家 Top10房企全部到位 Top20房企已到位16家 群雄逐鹿中原 大战开启 各大战区
6、烽烟四起 郑州城市板块全面开花 郑上新区 郑汴新区 城北区老城中心城区 杨金片区郑东CBD 高新区中原区 二七新区 南龙湖区 经开区航空港区 黄河板块1874 5万 大北板块1161万 南阳路447万 国贸板块175万 东南478万 龙湖板块173万 龙子湖板块141万 高铁板块203万 经开区板块290万 杨金板块48万 高新区板块1332万 西流湖板块792 4万 冉屯路472万 航海路967万 运河新区板块1515 5万 秦岭路612万 中心区板块403 碧沙岗板块372万 高 低 未来路166万 数据说明 库存量为2007 2015年已出让土地未售建面 未开发城中村建面之和 郑州四环沿
7、线板块战况尤为激烈 货量居高不下 城市生活价值洼地显现 城市外围板块开始发力 2016年1 6月商品住宅板块供销价 郑州 人海 郑州周边350公里内没有大城市 周边400公里内没有比郑州大的城市 郑州市河南省区域内唯一的人口净流入城市 外来人口是城市总人口的60 左右并每年以40万左右的人口递增和替换 在未来 郑州人潮流动的现象将是持续并且长久的 越来越多的人潮涌入郑州 越来越多的涌入者在这里强壮 城市进行着自我的调节 涌入者向着城市环线地带不断填充 人群加速迁徙 郑州进入舒适移居时代 S223 都市核心区的快速路布局为 十五横十七纵 城市规划与建设 中原路 绕城高速公路 双湖大道 延大学路南
8、 广惠街 线港大道新安路 三环快速化 新郑龙湖镇 港区 经开区 白沙组 团货四 北龙湖 主城区 白沙 绿博 航空港区 南龙湖 上街 荥阳 新密 新郑 郑州市城市轨道交通线网规划修编 2015 2050 郑州城市快速扩融 舒适移居时代来临四环快速化迎宾大道 商都新区 郑州四环时代引领未来 大五环时代不远 交通可以影响一个城市的发展或衰落 扩容或萎缩 升级或落魄 郑州目前就站在一个腾飞的新起点之上 三环时代收官 四环时代引领未来 五环可期 未来将形成干线公路合围的大五环城区外部交通圈 重点解决外部交通畅通 同时连通郑州都市区相关新城和组团 五环四环三环二环内环 金边效应凸显城市环线受宠 借助东环
9、南环 西环及北环形成的居住板块 共同构筑了郑州地产的黄金腰带 随着经济的发展与城市的外扩及高架交通重要性的凸显 各大环线板块的地产也将符合 环线效应 房产的价值得以进一步提升 向东 蓝海 城市由单核时代变为多中心 每一个中心都是磁极 具备天然的吸引力 从二七到金水到CBD再到新郑东 穿越郑州发展的四次浪潮 无不缔造惊叹的财富与生活传奇 2003年1月20日 以郑州国际会展中心开工奠基为标志 CBD建设正式启动 截止到2014年CBD绿化面积200万平方米 水域面积60万平方米 建成和在建房屋面积近400万平方米 入驻人口近10万人 东区东扩 郑汴一体化价值洼地效应正在飞涨 中原经济锁定郑州 郑
10、州发展趋势向东恢弘燃起 城市中心转移 向东趋势浑然天成从二七到金水 从火车站到紫荆山从曼哈顿到CBD商务区每个商业组织的形成 必将聚集人居生活的从流商业的形态随城市化的进程不断变化甚至已经影响都市化的进程新中心发展带动人居迁徙 从二七到金水到CBD再到新郑东 穿越郑州发展的四次浪潮 无不缔造惊叹的 财富与生活传奇 向东已经是城市的方向 郑州 轴线合金资源带这是其他区域永不具备的价值支撑 多重价值导向 创造无限魅力对于郑州新区资源的全面占有 所有质优资源价值的全面叠加 因此 本案对于区域价值的界定不仅仅只停留在城市中心的单一价值层面 中国城市热点围向郑州 万科来了 华润来了 万达来了 融创来了
11、没有政策导向怎会蜂拥而至 郑州未来大有可为 中国中心在郑州郑州核心在郑东 已经来了 起初我们向城市提出 城市不是郑州的生活场 是时候该向城市告别了那么离开城市的理由又有哪些 或者说让人离开 总要告诉他们去哪 并不是每个人都有清晰准确的判断力 海是我们引导大多数人行为的概念 我们依托于政府引导和精英示范 用人群迁徙的概念传达一种心理暗示 未来的价值洼地已经由城市中心向外延展 做为我们的名字 差点意思 过于宽泛 透视第叁眼 机 会 主 义 产品决定主人会是谁 占地117亩 东地块 西地块 容积2 49 建筑密度21 6F 11F洋房 16F 25F 26F高层 户型95 150 建筑形态不够纯粹
12、地块分割东西无法形成大量体气度 户型属于刚性及刚改需求 总体客户属于金字塔中间微微偏上的客户 2007 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 543210 76 7006005004003002001000 1000900800 2001 2014年郑州市常住人口变动趋势 总人口 万人 市区人口 万人 自然增长率 郑州市是省内仅有的人口净流入城市 2014年净流入人口达到178万人 未来 郑州将继续吸引省内人口的不断流入 2015年郑州人口统计956 9万人 全球趋势预测2050年城市人口集中化将达80
13、 郑州市一个典型的 刚需之城 外来人口占总人口比例的60 左右 外来人口约是550万左右 每年有购房需求的人数大约80万人 更重要的是 郑州的改善型需求刚开始释放 据克尔瑞郑州机构2014年数据显示 郑州市商品住宅购房群体中 66 左右来自省内其他城市 省外购房群体则占比10 左右 总体来看 郑州76 的房子卖给了外地人 非郑州籍 郑州76 购房者是外地人 区域超过50 购买客户来自金水区外溢 金水区郑东新区中牟白沙 25岁以下26 30岁31 35岁36 40岁41以上 主力客户 26 40岁 上班族 中小私企老板 个体户 金水区 金水路沿线 郑东新区为主要客户来源 是这样的一群人会在这里2
14、6 35岁之间 处于新婚或事业奋斗期 多居城市金水 郑东等区 城市新贵的代表也是典型80 90的新兴阶层 生活的状态处于不满甚至迫切想要打破现有的状态 内心深处有东区情节有财富梦想 精神与物质并重 对生活的态度有自己的方向与信仰 通过自己的努力把自己推向一个被认可的位阶 在郑州多年看着房价不断上升知道不能再等 无奈之下他们舍弃市区超高价也暂时放弃别墅的梦想 去寻找好环境里的好价格 生活层次更优越更丰富的地方 就在这个时候雅居乐一个充满人居生活又感觉品质很不错的楼盘出现了 撬动他们对于生活无限的期待 蓝天 白云下的居住环境点燃他们内心的奢想 然后我们告诉他们在在这里所有的自然都是他们渴望的 最后
15、用一 切 的 价 值 刷 新 他 们 人 生 的 理 想 高 度 这一群人具有一定的特质 探索 冒险 品味 他们体会过城市生存的艰辛 也见识过城市崛起带来的机遇他们围绕在郑东新区的价值度量之上 没能力把握东区带来的财富机遇但是他们渴望有下一次机遇 不仅是生存向生活转变 更有财富增长的可能 个性 自由 旅游 新鲜 独立 私享 共享 这一群人渴望一种生活 蓝天 白云 溪流 绿茵 开阔 树林 鲜花 休憩 嬉戏 闲游他们卓有见识 他们不一定看到人群迁徙的动因 但是一定能看到人群迁徙的方向 和大多数精英人群保持一致 就是他们对方向的追随 他们是郑州的中坚力量沿着城市和政策的方向 怀着复制郑东新区带来的财
16、富裂变的渴望从城市中心走出来 开始向城市宜居区域进发 他们看到很多的机会 但是他们无法下定决心 对其中的某一个机会说 我们用绿来打击城市中心生活 制造客户推动力 我们用海来制造心理暗示 我引导的方向就是你渴望的方向 现在我们再次制造一股力量 用绿博组团的生活机理制造一股拉动力让我们的客群 自动产生联想 他们会说 对了 这就是我想要的 规划面积132平方公里 以 文化创意 时尚旅游 高端商务 为主导产业 重点突出 以绿 水为主导 和 以休闲 慢生活为主体 的低碳生态田园城市 全力建设 国际化 现代化时尚创意旅游文化新城 城市向东 价值洼地 未来新财富中心 据不完全统计 除了绿博园与中央公园 还有2400亩方特欢乐世界 凤凰国际文化产业园 华特迪士尼 建业华谊兄弟电影小镇 国际地理标志博览交易中心 泰迪熊协会项目 中国文谷项目 河南传媒文化产业园项目 书画院 香格里拉酒店 悦榕庄酒店 省歌剧院等等大牌纷纷签约入驻 成为河南地区最高端的文化创意产业园 未来的东方奥兰多 紧邻CBD商务圈 高铁片区 航空港经济区 近擎商都大道 中央大道 郑开大道 新107国道 京港澳高速 107辅道等 七横十一
