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1、房屋及设备维修管理制度及流程1 房屋维修包括对非损坏房屋的维护，对损坏房屋的修理，对旧房的改建、扩建。2 按完损情况，房屋维修工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修。3 翻修工程指凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。4 大修工程指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的25%以上。大修后的房屋必须符合基本完好或完好房标准的要求。大修工程主要是用于严重损坏房屋。5 中修工程指凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的20%以上。中修
2、后的房屋70%必须符合基本完好或完好标准的要求。中修工程主要适用于一般损坏房屋。6 小修工程指凡以及时修复小损小、保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。7 综合维修工程指凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次应修尽修的工程。综合维修工程一次费用在该片（幢）建筑物同类结构的新建造价的20%以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。综合维修工程的竣工面积数量在统计时进入大修工程。8 按房屋经营管理的性质分为：恢复性修缮、赔偿性修缮、改善性修缮、救灾性修缮、返工性修缮5类。9 房屋维修的作用为：（1）可保持和改善房屋原有的使用功
3、能，保证房屋的使用安全，延长房屋的使用寿命，使房屋的使用价值能得到充分的发挥；（2）有利于房屋的保值、增值；（3）通过房屋维修工作，有利于美化环境，促进城市建设、精神文明建设以及经济的发展；（4）有利于物业管理企业树立良好的企业形象，提高物业管理企业的社会信誉和市场竞争力；（5）有利于物业管理企业在经营中创收，提高物业管理企业的经济效益。10 房屋维修的特点：（1）房屋维修是一项大量的、经常性的工作；（2）房屋维修量大面广、零星分散；（3）房屋维修技术要求高。11 房屋维修的原则：（1）经济、合理、安全、适用的原则；（2）区别对待的原则；（3）等价有偿原则；（4）服务的原则。12 房屋维修管理
4、的概念是指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调的过程的集合。13 从管理过程讲，所谓房屋维修管理，主要是指围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。14 从管理层次讲，房屋维修管理一般可分为企业管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理15 房屋管理的内容：房屋安全管理；房屋维修计划管理；房屋维修质量管理、维修工程预算、维修工程招标投标、房屋维修成本管理、房屋维修要素管理、房屋维修施工项目管理、房屋维修施工监理。16 房屋安全管理是指定期和不定期的对房屋的使用情况和完损情况进行安全检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的
5、鉴定，并确定解危方法，预防和消除房屋的安全隐患等一系列工作的总和。17 房屋完损等级，是指区分房屋完好或损坏的程度。房屋的完损等级以建设部1985年制定颁布执行的房屋完损等级评定标准为依据。房屋完损等级评定，是按统一的标准、统一的项目、统一的方法，对现有整幢房屋所进行的综合性的完损等级评定。18 房屋按常用结构可分成下列各类：钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢、钢筋混凝土结构参照列入）；混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的；其他结构承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋19 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分
6、的完好、损坏程度，分成下列各类：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。20 各类房屋结构组成分为基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。21 房屋完损等级分类：完好房指房屋的结构、装修和设备各部分完好无损，不需要不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋；基本完好房指房屋结构基本完好牢固、少量构部件有轻微损坏，但还稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋；一般损坏房指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损
7、坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用、需要进行中修或局部大修、更换部件的房屋；严重损坏房指年久失修的房屋，房屋的部分结构构建有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足、个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋；危险房屋指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。22 房屋完好率，即使完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比。23
8、 危险房屋分为：处理使用；观察使用；停止使用；整体拆除。24 房屋在长期使用过程中，由于自然的、人为的各种因素影响，房屋的各个零件会受到不同程度的损坏。有的结构损坏到一定程度，就会产生危险点或产生危房，若不能及时抢修排险，就可能危及人的生命财产安全。25.危房率是房屋安全管理考核的一个重要指标。所谓危房率，就是指整庄危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。26.危险房屋的管理：制定危房鉴定标准；建立健全的危房鉴定机构；采取合理的危房处理措施27.危房的鉴定由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构负责。经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应在鉴定文书
9、上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过1年。28.危房分整幢危房和局部危房。29.危房鉴定原则：（1）危房鉴定一一地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势全面分析，综合判断。（2）在地基基础或结构部件发生危险的判断上，应考虑构件的危险是孤立还是关联的：若构件的危险是孤立的，则不构成结构的危险。若构件的危险是相关的，则应联系结构判定危险范围。（3）在历史状态和发展趋势上，应考虑下列因素对地基基础、结构构建构成危险的影响：结构老化的程度周围环境的影响设计安全度的取值有损结构的人为因素危险的发展趋势。30.危险范围的判定：（1）整幢危房 因地基、基础产生的危险，可能危及主体结
10、构，导致整幢房屋倒塌的因墙、柱、梁、混凝土板或框架产生的危险因屋架、檩条产生的危险因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险；（2）局部危房 因地基、基础产生的危险因墙、柱、梁、混凝土板产生的危险因屋架、檩条产生的危险因隔栅产生的危险因悬挑构件产生的危险因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险；（3）危险点危险点是指单个承重构件，或围护构件，或房屋设备，处于危险状态的。31.装饰装修工程质量与安全管理是装饰装修管理的核心，总的要求是做到安全适用、优化环境、经济合理，并符合城市规划、消防、供电、环保等有关规定和标准。32.进行家庭居室装饰装修，必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全。33.装饰装修所形成的各种废
11、弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放及清运。34.房屋装饰装修工程验收合格兵使用一个月后，经管理处复检确定无明显质量问题将装修保证金（或押金）退还房屋所有人（或使用人）和施工队。35.根据国家建设部的要求，在我国白蚁危害地区的新建、改建、翻建、扩建房屋，都应进行白蚁预防处理。按目前的规定，新建房屋白蚁预防的质量保证期有15年之久。36.防治白蚁和防治其他虫害一样应贯彻“预防为主、防治结合、综合治理”的方针。37.白蚁孳生原因：（1）环境条件；（2）时间因素；（3）石料因素；（4）灯光因素。38.房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修
12、活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内公司其他部门发生业务联系的纽带，他在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。（3）房屋维修工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率的进行，必须对其实行全过程的平和和协调，是维修工作经常处于计划的指导下进行，而这一点必须通过维修计划管理才能实现。42.房屋维修计划管理的特点：（1）计划的自主性差；（2）计划的多变性；（3）计划的不均衡性。43.房屋维修计划管理的目的：（1）有计划地对房屋进行维修保养；（2）保证合理使用维修资金；（3）提高房屋维修管理水平。44.编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行
13、、留有余地的原则。45.房屋维修施工计划是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心。46.房屋维修扶助计划属于支持、保证性计划。其内容主要为下：（1）房屋维修施工力量计划；（2）房屋维修材料供应计划；（3）房屋维修机具供应计划；（4）房屋维修技术支持计划；（5）房屋维修资金使用计划；（6）房屋维修成本及利润计划。47.房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻“预防为主”，为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。48.质量保证体系的内容为：（1）思想工作体系；（2）质量控制体系质量控制，就是质量事故的防患，是维修工程质量工作的重点；
14、（3）组织保证体系49.房屋维修工程预算是以某一房屋维修工程为对象，在工程开工前预先计算出维修工程造价的计划性文件。50.房屋维修工程造价是进行房屋维修工程活动过程中与房屋维修工程有关的各项费用的总和，也即发包工程的承包价格。51.维修工程费用由直接工程费、间接费、计划利润、其他费用和税金5个部分构成。52.房屋维修工程预算定额按其适用范围，一般有以下几种：（1）房屋维修工程预算定额；（2）古建筑维修工程预算定额；（3）房屋抗震加固工程预算定额；（4）房屋零星养护工程预算定额。53.地区单位估价表：地区单位估价表示地区维修工程的预算单价表；地区单位估价表经当地建（计）委批准后，即成为法定准价，
15、不得任意修改或补充。如遇特殊情况必须修改或补充时，必须经当地建（计）委批准。（3）地区单位估计标的编织方法是将定额中各个项目的合计用工数、材料消耗数和机械台班消耗量套乘相对应的人工单价、材料预算价格和机械预算价格，即为各个项目的预算单价。54.直接工程费的计算：直接工程费=直接费+其他直接费+现场经费；直接费计算=人工费+材料费+机械使用费；其他直接费计算：其他直接费=直接费*相应的取费标准（一般按百分比计取）；工程造价=直接工程费+间接费+利润和税金。55.维修工程成本分为三类：（1）预算成本；（2）计划成本；（3）实际成本。56维修工程成本构成为直接成本和间接成本。57维修工程成本管理是物业管理公司（或维修施工企业）为降低维修工程成本而进行的各项管理工程的总称。58.日常养护考核指标主要有：定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。59.物业设备设施主要有以下几类构成：（1）给排水系统设备设施；（2）强电系统设备设施；（3）弱电系统设备设施；（4）供冷、供暖系统设备设施；（5）供气系统设备设施；（6）运载系统设备设施。60.物业设备设施管理的基本内容包括使用管理、维护管理、安全管理和技术档案管理等。
