《【房地产年报】佛山-易居-年报-2019年》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产年报】佛山-易居-年报-2019年（100页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2020 01 易居企业集团 易居佛山 市场开发 部 佛山房地产产市场报场报 告 易居市 场场 2019 目录录 1 宏观观环环 境 2 土地市场场 3 住宅市场场 4 商服市场场 5 推新预预告 6 2020年市场场展 望 01 宏观环观环 境 全国宏观观 在 住房不炒 主旋律下 2019年全国楼市调控政策层见 叠出 总体呈现全面 一城一策 态势 中美贸易战大背景下 一 定 程度上引发经济 波动 全年 三稳 不断被强调 小阳春之热让 部分城市政策微收紧 而后楼市降温之风蔓延 年底全国 多城上 演抢人大战 积极放宽人才购房及落户限制以维稳 楼市 央行降准释放8000亿元以降低融资成本 这过 去
2、的一年 房地产经 历扶持 打压 再扶持的过程 是房地产波澜起伏 百态丛 生的一年 佛山环环境 2019年的佛山楼市可圈可点 在坚持 稳 的总体基调上 新政频频 出台 新年伊始限价限签放开 双合同 成为历 史 接着 积分入户 大湾区规划纲要出台 公积金贷款额度抬高等 提升楼市预期并带来一波回暖 而后全国政策信号收 紧佛山 楼市陷入低迷 地块流拍加剧 降价促销频 繁 至年末 一纸 人才新政 以提振楼市 总体而言 今年佛山同样承 受了市场 下行的压力 但令人振奋的是 刚结 束的2019年佛山首次迈进 万亿元GDP 俱乐部 经济实 力不言而喻 未 来仍旧可期 1 政策面 粤港澳大湾区规划纲要出炉 佛山
3、发展重点为 交 通对接及产业创 新新城建设 佛山地铁建设不断推进 广州地铁7号线顺 德 段 佛山地铁2 3号线将于2021年前建成通车 2019年佛山旧改爆发 南海千灯湖旧改规模最 大 三水云东海首次出现旧改项目 2 城规规面 2019年佛山城市建设设力度一般 以城市基建 城市旧改推进为进为主 其中轨轨道建设设取得较较快进进 展 2019年佛山房产产政策调调控以稳稳定楼市为为主要 目的 新政频频频频出台 全年调调控松紧紧更替 佛山放开限价 各区基本取消双合同 佛山出台商服新政 严禁商改住 佛山人才新政 本科学历可免社保购房 公积金政策 最高贷款额度由40万元调整为50万 元 豪宅税标准上调 禅
4、南顺豪宅税标准突破2万 佛山试行用地预留申请政策 2019年初佛山放开限价 各区基本取消双合同 调调控从紧缩紧缩向松绑绑过过 渡 政策解 读读 政策背景 自2018年全国楼市持续下行情况下 通过 降价促销等手段佛山未能止住下行趋势 为配合城市人 口 容量建设发展需求 取消双合同降低刚需购房压力 从而 达到吸人才 稳市场 稳预期 政策内容 取消装修合同 降低购房首付 政策影响 佛山2月逐渐取消双合同 首付大幅降低 成交门槛降低 3月全市供求井喷式增长 市场复苏 成 交为近两年的峰值 市场反响剧烈 16500 15500 14500 13500 12500 11500 10500 9500 201
5、8年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018 2019年12月佛山商品住宅成交均价月度走势势 成交均价 元 宏观观环环境 政策面 政策背景 佛山的万科金域中央项目 涉嫌将商业办公项目改为公寓违规出售 政策内容 1 服务型公寓项目的用地属性属于旅馆用地 而商务办公类项目的用地则属于综合性办公用地 2 对于服务型公寓项目来说 服务型公寓应按不低于公寓建筑面积的千分之二设置管理用房 最低不少于50平方米 最高不超过 300平方米 标准层高不得超过3 6米 标准层高高于
6、3 6米且低于5 0米 其建筑面积按照该层水平投影面积 不含阳台 的1 5倍计算 其标准层高高于5 0米 按其建筑面积1 5倍基础上按层高每增加2 2米即加一层 不含阳台部分 计算 若增加层高不足2 2米 按增加 0 5层 不含阳台 计算 但跃层式公寓起居室 厅 层高在户内通高部分可不计入超高范围 阳台不得外挑 3 对于商务办公类项目 单套项目套内面积不能低于200平方米 整体设计不得采用住宅套型设计 不得设置厨房等居住空间 卫生间等 必须集中建设 不得预留 违规增设可用于住宅用途的排水 排污 排烟等燃气管道 4 商务办公类产品不得用 公寓 公馆 等用语 不得设置有居住功能样板房误导消费者 政
7、策影响 公寓新政落地使得房地产商服市场更加公开 禁止商办物业打擦边球变身公寓 而且每一套商办产品套内面积不得低于200 将 扭 转佛山商办市场去库存发展态势 未来佛山商服市场库存持续堆积 佛山出台商服新政 要求新报报规规项项目除旅馆馆用地外 其余用地禁止配置公寓 其中服务务型公寓面积积要求50 300 商办类办类单单套面积积不得低于200 2016年佛山非住宅库存接近千万方 2017年提出 去库存 2019年商服市场库 存仍然庞大 去库存 仍需找到政策突破口 政策解读读 宏观观环环境 政策面 佛山于11月底出台人才住房新政 本科学历历不受户户籍 社保 个税限制 可于佛山置业业 旨在引人才 促产
8、业产业 稳稳楼市 宏观观环环境 政策面 政策解 读读 引人才促产产业业去库库存稳稳市场场 政策内容 认定为优粤佛山卡A卡 B卡 C卡 T卡的人才 享受我市户籍人口购房政策 在我市工作 具有本科及以上学 历或中级工及以上职业资 格的人才 首套购房不受户籍和个税 社保缴存限制 政策目的 政策的出台符合政府人才引进 产业结 构调整的策略 需求 目前政策最大的利好是对佛山产业的升级 吸引人才落 户 促进产业发 展 同时 为佛山近期土地市场频频遇冷 楼盘 降价不断的情形 起到一定促进作用 恢复市场信心 有利于楼 市平稳发展 重点产业产业 区涵盖区域发发展方向 三龙湾 禅城奇槎 南海桂城 顺德 北滘 陈村
9、 乐从 统筹区域高校和科技平台资源 补充引入生物医药 智能制造等领域研 发水平较高的高校或科研院所 广东金融高新区南海桂城打造金融科技产业高地 承载总部经济等服务型产业 中国南方智谷顺德大良 聚焦新能源汽车产业链 协同新一代信息技术 高端服务业共同构建创 新生态体系 围绕新能源化和智能网联化 打造创新中心和智造中心 顺德高新技术产业开发区顺德杏坛规划发展建设高新智能制造产业 粤港澳大湾区规规划纲纲要出炉 佛山发发展重点建设轨设轨道交通及产业产业创创新新城 其中提出重点打造三龙龙湾 金融高新区 南方智谷等产业产业新城 粤港澳大湾区发展规划纲要 中佛山被定位为珠江西岸制造业龙头 以制造业为 核心
10、重点建设三龙湾 广东金融高新 区 中国南方智谷等6大重点建设产业 片区 同时 佛山重点建设交通枢纽 尤其是地铁 实现 广佛深度融合 佛山重点打造的产产业业新城 宏观观环环境 城规规面 佛山地铁铁建设设加速 预预计计广州地铁铁7号线线顺顺德段2020年试试运营营 佛山地铁铁2号线线一期 3号线线也将于2021年建成通车车 未来两年落地重点基建配套列表 项项目主要服务务区域工程进进度预计预计 开通时间时间 地铁2号线一期广州南站 中心城区在建2021年9月试运营 地铁3号线狮山 佛山西站 佛山新城 大良在建预计 2021年试运营 广州地铁7号线 顺德段 广州南站 陈村 北滘新城在建预计 2020年
11、试运营 广佛环线 首通段 佛山西站 禅城 佛山新城 北滘 陈村 广 州南站 在建预计 2020年试运营 南海新交通千灯湖 三山新城 平洲在建 预计 2020年12月试 运营 地铁2号线二期广州南站 中心城区 荷城 已上报国家发改委批审 地铁4号线三水西南 狮山 绿岛 湖 季华路 三山新城 地铁11号线三山新城 陈村 北滘 大良 容桂 地铁13号线大良 容桂 伦教 宏观观环环境 城规规面 02 土地市 场场 土地供求节节奏放缓缓 面积积金额额同比双双大幅下滑 下半年地市热热度极速冷却 流拍 撤 拍不断 保利拿地最多 新晋房企数量创创新高 顺顺德为为土地成交大 户户 成交面 积积 1076万 同比
12、下跌25 成交金 额额 745亿亿 元 同比下跌15 成交宗数 76宗 同比下跌17 土地市 场场 数据来源 CRIC 楼面价计算方法为 楼面价 成交总价 总建面 无偿配建 下同 1070 1467 1625 978 1388 1433 582 901 874 0 500 1000 1500 2000 2016 2019年佛山商住办用地供求量价走势 2016年 供应面积 万 2017年2018年 成交面积 万 1297 1076 745 2019年 成交金额 亿 土地供求下滑 成交金额额减少 2019年土地成交面积积1076万 成交金额额达745亿亿 面积积与金额较额较 前两年明显显下滑 楼面
13、价有所上涨涨 2019年土地成交集中南海顺顺德两区 尤其南海临临广 顺顺德东东部板块块 楼面价有所上涨涨 6495 59546101 6925 117 9 6 14 50 0 50 100 150 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2016年 2016年 2019年佛山商住办用地成交楼面价走势 2017年2018年 楼面地价 元 2019年 同比 2019年土地成交面积积1076万 成交金额额745 亿亿 成交量价 2019年佛山土地成交1076万 金额额745亿亿 整体成交面积积和成 交 金额额双双下滑 成交集中南海顺顺德 导导致全市整体楼面
14、价有所上涨涨 土地市场场 面积积同比 25 金额额同比 15 月度表现现 佛山2019年上半年土地市场场迎春 供求有所回暖 仅仅一宗 流 拍 但下半年提前入冬 5宗土地流拍 15宗撤销销挂牌 停止出让让 10 8 6 4 2 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成交 宗 流拍 宗 撤销挂牌 终止出让 宗 上半年供求较去年下半年有所 回升 土拍市场房企参与度明 显上升 多宗优质 地竞争激 烈 下半年土地市场遇冷 流拍 加剧 成交地块溢价率低 多地块出现撤销及流拍 现象 VS 2019年流拍 撤牌地块块一览览表 均为为商住用地 时间区域 建面 万 起拍
15、总价 万 起拍楼面价 元 备注 1 2顺德乐从36 31180636079撤销挂牌 1 18高明西江新城38 31121422707延期出让 1 18高明西江新城5 2258284940终止出让 4 24高明荷城0 3812123180不成交 建面小 工厂环绕 7 2南海大沥7 9756009606撤销挂牌 7 9高明西江新城29 3973412957终止出让 竞拍条件较严 苛 8 9三水西南13 8825406000终止出让 8 22禅城绿岛 湖15 11118007416撤销挂牌 9 5禅城南庄10 6751007095 不成交 板块去化一般 房企 对 地块预 期低 未达保密底价 9 11
16、禅城张槎14 7823645600撤销挂牌 城市规划调整 9 29禅城绿岛 湖18 61758589444撤销挂牌 土地出让计 划调整 9 2南海桂城4 75770012347撤销挂牌 9 23南海里水2620113310522撤销挂牌 9 4三水白坭14 8623004200 终止出让 距开拍1小时撤牌 未有房企报价 9 18高明荷城11 3205202200撤销挂牌 10 11禅城绿岛 湖12 81210729444撤销挂牌 土地出让计 划调整 10 25南海狮山16 91436138500 不成交 无人报价 地块起拍 价较高 10 30南海桂城33 42590808698不成交 未达保密地价 11 6禅城南庄10 6841007945 撤销挂牌 曾未达保密底价 流拍 11 18顺德龙江2 9328615999 不成交 无人报价 位置较偏 僻 11 18顺德龙江3170875606撤销挂牌 11 18南海桂城48 148081514310撤销挂牌 11 28三水西南3162125347撤销挂牌 12 26禅城南庄10 6762126453无人报价 三度不成交 土地市场场 地块块素质
