《恒大集团项目承接查验-恒大管理办法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恒大集团项目承接查验-恒大管理办法（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、集团审核版，Word可编辑恒大集团制度体系文件RC-FX-BF-2020-001恒大集团项目承接查验管理办法 编订部门：集团运营管理中心日期：2020.09.23 会签部门：日期： 日期：编订记录编订日期主要编订内容起草人审核人签批人第一章 总则第一条 目的：（一）杜绝安全风险：确保项目公共部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 （二）提升客户感受：将更多的后期报事解决在交房前，有效提高客户满意度。 （三）维护企业利益：与地产共同梳理项目质量问题点，推动供方完整履行义务。 （四）明确界面切割：进一步规范项目承接查验工作，明确地产、物
2、业各自的责任，避免物业服务中因质量责任不清，导致的服务纠纷影响正常的服务秩序，进而影响到地产的品质口碑，造成不必要的品牌损失。 第二章 适用范围第二条 本制度适用于恒大集团及下属公司或合作公司开发的，由恒大服务集团接管的所有项目。第三章 定义第三条 承接查验：承接查验是指物业公司承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第四条 接管：接管是指项目在集中交付之前，物业服务企业和建设单位根据承接查验和整改结果，确认交付范围内公共部位、共用设备设施能安全、正常地投入使用，不存在重大安全风险或严重影响客户安全使
3、用的情况，现场公共部位、共用设备设施管理权由地产转交到物业，以保障现场交付服务质量及交付区域秩序、设备运行满足业主入住需求。物业接管后，应按本制度履行交付范围内设备设施运维管理及成品保护管理、安全文明施工管理责任；交付区域内已投入运行设备设施，物业应按公司作业指导文件要求做日常巡检、进出管理、风险控制与处理、故障协调处理。未完成整改的，仍由地产负责组织进行整改，直至全部整改完成。第五条 移交：移交是指项目承接查验工作全部完成，整改合格，达到移交条件，由物业服务企业与建设单位、承建单位共同签字确认现场实体移交内容；移交后物业服务企业应全面履行前期物业服务合同、法律法规以及行业规范规定的维修、维护
4、保养和管理职责。第四章 职责体系第六条 地产地产项目公司（以下称地产），成立承接查验对接工作小组，按本制度要求配合物业进行公共部位、共用设备设施的查验，并组织承建单位、监理单位进行缺陷问题整改和项目移交工作。第七条 物业物业项目服务中心（以下称物业）负责按要求和标准进行查验，配合地产督促承建单位整改，接管查验合格的物业项目；对在公共部位、共用设备设施移交/接管过程中出现的问题，视情况进行预警升级上报等处理；协助地产完成相关配套建设和问题的整改工作。第五章 原则第八条 项目在房屋集中交付前都必须进行承接查验，并确保项目能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行物业接管与交付。第九条
5、地产与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于恒大品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行接管及交付。第十条 地产必须将承接查验和移交工作列入项目分期开发节点计划中，且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，地产与物业在制定计划时应预留合理时间。第十一条 地产与物业根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改完成时间。对于涉及安全红线标准的质量缺陷（参照附件四分部分项工程安全红线标准），必须在
6、集中交付前完成整改，并达到物业接管条件；对于不涉及安全红线标准的质量缺陷，若无法在集中交付前整改完毕的，地产与物业协商确定整改计划、整改措施及责任人，并确保在房屋集中交付后的2个月内整改销项率达到移交条件。第十二条 原则上，集中交付首日零点之前，必须完成项目交付区域公共部位、共用设备设施的物业接管工作。交付首日前，地产对当期交付范围内公共部位、共用设备设施成品保护及现场安全文明施工管理工作负责，物业管理方协助保全；从集中交付首日零时至正式移交完成，物业管理方对交付区域负有施工管理、安全管理责任；交付区域内共用设备设施自身功能原因的管理责任由地产负责，共用设备设施运维的管理责任由物业负责。第十三
7、条 对查验中发现的不同等级的缺陷问题（参照附件六恒大集团承接查验标准标准分级），类、2类、3类问题分别由集团、区域、城市/片区直接关注，对于超出约定整改时限的直接进行升级推进处理；同时，承接查验过程中如果出现以下情况之一的，项目物业一经发现，须及时书面上报服务集团本部，同时抄送给区域物业平台、区域地产品质管理部门和客户关系管理部门、房修公司。区域层级或集团层级核实后，按照相关要求进行决策和处理。（一）对于项目不进行承接查验和移交接管工作，直接交付的；（二）工程未完工就进行交付的； （三）存在部分功能性设备设施不进行承接查验和接管工作的；（四）查验中暴露的系统性质量缺陷和涉及安全红线标准的质量缺
8、陷（参照附件四分部分项工程安全红线标准）；（五）在集中交付前10个工作日预判不能达到安全红线标准要求的；（六）在查验和接管/移交过程中拖延时间进度，造成对房屋集中交付产生严重影响的； （七）自集中交付首日起2个月仍未达到移交标准的；第十四条 如果地产向物业移交的公共部位、共用设施设备不能达到安全底线标准要求（参照附件四分部分项工程安全红线标准），物业有权拒绝接管，地产需承担由此造成的管理风险和相应成本。第六章 管理内容第十五条 承接查验分为准备、资料移交、现场查验、整改、复验和实物承接移交等六个阶段。由地产项目部负责组织和督促，为简便操作，实物承接可由施工企业直接向物业公司进行移交。第十六条
9、承接查验按照下列程序进行：（一）编制项目承接查验方案；（二）召开承接查验启动会；（三）查验移交资料；（四）现场查验公共部位、共用设施和设备；（五）整改查验中发现的问题；（六）复检整改问题；（七）达成少量遗留问题整改计划；（八）办理实物承接移交手续；（九）公区水电表移交；第十七条 分期开发建设的项目，可以根据开发进度及交付计划，在交付范围内业主需要实际使用的园区或地下车库能够实现封闭管理的前提下，对符合交付使用条件的物业进行分期查验，分期办理项目移交手续；第十八条 争议解决：承接查验过程中出现地产和物业无法达成一致的争议问题，由城市/片区物业负责人报区域物业，区域物业与区域地产联合进行决策；区域
10、层级无法决策的，上报集团召开联席会议进行决策；对于安全红线问题产生的争议，直接上报集团进行决策。第十九条 承接查验准备（一）承接查验启动会前，物业项目负责人于承接查验启动会前编制项目承接查验方案并与地产项目负责人达成一致；承接查验方案应包含以下内容：1.承接查验范围、内容;2.资料移交标准、实物移交标准、现场查验标准；3.查验组织方式及对地产配合要求；4.承接查验工作计划（参见附件一）、承接查验计划（参见附件二）。（二）不晚于项目集中交付首日前60个日历日，由物业项目负责人推动，地产项目负责人牵头，组织施工、监理和物业召开承接查验启动会，确定承接查验小组成员、职责，明确资料移交要求、查验计划及
11、标准、查验范围及信息周转流程；（三）承接查验开始前，地产项目部责任工程师负责按附件八、九的格式，编制实物移交清单和资料移交清单，并与承建单位和物业项目工程负责人达成一致；（四）承接查验开始前，由地产项目部责任工程师牵头组织相关参建单位按专业或系统编制技术培训教材，向物业同事进行交底，帮助物业同事了解设备设施系统运行原理、现场建设状况、操作和管理维护要点等；第二十条 资料移交（一）地产项目部内业工程师负责按资料交接清单归集移交资料，按建设工程文件归档整理规范GBT50328-2014管理要求装订成册。于现场查验前10天送交物业核查；（二）资料移交应符合资料交接清单（附件三）要求，应该包括： 1.
12、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（图纸应包括纸质和电子版本，竣工图宜为施工图+变更签证）；2.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4.质量保修文件和物业使用说明文件；5.承建及售后服务单位通信录；（三）物业根据资料交接清单（附件三）和（2）条规定，对移交的资料进行清点和核查，重点核查资料移交清单（附件九）编制的完整性，以及现场移交资料与资料移交清单（附件九）的匹配度。（四）移交中发现缺失的，在现场查验缺陷问题登记表（附件七）登记，由地产项目部负责在实体移交前补齐。未完成
13、资料移交的，不能进行实体移交签字/在物业交付使用后2个月内收集完整。第二十一条 现场查验（一）现场查验前，工程进度和资料移交应满足分部分项工程现场检查启动确认书（附件五）的要求，由地产、物业双方书面确认现场查验启动日期和周期。（二）现场查验前，物业查验负责人组织查验人员核对实物移交清单的规格型号和数量。（三）现场查验结合6.5（2）条编制的查验计划及6.7（1）条确定的启动日期，查验小组由地产项目工程部、物业项目工程和承建单位、监理单位人员组成。（四）应对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场查验：1.公共部位：一般包括公共环境装修、物业用房装修及安装、设备房简装及安装、留置资产的装修及安装（
14、会所、游泳池配套用房）、人防设施；2.共用设备：一般包括电梯、给排水系统、避雷系统、消防系统、发电机、变配电系统、空调系统、通风系统、周界安防系统、对讲系统、电视监控系统、弱电网络系统、车管系统、人行道闸系统等；3.共用设施：一般包括道路、信报箱、标识导视、环境硬景、环境植物、休闲康体设施、停车设施、垃圾转运设施等。（五）现场查验标准详见恒大集团承接查验标准（附件六），主要依据下列文件：1.商品房买卖合同；2.临时管理规约；3.前期物业服务合同；4.建设单位移交的图纸资料；5.建设工程质量法规、政策、标准和规范；（六）现场查验应综合运用核对、观察、试运行、检测和实验等方法，重点查验物业共用部位
15、、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。（七）分部分项在约定的现场检查周期内，发现的问题由物业填写现场查验缺陷问题登记表（附件七）提交地产项目部按6.8条要求处理。第二十二条 整改及复检（一）分部分项查验完成后，地产项目部应在接到现场查验缺陷问题登记表（附件七）五个工作日内，组织地产、物业、监理和承建单位，对查验中发现的缺陷问题进行梳理，并就工程整改事项达成一致，由地产项目部整改小组组织承建单位进行整改，物业项目工程负责现场跟踪和督促。（二）对于查验过程中物业提出的缺陷项，无法整改或者不必要整改的问题，双方应协商达成一致。该类问题不计入项目移交的约束条件；特别说明：1.无法整改或者不必要整改的问题不能是使用功能问题；2.无法整改或者不必要整改的问题不能是安全红线类问题；3.无法整改或者不必要整改的问题不能是影响客户感受的问题。（三）对于查验工作过程中，物业方面为提高客户满意度、适应物业服务需要而提出的改进事项，由物业
