中梁运营之道-房地产房企研究

《中梁运营之道-房地产房企研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中梁运营之道-房地产房企研究（56页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、中梁运营之道 2018年2月6日 目录 1 运营规划 运营管控 内部小试题 2 3 运营思考 初创期 单项目 成长期 同城多项目 小规模 扩张期 异地多项目 大规模 稳定发展期 异地多项目 瓶颈 执行力越来越弱 瓶颈 面临失控风险 我们需要运营吗 运营思考 什么是运营管理 运营管理管什么 你认为行业标杆的运营管理有何特点 你心目中理想的运营管理怎么做 运营管理发展阶段 单项目管理 时间 发展阶段 管理层级 多项目粗放式 运营管理 区域化 专业化 运营管理 以运营筹划支撑 发展战略 计划督办多项目协调以经营分析实现 项目规划 在战略框架下支 撑投 融资 计划管理型管理型运营体系专业型运营体系 计

2、划管理 计划管理 关键决策管理 流程管理 阶段成果管理 信息与知识管理 项目投资决策及利润管控 项目成果管理 进度计划管理 运营决策管理 过程管理 资金 预算管理 现金流管控 运营管理本质 从本质上讲 运营管理就是在一定资源条件下 为达成公司目标而 采取的各种管理手段 为公司的增长服务 设定项目基准开发 经营目标 运 营 管 理 管理范畴管理措施管理目标 项目投资决策及利润 管控 参与投资决策 实施全过程项目 收益跟踪 科学决策 降低投资风险 项目收益控制 项目成果管理 项目各阶段的成果管理 项目后 评估成果 降低运营风险 提升项目 质量 进度计划管理项目计划 管理计划的管理协调提升项目运营效

3、率 运营决策管理 会议管理 项目例会 评审会 运营例会等 提高决策效率 过程管理 目标成本 动态成本的过程跟 踪 过程分析及复盘研判 成本目标的动态即时控制 资金 预算管理 现 金流管控 预算的编制及滚动控制 防范资金风险 提高资金 使用效率 实现预定项目基准开发 经营目标 运营根本 价 值 签约 成本 费用 X X 规模 周转 一切为了增长服务 销售净利率资产周转率权益乘数 XX ROE 盈利 能力 经营 效率 财务 杠杆 经营视角 价值实现路径 运营最终目标 运营最终目标 经营视角 经营参谋 业务裁判 战略推进器规模发动机利润监控者 区域董事长 的摇篮 A 产业 增长 布局 资源 策略 战

4、略推进器 运营最终目标 战略推进器 p 将目标 进行分解 过程进行监控 p 最终对比分析使目标达成 使目标增长 p 推导明年的战略目标是否能实现 投资 是否有缺口 围绕公司战略 战略如何实现 运营最终目标 规模发动机 B规模发动机 资金流 资源流 信息流 投 储 产 销 存 转 p 规模是很重要的 要迅速扩张 p 产 供 销 货值资源盘点 p 高周转保障拿地后规模快速实现 围绕经营目标 规模如何实现 运营最终目标 利润监控者 C利润监控者 p 关注利润率 IRR 年自有资金投 资回报率 p 关注不同业态的利润 均底价和可 售单方成本 围绕项目目标 利润 资金 品牌 土地 市场 客户 产品 供应

5、链 有多少利润清楚吗 运营最终目标 经营视角 经营参谋 业务裁判 D经营视角 经营参谋 业务裁判 p 立足经营视角 不仅要按节点推进把工 作完成 还要保证经营指标实现及增长 p 聚焦项目指标 统一价值评判标准 协 调交圈 项目快速决策 任务分判 案例 要把涂料换成面砖 换还是不换 运营最终目标 区域董事长摇篮 E区域董事长摇篮 p 在项目运营过程中 站在经营者角度 保证经营指标实现 p 提升全局意识和战略思维 提升多维 度经营管理能力 要晋升当区域董 要提升哪些意识和能力 运营组织定位及重要职能 集团 区域集团 区域 项目 组织定位 重要职能 经营参谋 业务裁判 区董的左右手 承上启下 事业部

6、总经理是 运营第一负责人 经营参谋 业务裁判 经营指标管理 货值资源管理 计划与高周转 决策会议管理 内控体系管理 信息化管理 运营重要职能 经营指标管理 经营指标管理 经营指标体系 总 部 指 标 子 体 系 项 目 指 标 子 体 系 区 域 指 标 子 体 系 经营指标下达 经 营 指 标 年 初 确 定 分 解 年 中 经 营 指 标 调 整 分 解 经营指标跟踪分析 周 经 营 风 险 预 警 通 报 月 经 营 分 析 会 质 询 决 策 重 大 事 件 即 时 通 报 半 年 年 度 回 顾 复 盘 运营重要职能 货值资源管理 货值资源管理 货值基础数据货值盘点 价 格 数 据

7、管 理 预 售 证 数 据 管 理 可 售 面 积 数 据 管 理 货值状态管理 各 业 态 工 期 标 准 各 业 态 推 盘 标 准 土 储 货 值 管 理 开 工 货 值 管 理 货值损益管理 可 售 货 值 管 理 结 转 货 值 管 理 库 存 库 龄 管 理 货 值 业 态 分 布 管 理 货 值 节 点 数 据 管 理 各 业 态 去 化 转 签 标 准 各 业 态 结 转 标 准 货 值 损 益 管 控 规 则 货 值 损 益 跟 踪 运营重要职能 计划与高周转 计划与高周转 计划管控对标提速高周转推进 组 织 计 划 节 点 制 定 及 调 整 一 级 节 点 监 控 及 预

8、 警 项 目 开 发 进 度 巡 检 组 织 进 行 节 点 考 核 组 织 进 行 计 划 后 评 估 行 业 标 杆 对 标 分 析 内 部 对 标 项 目 提 速 盘 点 组 织 实 施 高 周 转 高 周 转 实 施 后 评 估 运营重要职能 决策会议管理 决策会议管理 会议体系管理会议过程管理专项会组织 战 略 决 策 会 议 子 体 系 项 目 决 策 会 议 子 体 系 经 营 决 策 会 议 子 体 系 会 前 管 理 规 则 及 跟 踪 会 中 管 理 规 则 及 跟 踪 会 后 管 理 规 则 及 跟 踪 会 议 优 化 完 善 管 理 经 营 分 析 会 组 织 落 实

9、资 金 分 析 会 组 织 落 实 业 务 汇 报 会 组 织 落 实 项 目 预 备 会 组 织 落 实 项 目 启 动 会 组 织 落 实 首 开 复 盘 会 组 织 落 实 交 付 复 盘 会 组 织 落 实 运营重要职能 内控体系管理 内控体系管理 知识管理制度管理授权管理 制 度 规 划 体 系 管 理 制 度 培 训 宣 贯 管 理 制 度 编 制 规 范 管 理 制 度 问 题 收 集 反 馈 管 理 制 度 落 实 检 查 督 导 管 理 制 度 外 部 对 标 管 理 制 度 评 估 优 化 管 理 授 权 规 划 体 系 管 理 授 权 管 控 边 界 管 理 授 权 编

10、制 规 范 管 理 审 批 操 作 规 范 管 理 审 批 表 单 规 范 管 理 授 权 培 训 宣 贯 管 理 授 权 问 题 收 集 反 馈 管 理 授 权 落 实 检 查 督 导 管 理 授 权 外 部 对 标 管 理 授 权 评 估 优 化 管 理 知 识 规 划 体 系 管 理 知 识 库 管 理 知 识 收 集 管 理 知 识 分 享 管 理 知 识 积 分 管 理 知 识 固 化 管 理 知 识 专 家 标 管 理 知 识 地 图 管 理 中 梁 词 典 管 理 产 品 缺 陷 管 理 运营重要职能 信息化管理 信息化管理 信息对称建设运维支持IT业务管理体系 基 础 办 公

11、网 络 业 务 信 息 化 培 训 考 核 I T 巡 检 I T 报 事 单 满 意 度 调 查 业 务 信 息 化 系 统 新 模 块 建 设 月 度 区 域 系 统 应 用 排 名 目录 1 运营规划 运营管控 内部小试题 2 3 项目运营管控 总览 投资阶段 定位阶段方案设计 施工图设计施工及销售交房及后评估 投资版指标 拿地后指标 预备会指标 启动会指标 开盘复盘指标 交付复盘指标 指标管理 月度指标 动态跟踪 开发阶段 计划管理 集团审一级计划 区域编一级计划 会议管理 头脑风暴会 预备会 启动会 交付复盘会 运 营 关 注 重 点 开盘复盘会 集团审一级计划 区域组织编全景计划

12、过程跟踪预警 集团 层面 区域 层面 事业部 编制 区域审核 集团决策 货值管理 集团审货值目标 区域组织编货值目标 集团组织月度货值盘点跟踪 区域 事业部配合货值盘点 运营总图 集团审运营总图 区域组织编运营总图 集团组织半年修订 区域 事业部配合组织编运营总图 项目运营管控 总览 收益 指标 计 划 决 策 数 据 成 果 土地 定位 设计 施工 销售 交付 住宅类 销售 收益 指标 计 划 决 策 数 据 成 果 土地 定位 设计 施工 招商 开业 过程评估制度 信息通报制度 回报率 回收期 净利润率 IRR 开盘周期 结转周期 总货值 总投资 单方售价 单方成本 定目标 下决策 做复盘

13、 项目运营管控 过程 动态监控 经 营 意 识 项 目 视 角 高周转 运营策略 商业类 持有 项目运营管控 指标管理 投资阶段 定位阶段方案设计 施工图设计施工及销售 交房及后评估 投资版指标 拿地后指标 预备会指标 启动会指标 开盘复盘指标 交付复盘指标 指标建立 月度指标 动态跟踪 开发阶段 评判标准 成功标尺 投资版指标 预备会指标启动会指标 动态版指标复盘指标 模 板现金流管控及收益率指标表模板 项 目 全 周 期 指 标 管 控 项目运营管控 指标管理 序号指标名称说明参考控制指标 1税前利润 万 总销 开发成本 期间费用 营业税及附件 2税前销售利润率 税前利润 总销 3税前投资

14、利润率 税前利润 土地成本 4税前成本利润率 税前利润 开发成本 期间费用 营业税及附加 5项目累计现金流回正时间1 月 含融资 自项目开始投入至累计现金流转正周期 含融资 6项目累计现金流回正时间2 月 不含融资 自项目开始投入至累计现金流转正周期 不包含融资 7土地资金周转速度 月 项目自获取至正式开盘时间 8 实际销售净利率 实际净利润 总货值 实际项目净利润率大于等于7 5 9实际净利润 万元 税后净利润 仅按销售部分计算 10IRR 项目内部收益率 项目内部收益率大于等于25 11税后自有资金投资回报率 净利润 自有资金投资总额 峰值 12 年自有资金投入回报率 净利润 自有资金 峰

15、值 静态投资回收期 年 大于等于30 13EVA值 经济增加值 万元 项目税后净利润 集团资本成本 项目资金利息收入 暂不 计 根据项目测算 14ROE 净资产收益率 净利润 自有资金平均投入 开发周期年 25 项目运营管控 指标管理 指标体系 指标计划 指标跟踪 考核激励 指标体系 在项目运营过程中管哪 些指标 集团工具和方法如何支撑 这些指标 指标计划 项目前期如何逐步确定 项目运营指标 并纳入项目过程管 控 指标跟踪 项目中后期如何跟踪 反馈项目指标执行情况 纠正项目 执行过程中指标偏差 考核激励 如何项目考核激励机制 确保项目运营目标实现 项目运营管控 计划管理 所有新获取土地的计划节

16、点编制必须满足 基准周期要求 特殊情况 专题汇报 2016年6月16颁布 全景节点 拿地至项目首期开盘 基准周期表 工程施工标准工期 项目运营管控 计划管理 说明 1 本表适用于项目首期开盘 项目续期工程施工工期按 工程施工标准工期 执行 2 项目续期工期 原则上按前期销售面积去化率达60 70 时 续期形象进度满足预 售条件进行倒排 3 拿地至首期开盘周期 是集团基准要求 不得突破 跨春节的项目增加工期20 天 各阶段周期标准作为 拿地至首期开盘周期 的计算参考依据 不作强制要 求 项目在不突破 拿地至首期开盘周期 的情况下 可对各阶段周期时间进行调整 平衡 4 项目首期开盘后施工工期按 工程施工标准工期 执行 但浙江项目结构封顶前 仍须按本表的标准层工期执行 基准工期 项目运营管控 计划管理 基准工期 项目运营管控 计划管理 长周期的产品短周期的产品 不可预测的市场可预知的市场 让资金 飞起来 降低市 场风险 三 个 关 键 指 标 现金流回正时间 预售节点管控 产品销售速度 高周转实质是追求资金的高周转 核心 是最大程度减少自有资金的占用 使其 效益最大化 实施456制度 要求项