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1、.专业整理.商品房销售法律知识讲座大家好：今天应公司的邀请，和大家共同学习交流有关商品房销售方面的法律知识。商品房的销售是房地产公司最终目的，而这方面的业务，又是直接接触消费者，最容易与消费者产生争议和纠纷。最高人民法院在2003年5月7日发布了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释），对一些常见的商品房买卖合同纠纷的处理统一了标准，特别是在商品房销售广告和宣传资料的认定、惩罚性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理等方面，一定程度上规定了出卖人负有较重的责任，。因此，作为专业的房地产公司，非常有必要深入学习和正确理解解释。我今天准备讲的内容包括当前商
2、品房买卖合同纠纷案件的大致情况；也包括房地产公司在商品房销售中应注意的法律问题。现在先给大家介绍当前商品房买卖合同纠纷案件的大致情况： 当前商品房买卖合同纠纷案件的介绍一、当前商品房买卖合同纠纷案件概述据有关方面的统计，全国法院2009年受理的10万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50。这些商品房买卖合同纠纷主要体现在哪些方面呢？接下来给大家介绍一下当前商品房买卖合同纠纷的主要类型：二、当前商品房买卖合同纠纷案件的主要类型1、出卖人逾期办理房屋权属证书，买受人诉讼要求出卖人按照解释规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。2、买卖双方在商品房
3、买卖合同或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受人要求返还相关费用。3、出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人要求解除合同、返还购房款并支付利息或修复房屋、赔偿损失。4、出卖人因规划手续不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房，买受人要求支付逾期交房违约金、或解除合同并赔偿损失的。这种房屋交付不能，也是普遍存在的。5、出卖人交付房屋时未能履行销售广告及宣传材料中作出相关说明和允诺，买受人要求出卖人履行合同、承担违约金或赔偿损失。6、出卖人交付房屋的套内使用面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房款，或买受人诉讼要求解除合同，返还已付购
4、房款及利息。7、出卖人与买受人签订了认购、订购、预订商品房买卖的认购协议；在双方未能订立商品房买卖合同的情况下，买受人诉讼要求返还或双倍返还定金。8、买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预售合同后，未按期支付购房款，出卖人诉讼要求买受人支付购房款并支付违约金，或出卖人催告3个月内买受人仍未履行，出卖人诉讼要求解除合同。9、出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。10、出卖人在提供的合同东西中增加附加条款或增签补充协议，限制买受人权利，增加买受人义务，减除自己应承担的义务，甚至约定随意改
5、变房屋结构、设计、改变公共设施的用途，买受人起诉要求确认合同部分无效的。以上介绍的是当前商品房买卖合同纠纷案件的10种主要类型。这些类型的案件以最高人民法院解释为界线，诉讼的原因在适用解释前后，发生了重大变化。因出卖人无法按期为买受人办理产权证导致的纠纷处于商品房买卖合同纠纷案件的第一位。因房屋质量瑕疵而要求双倍赔偿的案件以及因房屋的销售面积与实测面积不符要求解除合同的新类型案件也在不断涌现。根据调查的情况看，商品房买卖合同纠纷案件成讼的原因，主要因素是预售的商品房存在瑕疵。涉及以上第1、第3、第7、第9、第10、第11等类型。从审理的结果看，商品房纠纷案件中房地产开发企业败诉的比例比较高。这
6、些信息应引起房地产开发企业的重视。三、解释出台后商品房买卖合同纠纷案件的新变化解释出台后，对商品房销售广告和宣传资料的性质认定、惩罚性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理等方面作出了明确的规定，这些规定在一定程度上规定了出卖人负有较重的责任，保护了消费者的权益。因此，在解释出台之后，出现了两个明显的变化：第一个变化是案件类型的变化；第二个变化是消费者起诉的积极性明显提高。（一）案件类型的变化。由于解释明确了商品房买卖合同纠纷的救济情况，因此，新的案件类型不断诉讼至法院。例如：1、房屋买卖面积与实际交付的面积不符，买受人要求解除合同并双倍赔偿案件。2、因出卖人交付房屋与早期广告、宣传资料内容
7、不符，买受人诉讼要求履约的案件。解释出台之前，对此两类纠纷并没有明确的法律依据，各地法院对此的处理也不尽一致，消费者起诉的风险较大。解释出台之后，明确了这类案件中开发商的法律责任。因此，此类案件数量大增。（二）、消费者起诉的积极性明显提高。1、由于解释对出卖人的某些违约行为有了明确的规定，因此，消费者要求出卖人承担违约责任的案件显著增加。这种情况就像1950年出台婚姻法后出现的第一个离婚高潮一样，原因其实很简单已经有了明确的法律依据。2、购房属于超大型消费，不少的购房者是倾其所有积蓄甚至负债购房，一旦发现房屋质量瑕疵，毕竟不能采取像小额消费品的态度那样息事宁人。3、买受人胜诉的案件具有代表性，
8、产生判例效应，其他情况相类似买受人纷纷效法。买受人胜诉的案件对其他买受人具有相当的影响力，具有潜在的判例效应，这种情况也应引起开发商的高度重视。第一方面的内容先讲到这里，大家先休息一下，之后再给大家介绍商品房销售中应注意的法律问题。我们继续刚才的话题，接下来给大家介绍商品房销售中应注意的几个法律问题。首先介绍“关于商品房认购书和定金的效力问题”。出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为将来签订商品房买卖合同的担保，这种形式在当前商品房买卖中被广泛使用。因双方认购书签订后又无法达成商品房买卖合同而引发的纠纷也应运而生。我最近看到
9、羊城晚报刊登了一则新闻，大致内容是说：广州市某法院执行庭的庭长与一开发商签订商品房认购书并交2万元定金，之后由于双方对商品房买卖合同无法达成一致，庭长要求开发商退还定金，遭到开发商的拒绝。最终庭长还是通过私人关系才如数拿回本应属于自己的定金。这一起普通的商品房认购书纠纷，“荣登”羊城晚报的原因是纠纷的当事人有着特殊的身份，你想想，堂堂人民法院执行庭的庭长，要退回属于自己的定金，还得动用私人关系，如果是普通的消费者呢？这里面涉及的法律问题是如何理解商品房认购书和定金的效力问题？我们先看一下最高法院解释对此问题的规定。解释第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房
10、买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第5条又规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据以上的规定，我们可以看出，司法解释对于认购书的认定，分两种情况：一种情况是认定为预约；第二种情况是认定为商品房买卖合同。对于预约的处理，解释第5条规定了两种处理原则：一是因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，按照法律关于定金的规
11、定处理，即对买受来说是不退、对出卖人来说是双倍返还；二是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。那么，怎么理解“因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同”和“因不可归责于双方当事人的事由”，将影响到对定金的处理，这同时也是容易产生争议的地方。现在有些地方的法院认为：双方对于主合同即商品房买卖合同的某些条款无法协商达成一致，造成主合同无法签订的，就应该认定为“因不可归责地双方当事人的事由”，定金应返还。而有些地方的法院则认为：买受人在交纳定金之前，明知交纳定金是为了签订主合同提供担保，其本身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金，买受人在交纳定
12、金后，以主合同条款双方无法达成一致为由，拒绝签订主合同，买受人未履行认购书的义务，定金不应返还。我认为，在处理双方无法签订主合同的情况下，要综合立法目的、认购书的法律性质、认购书的内容、无法签订主合同的原因，以及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务等等情况综合分析。第一、从立法目的看解释第4，第5条规定定金的处理原则，对开发商来说，其目的主要是为了减少定金圈套，防止开发商诱使消费者签订认购书并收取定金，之后抛出不合理的交易条件，最终违背公平交易。对消费者来说，是为了防止消费者在与多个出卖人签订认购书后，继续多处看房，最后仅与一家开发商签订商品房买卖合同，致使开发商空等一场，失去众多的交易机会
13、而显失公平。第二、我们谈谈认购书的法律性质认购书或认购协议的本身，符合合同的法律特征，是一种独立的合同。从认购书主要条款来看，它约定的是当事人签订商品房买卖合同之前相关事宜进行约定，是约定当事人双方有义务在一定的期限内签订商品房买卖合同，它最突出的特征在于约定当事人将来订立合同而履行谈判义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。这一点很重要，是区别于商品房买卖合同的关键。根据解释的规定，只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商，就是履行了预约的义务，而不能将认购书理解为对日后签订主合同的承诺。简直来说吧，签订认购书，不一定日后要签订商品房买卖合同，但日后一定要来磋商商品
14、房买卖合同的签订事宜。第三，我们谈谈此类案件的处理原则1、认购书约定的内容与商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的，应当适用解释第5条的规定处理，即该认购书属于商品房买卖合同。2、认购书约定的内容比较简单，仅表示当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思的，但买卖合同的详细内容并未涉及，对此，应理解为双方对本约的内容还没有达成共识，双方负有的义务是将来就买卖合同的签订进行磋商。如买受人明确表示拒绝与开发商进行磋商，才产生未履行认购书的违约责任。3、认购书约定了商品房买卖合同的必备条款，但未包括全部条款，也就是说，较之我刚才介绍的第一种情况简单，较第二种情况复杂
15、，对此，应如何理解呢。我认为，要区分两种情况区别对待：第一种情况：如果双方争议的条款在认购书中已经出现，说明双方就此问题已经达成过一致，双方在签订主合同时应当接受，否则以违约论之。第二种情况：如果双方争议的条款以前没有出现，又属于买卖商品房的合理条款，对此，当事人协商不成的，开发商没有理由让消费者无条件接受每一项买卖合同条款。只要是消费者已经尽到磋商义务、又无法达成一致，应将定金退还消费者。关于商品房预售合同的效力问题接下来给大家介绍“关于商品房预售合同的效力问题”。商品房预售合同的效力问题主要在解释第2条、第6条作出规定。其中第2条规定的是商品房预售许可证对合同效力的认定；第6条规定的是预售合同登记备案的问题。我们先谈一谈第2条，商品房预售许可证对合同效力的认定。解释第2条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 根据城市房地产管理法第44条的规定，商品房预售需具备4个条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品
