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1、. . .海南房地产及金融市场调研报告（文字版） 为了推进公司发展战略的实施，3月底针对海南省的海口、三亚及其周边城市的房地产情况及金融环境进行了为期一周的调研，分别走访了海南省发展与改革厅招商办公室、中国银监会海南监管局、统计局，海口、三亚、洋浦开发区市的统计局、国土资源局、规划局、工业和招商局、管理委员会和镇一级的相关政府部门，还同当地的策划公司、开发商和消费者进行沟通。通过这次调研，为公司下一步发展战略的顺利实施提供了可参考的依据。 目前海南省在坚持“一省两地，大企业进入、大项目带动”的发展战略下，热带高效农业的质量和效益明显提升，新型工业成为拉动经济增长的主要动力，以旅游业为龙头的现代
2、服务业对全省经济发展的支撑作用逐步增强。海南省经济步入快速发展阶段。但需要指出的是2007年海南省在全国34个省级行政单位GDP总量排名为第30位，倒数第5，属于经济欠发达地区。n 本次调研的重点方向分别是： 海南省经济、房地产、金融等基本情况及未来发展的宏观市场调查（附件一） 海口市经济、房地产、金融等基本情况及村镇银行选址建议（附件二） 三亚市经济、房地产、金融等基本情况和土地获取建议、村镇银行选址建议（附件三） 三亚市重点发展房地产项目“海棠湾项目”的项目进展和土地情况（附件四） 洋浦开发区现状及未来发展的宏观市场调查（附件五） 陵水县农联社郭副主任介绍项目清水湾（海南省重点房地开发产项
3、目）二线海景400亩土地情况及清水湾项目进展情况（附件六）附件一：海南省整体市场情况n 基本情况： 海南省简称琼，省会海口，位于中国最南端。北以琼州海峡与广东省相接，西临北部湾，东南濒南海，在南中国海处于国际海运航线的要道。 行政区域包括海南岛本岛和西沙、中沙、南沙群岛的岛礁和海域。全省设8市10县和西南中沙群岛办事处（县级）。海口市是海南省省府所在地。 海南特殊的三级行政体系（省直接管辖县、县级市；市直接管辖镇） 省辖海域面积约200万平方公里，占全国海洋总面积的2/3；陆地总面积约35354平方公里，其中海南本岛面积约3.4万平方公里，是中国仅次于台湾岛的第二大岛。 海南省现有常住人口84
4、5.03万，有汉、黎、苗、回等民族，其中少数民族人口约132万。n 国民经济情况： 海南省经济连续5年稳步较快增长，结构调整成效显著，经济运行质量和效益不断提高。2007年全省GDP达1229.6亿元，同比增长了14.5%，财政收入280.23亿元，同比增长55.7%，固定资产投资总额502.25亿元，同比增长17.9%，全社会消费品零售总额达到361.97亿元，同比增长17.4%，全年城镇居民人均可支配收入达到10997元，同比增长17%。 需要指出的是2007年海南在全国34个省级行政单位GDP总量排名为第30位，倒数第5，属于经济欠发达地区。 旅游业日益兴旺，旅游收入稳步增长。海南全省全
5、年接待国内外游客1845.51万人次，实现旅游总收入171.37亿元，同比分别增长了15.0%和21.2%。 n 发展战略： 发展方向：一省两地，南北带动。（“一省”是指新兴工业省；“两地”指的是热带高效农业基地和度假休闲旅游胜地。） 发展政策：“双大”战略：“大企业进驻，大项目带动”n 房地产市场情况： 房地产开发势头良好。2007年，房地产业完成增加值42.2亿元，比上年增长12.3%。房地产开发投资126.96亿元，增长42.2%。其中，商品房投资98.58亿元，增长45.1%。房屋施工面积1175.96万平方米，增长18.2%；房屋竣工面积215.42万平方米，增长71.1%；房屋销售
6、面积302.77万平方米，增长48.8%。n 金融环境情况： 金融环境明显改善，信贷较快增长。2007年末，全省金融机构本外币存款余额1873亿元，同比增长19.2%，其中企事业单位存款余额724.34亿元，增长34.6%；城乡居民储蓄存款余额878.88亿元，增长8.3%。年末本外币贷款余额1288.04亿元，同比增长9.3%，其中短期贷款263.14亿元，增长6.7%，中长期贷款906.21亿元，增长9.8%。 今年3月18日，由22家外资银行代表组成的外资银行代表团到海南省考察投资环境。近年来随着经济发展，海南金融生态环境发生了较大的变化。2007年，海南银行业金融机构共盈利18.77亿
7、元，资产质量不断提高，不良贷款余额和比例实现双降。n 海南发展利好因素： 海南文昌卫星发射基地：项目的落成将带动科技主题旅游产业的发展，形成海南新的经济增长点，新经济力量必将为社会带来巨大的推动力，在构成多极复合产业体系过程中商机无限。 国家海南旅游申报工作取得积极进展：大力推行“免签证、零关税、放航权”的旅游开发政策，人口、物资、资金进出充分自由、方便、快捷，“吃、住、行、游、购、娱”旅游要素丰富度多元、品味高雅，旅游业的开发、经营、管理、服务实现国际化、信息化、具有超国界强大吸引力，客源市场广泛且面向世界各地。 洋浦保税港区：获国务院批准，成为我国第四个、华南地区目前唯一的保税港区，将会加
8、快国际贸易、现代物流、港航产业和临港工业的发展。抢占东南亚国际航运和国际物流新的制高点，推进国家环北部湾经济发展战略的实施，全面推动海南经济发展。 琼北湛江旅游圈：琼北湛江区域旅游合作组织在海口成立，着力构建琼北湛江旅游圈，成立旅行社、酒店、景区景点大联盟。新的模式，新的突破，新的契机，强强联合擦亮南中国的一片天，优势互补打造旅游目的地。 琼粤海底隧道：粤海轮渡已经通航，天堑变通途已不是梦想。而且随着海南海底隧道项目即将启动，海、陆、空立体大交通构架将使海南更加有效的连接内陆，沟通全球，构筑世界经济一体化格局指日可待。 海南航权开放：随着海南航权的进一步开放，拉近了海南与世界的距离，海南将成为
9、东南亚乃至整个亚洲的一个新的航空中转枢纽，由此所带来的客流、物流、资金流、机会流，营造出巨大的国际空港经济机会价值。 海南城际快速铁路：海南已建设从海口到三亚的城际轻轨，全程70分钟，轻轨将使两地之间的时间成本大大节约，有利于城市之间经济结构重组，打招完善的大海南经济产业体系。附件二：海口市整体市场情况n 基本情况： 海口市地处海南岛北部，处于热带滨海，热带资源呈现多样性，以海滨自然特色风光景观为主要特色（海口房地产开发最主要的优势自然资源）。 海南省省会，是海南省政治、文化、经济、交通中心， 亦是海、陆、空交通的枢纽。 海口市总面积2304.84平方公里，城市总人口160万。城市由龙华区、秀
10、英区、琼山区、美兰区四个区域组成。辖2镇、6乡。 海口已形成一个集商贸、旅游、休闲于一体的新兴都市。以生物制药、机械电子、饮料食品、橡胶化工、纺织化纤等五大行业为支柱的工业体系。 n 城市规划情况： 采取“3+1”的布局结构。“3+1”是指沿海岸线的滨海旅游发展轴线、城市发展轴线和生态保护轴线以及沿南渡江的纵向发展轴线。 海口主城区用地空间布局上，形成了“一个中心、两个组团”的用地布局结构。其中“一个中心”为具有岛内中心职能的中心组团；“两个组团”为具有岛外职能发展要求的特色组团，长流组团和江东组团。 海口空间布局结构是带状组团式。在总体空间发展策略上，要遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原
11、则。 城镇群发展模式的核心是：以海口为发展极核，形成海口文昌琼海的东翼“三角”，和海口洋浦儋州的西翼“三角”。n 国民经济情况： 海口市经济保持平稳较快发展。2007年全市GDP实现396.4亿元，同比增长了12.6%，财政收入82.49亿元，同比增长17.7%，固定资产投资总额182.77亿元，同比增长15.5%，全社会消费品零售总额达到189.38亿元，同比增长17.4%，全年城镇居民人均可支配收入达到12289元，同比增长14.7%，全年农村居民人均纯收入4582元。 旅游业发展势头良好。海口市全年接待国内外游客585.65万人次，实现旅游总收入55.39亿元，同比分别增长了9.2%和8
12、.12%。 n 房地产市场情况： 房地产投资增速平稳。2007年，全市房地产开发投资60.09亿元，同比增长19.1%。房地产市场供应平稳增长。全年新开工面积200.03万，同比增幅25%。房地产市场需求持续旺盛，市场交易活跃。全年房屋销售面积172.99万，同比增幅22.1%，二手房成交面积83.10万平方米，成交金额13.62亿元，分别比去年同期增长134.75%和197.38%。 销售价格稳中有升。均价3800元/是中端楼盘的主流价格；均价5500元/则是高端楼盘的主流价格；海景公寓与海岸别墅销售价格在1万/-5万/之间。 土地价格增幅明显，全年平均楼面价达1956元/，较去年增长228
13、%，2007年多宗高价土地的出让，在一定程度上折射出了土地市场的热度。 房地产消费客群特征：岛内岛外客群基本持平，岛内客群占48%，岛外客群占52%。岛内客群特征：私营业主、岛内的成功人士、外地移民、博螯、洋浦等经济开发区的企业高管。岛外客群特征：岛外中高端购房者、投资客。n 金融环境情况： 金融运行态势良好，短期贷款有所下滑。2007年末，全市金融机构本外币存款余额1087.91亿元，同比增长16.2%，其中企事业单位存款余额480.95亿元，增长27.7%；城乡居民储蓄存款余额430.95亿元，增长6.1%。年末本外币贷款余额925.25亿元，同比增长8.9%，其中短期贷款150.18亿元
14、，下降2.9%，中长期贷款720.76亿元，增长11.3%。 海口已形成中央银行、国有独资银行、股份制商业银行、农村信用社、信托投资公司、国际租赁公司、外资银行、非银行金融机构为主的多元化金融体系。 证券股票发展迅速，全省共有证券经营机构8个，且全部在海口，证券营业部36个。n 海口村镇银行选址建议： 由于它特殊的三级行政体系（省直接管辖县、县级市；市直接管辖镇），海口市所辖的龙华和美兰区经济运行良好，从政策上来看，区内无法设置村镇银行，其所辖的镇经济比较薄弱，人口较少，且位置比较偏远。通过调研，初步认为：如政策无法突破不能在所辖区内设置村镇银行，那该市所辖镇则不适合投资村镇银行。附件三：三亚
15、市整体市场情况n 基本情况： 三亚市地处中国海南省（海南岛）最南端，全市面积1919.6平方公里，有19个港湾。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。 2007年末，全市常住人口55万人，户籍人口53.52万人，其中农垦系统人口6.89万人。 三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。 三亚市环境极为独特，集“山-海-河-城”巧妙组合，自然美景浑然于一体，构成三亚市独特的自然景观。 n 国民经济情况： 整体经济持续增长，财政收入增幅明显。初步核算，2007年全市生产总值122.32亿元，比上年增长22.1%。财政收入28.61亿元，同比增长98.6%，固定资产投资总额109.77亿元，同比增长59.9%，全社会消费品零售总额达到29.4亿元，同比增长22.8%，全年城镇居民人均可支配收入达到11642元，同比增长14.7%，全年农村居民人均纯收入4376元。 旅游业保持较快增长，三亚市全年接待国内外游客538.43万人次，实现旅游总收入80.11亿元，同比分别增长了18.4%和22.5%。 n 房产市场情况： 房地产市场健康运行。2007
