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1、. . .*宾馆改扩建项目可行性报告杭州营销机构2005年9月目 录摘要第一章 宏观经济与政策面分析第一节 杭州宏观经济概况分析(1)第二节 杭州商业地产的宏观面概况及政策影响(5)第三节 “长三角”地区旅游产业与杭州的旅游业发展(15)第四节 杭州旅游业的发展与其饭店业的相互影响(20)第五节 杭州与周边地区饭店业发展比较分析(26)第二章 本项目背景和发展概况第一节 本项目提出的背景及期望(33)第二节 本项目可操作方向探讨分析(33)第三章 开发地块分析第一节 地理位置及交通状况(35)第二节 周边配套(35)第三节 地块分析总结(37)第四章 杭州地区可能存在的相关参考项目分析第一节
2、锦绣天地(38)第二节 西湖时代广场(41)第三节 相关参考项目总结(41)第四节 *未来开发方向的可行性(41)第五章 五星级酒店可行性分析第一节 竞争对手研究(42)第二节 市场需求研究(44)第三节 五星级酒店可行性分析总结(45)第六章 酒店式公寓/产权式酒店可行性分析第一节 市场供应分析(46)第二节 市场需求分析(46)第三节 酒店式公寓/产权式酒店可行性分析总结(46)第七章 写字楼开发可行性分析第一节 杭州写字楼市场环境(48)第二节 杭州主要写字楼商圈特点(50)第三节 各个商圈写字楼分布(53)第四节 写字楼需求研究(53)第五节 写字楼开发分析总结(54)第八章 商业项目
3、开发可行性分析第一节 杭州商圈现状分析(55)第二节 *商铺主要经营范围调查(62)第三节 *商业项目开发分析总结(62)第九章 项目定位建议第一节 项目基本指标(63)第二节 复合业态方案(63)第十章 项目财务分析第一节 指标及相关数据说明(65)第二节 财务测算假设(68)第三节 成本分析(69)第四节 利润状况分析(73)第五节 现金流量分析(75)第六节 三种方案比较(77)第七节 金筹措及安排(79)第十一章 项目风险分析第一节 项目风险分析（80）第二节 项目风险回避（80）第十二章 结论和建议第一节 宏观背景结论（81）第二节 复合业态建议（82）第三节 财务分析及资金筹措安排
4、（85）附件：附件一 酒店内部员工的需求研究附件二 酒店入住客人的需求研究附件三 酒店式公寓供应附件四 酒店式公寓的需求分析附件五 酒店常住客深访总结附件六 杭州市写字楼供应附件七 写字楼需求调研附件八 商铺经营范围调查摘 要本研究利用文献收集、问卷调查和个案访谈的资料，全面了解杭州市地产、旅游业和酒店业概况，结合杭州市星级酒店需求状况及各类地产开发方向的需求状况，深入研究未来*的项目定位和地产开发方向问题。第一章，阐明研究问题的宏观背景。对杭州市经济概况、杭州市商业地产发展及宏观调控影响做出较为细致的背景分析；由于涉及到未来酒店经营方面，本部分也对长三角酒店业的发展状况、长三角旅游业的现状结
5、合案例分析，阐明本项目的研究背景。第二章，本项目的背景和发展概况。从本项目的提出原因及未来的项目期望两方面分析项目背景；分七个方面对本项目未来发展方向做了简单的分析。第三章，地块分析。从本项目的地理位置、交通状况及周边商业情况、旅游资源四个方面全面考察了本项目的地块发展状况。第四章，对杭州地区可能存在的相关参考项目的分析。通过对锦绣天地和西湖时代广场的建筑指标和硬件设施两方面全面了解其建筑形态及业态定位，通过锦绣天地酒店式公寓购买人群的特征分析，了解杭州市酒店式公寓的消费人群，以确定未来*可能开发的酒店式公寓的定位人群。第五章，五星级酒店可行性分析。从五星级酒店竞争状况、需求状况分析五星级酒店
6、的可行性方面，其次从未来酒店客房、餐饮和会所等需要改善的方面做了比较深入的研究。第六章，对作为本项目可能的开发方向之一酒店式公寓/产权式酒店的开发可行性分析。分别从杭州市酒店式公寓/产权式酒店的供应面、需求状况两方面分析本项目开发酒店式公寓/产权式酒店的可行性。第七章，从杭州市写字楼的供应状况和需求分析讨论未来开发酒店式写字楼的可性性；第八章，通过杭州市商圈分布状况结合商铺需求，了解未来*商铺规模、定位以及经营的品类。第九章，针对第五、六、七、八章结论，对复合业态提出三种方案建议。第十章，计算三种业态的项目投资估算及投资回报供开发商参考。第十一章，讨论本业态的开发风险及风险回避问题。最后一章，
7、对本项目可行性的宏观背景总结、复合业态的具体建议和最终业态的财务分析和资金筹措安排三个方面的做了全面的总结。第一章 宏观经济与政策面分析第一节：杭州宏观经济概况分析一、“长三角”中的杭州1、“长三角”地区经济发展现状及前景长江三角洲地区是由上海市、浙江省(具体包括杭州、温州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山7 市) 和江苏省(包括南京、镇江、扬州、常州、无锡、苏州、南通7 市) 共计15 个城市所组成的城市带。从经济发展水平看，“长三角”地区已经成为中国经济最为发达的区域1。早在2002年，国家统计局就在报告中称，该地区是“中国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的经济区域”2。2004年，“长
8、三角”地区的GDP总量达到28775亿元，占全国GDP的21.1%；人均GDP和人均可支配收入分别为35147元和13481元3，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三角地区。另据法国地理学者戈德曼预测，“长三角”将会形成世界上的第六大都市圈4。这意味着，以上海为经济中心的“长三角”地区会是继巴黎、伦敦、纽约、东京、北美五大湖区之后的又一个世界经济中心和商贸中心；这也意味着，旅游产业将会获得更为强大的经济支持和更加充足的旅游客源市场，最终带来该地区旅游业的快速、稳定和长期发展。2、长三角经济发展趋势（1）一体化进程全面：长三角一体化的发展目标是在未来10年左右的时间里，将长三角组建成一个“多心组团、
9、分层辐射”的世界级都市经济圈。2003年以来，长三角的一体化进程全面推进，不断取得新进展。主要表现在两方面，第一，推进一体化的理念、机制不断深化和完善。两省一市的市政府高层就区域一体化达成战略共识，江、浙主动提出“接轨上海”的发展战略。第二，具体领域的一体化有实质性举措。【5】（2）三级都市圈逐渐形成，产业集群提升步伐快：都市经济圈是未来长三角构筑一体化发展的新型地域组织形式；而整合、提升产业集群是长三角未来一体化建设的主要手段之一，其中产业集群协同发展的五大领域分别是：石油化工、汽车制造、高新技术、现代物流和金融。（3）有望成为世界制造业中心：长三角正在从国际制造基地向国际制造中心转变。在各
10、地区的定位中，浙江、江苏的经济功能定位于降低商品制造成本的地区，而上海则定位在降低长三角地区商品和服务产出的交易成本的中心。（4）核心城市上海的国际中心城市地位加强：2004年城市综合竞争力排名中上海以明显优势位于我国200个城市之首。这一点也受到了国外企业的认可，自2004年以来，许多全球大企业纷纷将自己的亚太总部或中国总部从本土或新加坡、香港、北京等地搬迁至上海，其中有通用汽车、福特、瑞典宜家、德加拉、雅芳、麦当劳、国际纸业 等各行业的著名企业。更多国际知名企业的入驻将会进一步提高上海的国际中心城市的地位。（5）杭州、南京两个中心城市的地位逐渐突显：在核心城市上海的国际地位日益突出、对周边
11、城市辐射力加大的同时，杭州、南京两个城市在各自的二级都市圈中的地位也在不断加强。（6）主要数据对比：表1-1 十六个城市间各项指标对比【6】地区土地面积(平方公里)2004年末户籍人口(万人)2004年生产总值（亿元）人均生产总值（亿元）城市居民可支配收入（元）累计%累计%累计%杭州16596651.68251515.03885813.71456512.9宁波9365552.7215815.53917315.41588211.2嘉兴3915333.94105116.53150616.21439214.0湖州5818257.2159115.42296615.31348713.2绍兴8256434.72131415.33025415.21567615.8舟山144096.9121217.02185517.51432612.4台州9411555.92117413.62117713.01665114.6南京6588572.33191017.33337517.21160213.8无锡4788447.19235017.45282516.31358816.7常州4375348.96110115.53166514.61286713.8苏州8488598.85345017.65799216.11445116.9南通8001773.7912261
