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1、. . .厦门市五星酒店投资项目效益和风险的分析、评价与决策一、厦门市旅游酒店业的现状和发展趋势分析厦门市是中国东南沿海的港口风景城市，也是历史上著名的“五口通商”城市之一。其位于东经1180404，北纬242646，地处我国东南沿海的福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望，属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在21左右，年平均降雨量在1200毫米左右，四季如春，阳光充沛，号称“海上花园”。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。厦门的主体厦门岛
2、面积约132.5平方公里，南北长13.7公里，东西宽12.5公里，面积约128.14平方公里，是福建省第四大岛屿。厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，历史上就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸和国际风景港口城市。厦门市是我国五大经济特区之一，改革开放以来，厦门市的经济发展迅速。2005年地区生产总值达到1006.58 亿元，人均44737元，是我国人均地区生产总值最高的城市之一。2005年，厦门的常住人口225万人，社会商品零售总额达到271.86亿元。厦门也是中国内地不可多得的“优秀旅游城市”。新华网记者胡苏最近的报告指出：据厦门市统计局和旅游局统计，2005年厦门市旅游接待海内外游客达17
3、12.88万人次，旅游总收入230.93亿元。其中：接待海外游客94.44万人次，比增23.32%；外汇收入5.52亿美元，比增32.69%。胡苏的报道还指出，调查显示：2005年来厦境外游客人均花费一天高达185.17美元，其中外国人182.94美元，香港游客200.77美元，澳门游客204.23美元，台湾游客176.99美元。业内专家认为，2005年厦门市旅游经济特征主要表现在： 第一，入境游客数量呈持续增长态势。受海啸灾难的负面影响，2005年南亚、东南亚来厦游客数减少。为应对这一局面，厦门市旅游部门注重了宣传促销，加大产品开发，旅游配套设施不断完善，总体环境有了较大提升。2005年欧美
4、游客来厦旅游人数显著增加，其中欧洲地区增长最快，增幅达31.58%，法国、俄罗斯来厦旅游人数分别比2004年增长50.89%和50.96%。 第二，旅游饭店保持较高的入住率。随着越来越多的国内外公司入驻厦门，商务活动不断增多，大型会议和展览频繁在厦门举办，另外休闲度假旅游人数也平稳上升。在饭店宾馆客房数比2004年增加1200多间的情况下，2005年厦门全市星级饭店住房率仍高达65.42%。 第三，节庆、会展活动和区域旅游合作拉动了旅游消费市场。2005年厦门市各类节庆活动、会议展览及赛事频繁，如第八届海峡旅游同业联谊会、第三届厦门国际马拉松赛、福建（闽南）海洋旅游文化节等活动吸引了大批的海内
5、外游客和周边地区游客。 第四，厦门是祖国大陆与台湾之间的桥梁，连、宋相继赴大陆展开和平、搭桥之旅，也对厦门市旅游业产生了积极影响。2005年厦门接待台湾游客出现大幅上升，尤其是经厦金航线抵达厦门的台湾同胞达26.02万人，比2004年同期增长27.43%。据分析，台湾近期出现的大陆旅游热，将会随着两岸经贸、文化往来的加强，呈现长期化态势。2005年接待国内外游客人数，其中境外游客723144，比2000年的424920人增长70%。旅游业收入占GDP比重达到8.3%，在厦门市第十一个五年规划中，市政府已决定将把旅游业列入现代服务业支柱产业加以培育、发展。从全国的情况看，随着中国的改革开放和经济
6、发展，旅游设施得到迅速的开发，并不断完善。世界经济持续复苏是我国入境旅游客源继续增长的支撑点。1991年2004年，我国入境旅游人数从3335万人次增长到10904万人次，年平均增长9.4%，和国民经济增长基本保持同步。旅游外汇收入从28.45亿美元增长到257亿美元，年平均增长高达17.9%，增长速度远远高于国民经济增长，居世界第一位。国内旅游业的发展是推动中国旅游业发展的强劲力量。国民经济平稳快速的发展为国内旅游客源的继续增长带来活力，全年国内旅游出游人数达11亿人次，比2003年增长26.6%；旅游总收入4711亿元，比上年增长36.9%。2004年国内出境人数达2885万人次，比上年增
7、长42.7%。其中因私出境2298万人次，比上年增长55.2%，占出境人数的79.7%。出境游的高速增长，充分说明国内游客的消费欲望与消费能力都在快速释放，相应的对于国内旅游业的需求也在高速增长之中。资料来源：国家旅游局旅游业的发展必然推动了酒店业的发展，19912004年间中国星级饭店数量从853家增长到10888家，年平均增长21%。但是，酒店业具有投资大、收益低、经营风险较大的特点。例如，2003年中国酒店业大面积亏损。2004年，中国酒店业又重新回复繁荣与稳定的发展态势。2004年，五星级的平均房价达到746元，四星级为395元，三星级为234元；五星级入住率为66.6，四星和三星分别
8、为70.4和66.2；五星级平均每间客房收益最高，为497元，依次为四星级和三星级，分别为278和155元。表1是2004年全国三星级以上酒店的经营状况。2004年全国三星级以上饭店经营状况表（金额单位：人民币元）星级入住率平均房价平均每间客房收益五星66.60%746497四星70.40%395278三星66.20%234155资料来源：中国旅游饭店业协会在所有三星级以上酒店中，客房仍然是收益最高的部门，客房收入占酒店总收入的50以上，客房利润率在70以上（五星级达到80以上）。数据表明，星级越高，酒店主要营业部门的经营利润率也就越高。见表2。表2：2004年全国三星级以上酒店的收入-费用率
9、-经营利润率构成表2004年全国三星级以上酒店收入构成表星级客房餐饮小型部门其他合计五星55.40%34.50%5.50%4.60%100.00%四星52.60%36.70%3.80%6.90%100.00%三星52.00%34.40%6.10%7.50%100.00%2004年全国三星级以上酒店部门费用率星级客房餐饮小型部门其他综合五星19.30%64.50%63.00%18.80%37.20%四星21.60%72.10%69.00%15.70%41.50%三星28.30%84.40%86.40%49.20%51.50%2004年全国三星级以上酒店经营项目利润率星级客房餐饮小型部门其他综合五
10、星80.70%35.50%37.00%81.20%62.80%四星78.40%27.90%31.00%84.30%58.50%三星71.70%15.60%13.60%50.80%48.50%资料来源：中国旅游饭店业协会与全国迅速发展的旅游业相比，与厦门的经济发展相比，厦门酒店业近年来发展速度非常缓慢，酒店的星级结构不尽合理，但入住率较高，客源以休闲观光为主。第一，从酒店客房数量和增长情况看，2000年2004年只增加2291间客房，平均每年增速仅为6.5。与GDP平均每年12的增速，旅游人数平均每年19%的增长率极不相称。截止至2004年，厦门共有酒店53家，其中五星级2家，四星级8家，三星级
11、23家，二星级18家，一星级2家。客房数8130间。厦门市现有的两家五星级酒店远远不能适应本地经济、旅游业发展的需要，建造五星级酒店可以改善市场需求矛盾，提高商务、旅游接待档次与水平，符合厦门经济、旅游的发展形势。第二，从酒店的结构看，对比全国其他经济特区城市，厦门五星级酒店在各特区内相比数量和比例都是最小的。而四星级的比例较高，达到15.09。2005年四星级酒店已经达到12家，占所有酒店数量的20以上。可见，厦门酒店在结构方面，五星级明显偏少，四星级酒店明显偏多，结构不太合理。见表3。表3：2004年各经济特区酒店档次结构对比星级厦门深圳珠海汕头饭店（座）比例饭店（座）比例饭店（座）比例饭
12、店（座）比例五星23.77%105.81%55.43%38.33%四星815.09%2212.79%1010.87%25.56%三星以下4381.13%14081.40%7783.70%3186.11%合计53100.00%172100.00%92100.00%36100.00%资料来源：各市旅游局第三，从入住率看，2004年，厦门酒店的入住率为62.64，比全国平均入住率60.62高2.02。通过20002004年的资料分析可见，厦门酒店入住率除了2003年因为非典因素与全国平均入住率持平之外，其余时期均比全国入住率高。表4：全国与厦门星级酒店入境客源住店目的分类国 内厦 门目的比重目的比重
13、休闲观光度假40.21%休闲观光度假23.50%探亲访友17.14%探亲访友9.30%商务24.28%商务48.50%会议10.83%会议9.00%健康疗养0.56%健康疗养4.30%宗教朝拜1.58%宗教朝拜1.00%其他5.40%其他4.40%合计100.00%合计100.00%资料来源：厦门旅游局和国家旅游局第四，从国内客源结构看，来自福建省的国内游客为36.9。主要是：泉州市第一，占9.33；福州市第二，占8.3；漳州市第三，占8.08。同时，在厦门所有星级酒店国内住店客源中，以休闲观光度假为目的的住店客人占总客源的40.21，星级越低，旅游客源占的比例越大；星级越高，商务客源（以商务
14、、公务为旅行目的的客源）与会议客源的比例越大。第五，从境外客源结构看，外国人占56，其次为台湾同胞、香港同胞、澳门同胞，其比例结构依次为32、11、1。在外国客源中，东南亚人占32。同时，境外客源中，商务客人最多，达到48.5%，以休闲观光度假为目的的住店客人只占23.5%。有约80的外国商务客人选择入住国际品牌管理公司管理的四星级酒店或五星级酒店。根据调查：截止至2005年底，厦门共有国际品牌高星级酒店5座，除2005年新开业的索菲特之外，其余均为四星级酒店。另一家国际品牌酒店喜来登酒店将于2006年开业。截止至2005年，厦门国内品牌的五星级酒店2家，分别为厦门悦华酒店及宝龙酒店。见表5和表6。表5：厦门市国际连锁品牌高星级酒店基本情况表酒店/项目管理集团地址开业时间星级房间数量房价入住率喜来登喜达屋思明区20065360间-索菲特雅高思明区2005准5393-海景皇冠假日洲际思明区1992434956378%马可孛罗马可孛罗思明区1996435060383%京闽最佳西方思明区1997449046677%华美达长升圣达特思明区2001
