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1、房地产开发企业会计 与涉税分析 王建军 联系方式 18538771906 qq 1346049719 第一部分 房地产开发经营简介 一 房地产和房地产行业 房地产是房产和地产的总称 包括土地 建筑物及 固着于土地 建筑物不可分离的部分 房产指建筑在土地上的各种房屋财产 包括住宅 厂 房及商业 文教 体育 医疗和办公用房等 地产指土地财产 是土地 地面和地下各种设施的总 称 包括土地使用权 地面道路以及地下供水 供电 供气 供热 排水排污 通讯等线路和管网 房地产有3种存在形式 单纯的土地 单纯的建筑物 土地和建筑物结合的 房地 也称房地合一 房地产业 房地产业是从事房地产开发 建设 经营 管理
2、和服务的 综合性行业 其按国民经济体系划分属第三产业 房地产开发企业的经营活动是根据城市建设的总体规划和 经济 社会发展计划的要求 以土地开发和房屋建设为对 象 选择一定区域内的建设用地 按照使用性质 有计划 有步骤地进行的房地产开发和建设 房地产经营 广义的房地产经营指从房地产开发到房地产售后服务的全 过程 狭义的仅指房地产出售 租赁和抵押 房地产出售是土地使用权和房屋所有权的转让 房地产租赁是房地产使用权的转移 并不改变其所有权 可视为使用权的出售 房地产抵押是指房地产所有者将其房地产昕有权作为抵押 物赋予抵押权人 以此作为取得贷款的还款保证 目前我国的房地产经营主要指房地产出售和租赁 是
3、房地 产从生产进入消费过程的两种基本形式 也是房地产开发 企业经营收入和经济效益的主要来源 二 房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的 企业 它既是房地产产品的生产者 又是房地 产商品的经营者 房地产企业的主要业务有 土地的开发与经营 房屋的开发与经营 城市基础设施和公共配套设施的开发 代建工程的开发等 一 土地开发 土地开发指对土地进行平整 建筑物拆除 地下管线铺设 和道路等基础设施建设 土地开发应按照城市建设总体规 划进行 即由各省 市 自治区 县人民政府统一审批 统一征用 统一管理 具体工作通常交由房地产开发企业 进行开发 土地开发通常包括新城区土地开
4、发和旧城区土地再开发 新城区土地开发通过征用农村集体所有制土地 受让土地 使用权和城市基础设施建设实现 旧城区土地再开发通过拆迁和改造实现 主要包括道路和 基础设施等按城市规划的要求进行改造 土地开发好后有 偿转让给各单位兴建工程项目 但土地使用权仍归国家所 有 二 房屋开发 房屋开发 是指按照开发经济业务的要求 建筑 装修房 屋 房屋的开发 是房地产企业的主要经营业务 企业开 发的房屋 有以下几类 一是为销售而开发的商品房 二是为出租经营而开发的出租房 三是为安置被拆迁居民周转使用的周转房 四 是有的开发企业受其他单位的委托 代为开发的住宅 或其他用途的代建房 四 代建工程开发和建设 代建工
5、程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位委 托 代为开发的各种工程项目 包括土地开发工程 房屋 建设工程 道路敷设工程 供热 供气 供水管道以及其 他市政公用的设施等 五 配套设施开发和建设 配套设施开发和建设指根据城市建设总体规划开发建设的 大型配套设施项目 包括市政 公用 动力 通讯等城市 基础设施建设 也包括开发小区内营业性公共配套设施 如商店 银行 邮局等 开发小区内非营业性配套设施 如中小学 文化站 医院等 开发项目外为居民服务的给 排水 供电 供气的增容增压 交通道路等 开发小区内 公共配套设施 如居委会 自行车棚 幼儿园等 房地产开发企业的经营特点 房地产的特点 u位置固定性
6、自然地理 经济地理概念的不同 u使用寿命的长期性 土地 建筑物的不同 u单件性 与一般工业品的差异 u单位价值高 房地产开发企业的经营特点 u开发经营的计划性 u开发产品的商品性 u开发经营业务的复杂性 u开发建设周期长 投资数额大 u经营风险大 第二部分 房地产会计 一 房地产企业存货的特殊性 设备存货 存货建造周期长 过程复杂 成本构成复杂 成本费用分配特殊 主营业务成本与存货实际成本的匹配特殊 二 投资性房地产 投资性房地产的特征与范围 投资性房地产 是指为赚取租金或资本增值 或两者兼有而持有 的房地产 投资性房地产应当能够单独计量和出 售 特征 处于出租或者增值状态 为了获得租金收入和
7、资本增值 有两种后续计量模式 投资性房地产的范围 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物 下列各项不属于投资性房地产 1 自用房地产 即为生产商品 提供劳务或者经营管 理而持有的房地产 例如 企业拥有并自行经营的旅馆饭 店 其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入 该旅馆饭店不确认为投资性房地产 2 作为存货的房地产 3 特殊情况 某项房地产 部分用于赚取租金或资本增值 部分用于生 产商品 提供劳务或经营管理 能够单独计量和出售的 用于赚取租金或资本增值的部分 应当确认为投资性房地 产 不能够单独计量和出售的 用于赚取租金或资本增值 的部分 不确认为投资性房地
8、产 投资性房地产的计量 投资性房地产的确认和初始计量 1 将某个项目确认为投资性房地产 首先应当符合 投资性房地产的概念 其次要同时满足投资性房地产 的两个确认条件 1 与该资产相关的经济利益很可能流入企业 2 该投资性房地产的成本能够可靠地计量 2 投资性房地产应当按照成本进行初始计量 3 确认时点 1 一般为租赁起开始日 2 持有并准备增值后转让的土地使用权的确认时 点为将自有土地使用权停止使用 准备增值后转让的 日期 外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产 只有在购入房地产的同时开始对 外出租 自租赁期开始日起 下同 或用于资本增值 才 能称之为外购的投资性房地产 外购
9、投资性房地产的成本 包括购买价款 相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出 企业购入房地产 自用一段时间之后再改为出租或用于资 本增值的 应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形 资产 自租赁期开始日或用于资本增值之日开始 才能从 固定资产或无形资产转换为投资性房地产 自行建造投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造 或开发 下同 的房地产 只有在自行建 造或开发活动完成 即达到预定可使用状态 的同时开始 对外出租或用于资本增值 才能将自行建造的房地产确认 为投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本 由建造该项房地产达到预 定可使用状态前发生的必要支出构成 包括土地开发费 建筑成本 安装成本
10、 应予以资本化的借款费用 支付的 其他费用和分摊的间接费用等 建造过程中发生的非正常 性损失 直接计入当期损益 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对 外出租或用于资本增值的 应当先将自行建造的房地产确 认为固定资产或无形资产 房地产企业应做为开发产品 自租赁期开始日或用于资本增值之日开始 从固定资产 或无形资产转换为投资性房地产 与投资性房地产有关的后续支出 1 资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出 满足投资性房 地产确认条件的 应当计入投资性房地产成本 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且 将来仍作为投资性房地产的 在开发期间应继续 将其作为投资性房地产 在开发
11、期间不计提折旧 或者摊销 2 费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出 不满足投资性 房地产确认条件的 应当在发生时计入当期损益 投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续 计量 不得同时采用两种计量模式 企业选择公允价值模式计量的不允许再转换为成本计量模 式 成本模式进行后续计量的投资性房地产 1 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 按照 企业会计准则 固定资产 企业会计准则 无形资 产 的有关规定计提
12、折旧或者摊销 2 投资性房地产存在减值迹象的 应当适用减值的有关 规定 如果计提减值的投资性房地产的价值又得以恢复 不在转回 3 科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧 摊销 投资性房地产减值准备 在成本模式下 应当按照固定资产或无形资产的有关规定 对投资性房地产进行后续计量 计提折旧或摊销 存在 减值迹象的 还应当按照资产减值的有关规定进行处理 对投资性房地产计提折旧或进行摊销时 借记 其他业务 成本 科目 贷记 投资性房地产累计折旧 摊销 科 目 对投资性房地产取得的租金收入计入 其他业务收入 等 科目 计提的减值计入 资产减值损失 科目 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房 地产
13、 1 采用公允价值模式的前提条件 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 所在地 通常是指投资性房地产所在的城市 对 于大中城市 应当为投资性房地产所在的城区 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息 从而对 投资性房地产的公允价值作出合理的估计 投资性房地产的公允价值 是指市场参与者在计量日发生的有序交易中 出 售一项资产所能收到的价格 按照可靠性原则 取得投资性房地产公允价值的 层次为 相同或者类似房地产的现行市价 相同或者类似房地产的近期交易价格并进行必要 的调整 未来现金流量的的现值 如何理解相同或者 相似的房地产 2 采用公允价值模式进行后续计
14、量的会计处理 1 企业采用公允价值模式进行后续计量的 不对投资性 房地产计提折旧或进行摊销 应当以资产负债表日投资性 房地产的公允价值为基础调整其账面价值 公允价值与原 账面价值之间的差额计入当期损益 公允价值变动损益 投资性房地产取得的租金收入 确认为其他业务收入 2 资产负债表日 投资性房地产的公允价值高于其账面 余额的差额 借记 投资性房地产 公允价值变动 科 目 贷记 公允价值变动损益 科目 公允价值低于其账 面余额的差额做相反的会计分录 3 科目设置 投资性房地产 成本 公允价值变动 投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定 不得 随意变更 以成本模式转为
15、公允价值模式的 应 当作为会计政策变更处理 将计量模式变更时公 允价值与账面价值的差额 调整期初留存收益 未分配利润 已采用公允价值模式计量的投资性房地产 不得 从公允价值模式转为成本模式 成本模式 公允价值模式 会计政策变更 不得转换 投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的转换 投资性房地产转换形式和转换日 房地产的转换 实质上是因房地产用途发生改变 而对房地产进行的重新分类 企业有确凿证据表 明房地产用途发生改变的 应当将投资性房地产 转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房 地产 转换形式和转换日 u投资性房地产开始自用 即投资性房地产转为自用房地产 在此种情况下 转换日为房地产达到
16、自用状态 企业开 始将房地产用于生产商品 提供劳务或者经营管理的日期 作为存货的房地产改为出租 通常指房地产开发企业将其 持有的开发产品以经营租赁的方式出租 存货相应地转换 为投资性房地产 在此种情况下 转换日为房地产的租赁 期开始日 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁 资产权利的日期 自用建筑物或土地使用权停止自用 改为出租 即企业将 原本用于生产商品 提供劳务或者经营管理的房地产改用 于出租 固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地 产 在此种情况下 转换日为租赁期开始日 自用土地使用权停止自用改用于资本增值 即企业将原本 用于生产商品 提供劳务或者经营管理的土地使用权改用 于资本增值 土地使用权相应地转换为投资性房地产 在 此种情况下 转换日为自用土地使用权停止自用后确定用 于资本增值的日期 房地产转换的会计处理 1 成本模式下的转换 应当将房地产转换前的账 面价值作为转换后的入账 价值 投资性房地产按账面价 值计量模式的房地产转换 图示如左 转换图 自用房地产 账面价值 投资性房地产 账面价值 存货转为投资性房地产 开发产品 存货跌价准备 投资性房地产 固定资产或 无形
