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1、武汉归汉归 元文化片启动动区项项 目 A B包 详细详细 可研报报告 事业业三部 武汉汉分中 心 2017年3月 基础础信息及推进进建 议议 基础础信息 归元文化片启动区A B包地块 以下简称项目 位于汉阳区一 二环之间归元板块 东临长江 北临主干 道 汉阳大道 轨道4 6号线交汇 是武汉不可多得的核心区域土地资源 项目地上总计容建筑面积170 97万方 地下总计容建筑面积不高于17万方 商住比约4 6 将于2017年4月18日现场挂牌出让 起拍总价150亿 起 始楼面价7890元 竞买保证金共计30亿 测测算假设设及结结果 可售部分 项目可售部分销售金额共计约 亿元 含税 整体销售周期为20
2、17 2026年 共10年 年销销 售额额在 亿亿左右 精装住宅起始价 元 平米 SOHO公寓起始价 元 平米 LOFT公寓起始价 元 平米 可售商业起始价 元 平米 可售写字楼起始价 元 平米 持有部分 持有商业 酒店均为2021年开业 持有写字楼因涉及地块5拆迁整合 预计在2023年开业 持有 物业预计业预计 每年可带带来 亿亿元经经营现营现金流 按照150亿亿底价摘牌计计算 在保证证持有部分IRR为为 时时 可售部分 可实现实现毛利率 净净利率 IRR 推进进建议议 武汉作为我司重点深耕城市 城市产业经济基本面好 人口吸纳能力强 房地产市场量价增长稳定 二环内 土地资源稀缺 汉阳中心板块
3、未来发展潜力大 如能获获取该该项项目 可为为我司贡贡献近 亿亿货货值值的新增土储储及 20 万方优优质质持有物 业业 对对于提升远远洋品牌在华华中乃至全国的影响力均大有裨益 同时时也延续续我司在北京 深 圳 成都等参与城市更新的商业业模式 建议议根据公司战战略 积积极参与本项项目竞买竞买 报报告编编制人 员员 模块块内容编编制人员员审审核人员员集团对团对 接人员员 投资基础信息 三部 田媛媛 商业 高跃伟 写字楼 张 炜一 李林达 曾 玮 秦伟东 张晶 华 营销市场分析 定位 销售计划 三部 宁书雅 商业 林南驰 写字楼 吴 珊珊 向彪仿 杜俊 设计设计 方案 设计 唐思远 三部 程亮 商业
4、李光 写字楼 师晏凯 安娴 陆海 东 涂志华 成本成本计划 三部 康洁 商业 马莹 陈静 写字楼 王保恒 刘爱华 王鹤翔 财务 测算融资方案三部 焦亚巍 向阳 李林达 万 乐 姜南 任伟 沈立杰 法务合作方案三部 毛丽芬徐越峰 吕昕 张少 楠 工程 运营开发计 划 三部 刘智勇 商业 郭亚刚 写字楼 孟 志冬 陈明杰 王红军 目 录录 地块块属性 市场场分析 初步定位 第一部分 第二部分 第三部分 初步设计设计方案 开发计发计 划 效益测测算 第四部分 第五部分 第六部分 综综合建议议第七部分 1 1 地块块属性 区 位 汉汉阳区归归元文化片区位于武汉汉市汉汉阳区核心地段 东临长 江 西至木材
5、厂铁路桥 南邻 拦 江路 北至汉阳大道 大归元片旧城改造项目主要分为西部启动区翠微片 东部建桥 片 北部大桥局片区 依托归归元寺 汉汉阳古城打造历历史文化产业产业 区和汉汉阳古城文化产业产业 区 并与龟龟北片区和泛 月 湖片区 滨滨江商务带务带 融会贯贯通 共同构成汉汉阳中心及武汉汉中央文化中心CCD的战战略定位 汉汉 口 中 心 武 昌 中 心 汉汉 阳 中 心 龟龟北片 区 泛月湖片区 启动动 区 大归归元改造 片 地块块位置 项项目位于城市二环环内核心区位 临临近长长江 汉汉江 与汉汉口 武昌三镇镇中心融合 毗邻滨邻滨江商务务区 城市区位价值显值显著 作为归为归元文化改造片的启动动区域
6、交通便利 历历史文化 景观观资资源丰富 是 武汉汉不可多得的核心区域土地资资源 钟钟 家 村商 圈 归归 元 古寺 1 1 地块块属性 交 通 6 本项项 目 项项目北临临主干道汉汉阳大道 南临拦临拦江路 东东临鹦临鹦鹉鹉大道 轨轨道4 6号线线交汇汇 周边边三站 四道 五桥桥立体交通网络络成型 交通便捷 畅畅达武汉汉三镇镇 公路系统统 干道由鹦鹉大道 汉阳大道 拦江路 二环线四条城市快速 主干道围围合 快速连接一环 二环线通达武汉三镇 轨轨道交通 距项目500米范围内有过江轨 道4号线拦江路站 钟家村站 4号线和6号线的中转站 连通汉阳 武昌中心区域 未 来轨道6号线马鹦鹦路站通往汉 口 增
7、加与汉口沌口的快速通 道 公交系统统 500米范围内 4 个 公交站台 10余条公交线 路 通达汉口及汉阳各个片区 地块块位置 M M M 钟钟家村站 拦拦江路站 马鹦马鹦 路 站 项项目周边边及钟钟家村商圈为汉为汉 阳 区优质优质 教育配套最为为密集 的区 域 医疗疗配套 武汉市第五医院 武 大口腔汉阳门诊 教育配套 武汉市三十二中 钟 家村中学 钟家村小学 武 汉三 中 商业业配套 北接钟家村商圈 南 临世茂锦绣长江规划商业 内部 为规划的武汉文化中心商 务区 商务务配套 世茂锦绣长 江2座五 星级酒店 1座超5A级写字楼 钟家村汉商 闽东国际写字楼 生活配套 花鸟市场 中百超市 综合市场
8、均在项目附近 项项目北接汉汉阳第一商圈钟钟家村商圈 坐享1km成熟的生活消费费圈 南靠汉汉阳滨滨江商业业商务务圈 外 部配套日趋趋成熟 10分钟钟通道汉汉口武广商圈 武昌中南商圈 沌口永旺商圈和汉汉阳王家湾商 圈 未来区域整体规规划为为武汉汉中央文化区 商业业商务务氛围围可期 目本 项项 武汉汉市第五医院 武大口腔汉汉阳门诊门诊 钟钟家村中 学 武汉汉三 中 第二十三初级级中 学 家乐乐 福 沃尔 玛玛 新世界百 货货 闽东闽东 国际际 城 汉汉商银银 座 世茂锦绣长锦绣长 江商 业业 汉汉阳铁铁 中 钟钟家村商圈 公园 商业 教育 医 疗 莲莲花湖公 园 归归元寺 地块块位置 钟钟家村小学
9、月湖公园 1 1 地块块属性 配 套 项项目所在的汉汉阳中心区属汉汉阳古城文化区 以发发展文旅商业为业为主 项项目所处处的大归归元文化商贸贸 功 能区作为为四大功能区之一将享受规规划利好 汉阳三环内主城区未来将以文化 商业 商务 展览 居住为主要功能 汉阳古 城 文化区分为钟家村商圈 大归归元文化商 贸贸 功能区 武里墩商圈及非遗文化传承功 能 区 项目所在的汉阳古城文化区目前为汉阳 中心城区 为汉阳的主要商圈 未来将进 一步升级打造文化商贸功能 项目所处的 大归归元文化商贸贸功能区将以归归元寺为为片区 发发展核心 在西大街历历史街区 现现代服务务 业业片区及现现代商住片区中融入 楚风汉风汉
10、韵 汉阳十三五整体规划格 局 1 1 地块块属性 规规 划 1 2 地块块属性 四至及现现 状 归归元寺 翠微路 钟钟家村 商圈 汉汉阳大道 鹦鹉鹦鹉 大 道 钟钟家村 小学 翠微新城 项项目西起归归元寺 东东至鹦鹉鹦鹉大道 北至汉汉阳大道 南临临拦拦江路及国博大道 项项目外部及各小地 块块 内部均临临成熟路网 西侧为归侧为归 元寺和翠微花园小区 北侧侧及东东南侧侧多为为待改造的旧城区 钟钟家村商圈 归归元寺 翠微新城 汉汉阳大道 福星惠誉汉汉阳城 翠微路 拦拦江路 二环线环线 1 3 地块块属性 规规划条 件 项项目共8个小地块组块组成 总总用地面积积34 84 折合约约520亩亩 控规规为
11、为商服 居住 教育 公园 广场场等综综合用地 总计总计 容建筑面积积187 97万方 商住比约约4 6 其中归归元片A包 含1号 2 号 3 号 4号 5号地块块 归归元片B包 含6号 7号 8号地块块 3 4 5 6 7a 8 2 1a A包 B包 7b 地块编块编 号P 2017 033 A包 单单位 万方12345合计计可售自持 用地面积积4 943 354 122 981 3816 77 78 1812 总计总计 容建面2411 78259 4127 79 97 98 地上计计容建面2411 78256 6122 79 90 18 住宅50 0650 06 商服38 2238 22 学
12、校1 91 9 地下计计容建面2 857 8 竞买竞买 保证证金14 93 楼面价7619 地块编块编 号P 2017 034 B包 单单位 万方678合计计可售自持 用地面积积5 164 058 8618 07 72 798 总计总计 容建面17 18 17 5155 389 99 地上计计容建面 11 78 13 7155 380 79 住宅49 1449 14 商服31 6531 65 学校00 地下计计容建面5 43 809 2 竞买竞买 保证证金15 07 楼面价8373 统计统计 表用地面积积地上建面地下建面总总建面商业业建面住宅建面商住比 A16 7790 187 897 983
13、8 2250 0644 56 B18 0780 799 289 9931 6549 1440 60 合计计34 84170 9717187 9769 8799 241 59 1 4 地块块属性 出让让信 息 地块块位置 汉阳大道以南 国博大道以北 鹦鹉 大道以西 规划肖 家湾路以东 用地面积积规划净用地面积为 16 77公顷 出让让方式现场 挂牌 用地性质质住宅 商服 科教 公园与绿地 建筑面积积 地上最大建筑面积为 90 18万平方米 地下商业最大建筑面积 计入容积率 为7 8万平方米 容积积率2 22 16 51 竞买竞买 保证证金149300万元 起始价的20 起始价746500万元 起
14、始楼面价7619元 挂牌时间时间 安排 3月18日 4月7日 17日 4月18日 挂牌文件公示 竞买报 名期 竞买 保证金缴纳 期 现场 出让 A B包对应对应 的P 2017 033号 P 2017 034号挂牌文件信息如下 总总计计起拍价150亿亿 楼 面地价7980元 竞买竞买保证证金30亿亿 按照价高者得原则则确定竞竞得人 P 2017 033号公示信息P 2017 034号公示信息 汉阳大道以南 国博大道以北 鹦鹉 大道以西 规划肖 家湾路以东 规划净用地面积为 18 07公顷 现场 挂牌 住宅 商服 公园与绿地 街巷 公共设施 地上最大建筑面积为 80 79万平方米 地下商业最大建
15、筑面积 计入容积率 为9 2万平方米 2 28 6 24 150700万元 起始价的20 753500万元 8373元 竞买竞买 人条件 竞买 保证金不属于银行贷款 股东借款 转贷 和募集资金的承诺书 及商业金融机 构的 资信证明 A包承诺函 承诺引入1家或以上 财富 或 福布斯 杂志2016年度公布的世界 500强公司的总部或区域总部 引入1家或以上现代服务业 企业的区域总部 B包 承 诺函 承诺引入2家或以上现代服务业 企业的区域总部 上述承诺诺函等文件资资料 须须由汉汉阳区招商引资资工作委员员会办办公室 汉汉阳区商务务和旅 游 局 审审核并取得书书面认认可意见见 项项目背景 大归元文化片
16、改造是武汉市及汉阳区政府重点打造的旧城改造项目 2013年项目启动 拟充分 发挥归 元寺地区的深厚文化优势 打造世界级文化中心的战略定位 为促进归元片区整体规划及启 动 区改造工作落地 2015年6月 2016年4月 汉阳区政府 武汉市土储中心分别与远洋地产签 订 战略合作协议 归元文化片区一 二期投资意向协议书 希望我司将成都远洋太古里项目 模 式植入归元文化片启动区 鉴于项目地段优越 土地资源稀缺 周边配套成熟 且项目定位具有较高的战略意义 符合我 司 在核心城市 核心区域的拓展方向 我司积极参与该项目的配合和相关准备工作 合作模式 因武汉公开市场底价拿地难度大 我司采取与政府平台下开发企业武汉2049公司联合推进该项 目 在挂牌形式 竞买人资格 竞得要求等挂牌条件中设置排他因素 确保我司底价获取土地 同步远洋地产与武汉2049公司共同投资设立的项目公司 共同参与开发运营 拟项目公司注册 资本金5000万元 2049公司持股比例30 远洋地产持股比例70 后续与太古地产合作事宜另 行 商议 项目土地摘牌主体为远洋地产 项目所需土地款及后期开发 运营全部资金 由远洋负责融资 2049
