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1、上饶房地产市场调查报告一、上饶城市环境分析1、地理位置上饶位于赣东北，地处东经 116013至 118029，北纬 27034至 29034。东接浙江，南毗福建，北邻安徽，属赣、浙、闽、皖四省结合部，直接面临苏、浙、沪、闽等沿海开放地区，是江西省对外开放的东大门，素有“豫章第一门户”之称。上饶境内 311高速公路、320 国道、206 国道、浙赣铁路、皖赣铁路、横南铁路贯穿其中。经 311高速公路至南昌 2小时车程，杭州 3小时车程，上海 4小时车程。市区距南昌机场 2小时车程，距武夷山机场和瞿州机场均只需 1小时车程。特殊的地理位置和相对便捷的交通，为上饶经济及房地产的发展提供了有利条件。2
2、、历史文化上饶古因“山郁珍奇，上乘富饶”得名。这里人杰地灵，是唐代大画家阎立本、晋代军事家陶侃、南宋哲学家和教育家朱熹、清代戏剧大师蒋仁铨的故里。唐代“茶圣”陆羽、南宋爱国诗人辛弃疾也曾久居上饶。近代著名“铁路之父”詹天佑、红军将领方志敏、现代医学家黄家驷也都来自上饶，是上饶人民的骄傲。上饶历史可追溯至公元 196年（东汉建安年间）建县时，至今已有 1700多年。深厚的历史文化，改革开放对社会心理的重塑，构成上饶市民消费心理的独特风景线。3、行政区划与人口上饶 2000年撤市设区，目前辖 10县 1市 1区，总面积 22790平方公里，2003 年末人口626.8万。上饶目前城市化率为 18%
3、，总城市人口仅 110万。上饶城区人口仅 20万人，加上上饶县旭日镇区人口，也仅 28万人左右，是一个中等偏小的城市。过小的城市规模，虽然在城市化进程中为房地产发展提供了机遇，但发展商更多的面对的是发展空间的狭小及和沿海地区差距巨大的现实。二 经济发展状况分析2003年上饶市国民经济运行势头良好，呈现快速增长态势。（一） 2003年国民经济相关数据及分析1、 国民生产总值序号 项目 金额（元）1 全市国民生产总值 252.75亿2 人均生产总值 4030分析：人均生产总值偏低，经济基础薄弱2、 私营经济序号 项目 数量1 全市个体工商户和私营企业 7.7万户2 全市私营企业从业人员和个体劳动者
4、 37.2万人分析：私营、个体经济相对活跃3、 国民经济主要部门序号 项目 金额（亿元）1 全市农业总产值 109.922 全市全部工业增加值 75.673 全社会建筑业增加值 17.74 国内旅游收入 4.96分析：农业大市、工业化程度低4、 固定资产投资序号 项目 金额（亿元） 比上年增长（%）1 全社会固定资产投资 110 43.52 其中：基本建设投资 49.7 74.23 更新改造投资 7.79 1004 房地产开发投资 16.8 160.85 其它投资 1.73 20.6分析：固定资产投资增长迅速，房地产开发投资较热（二） 2003年居民收入、消费相关数据及分析1、 社会消费品零售
5、总额序号 项目 金额（亿元） 比上年增长（%）1 社会消费品零售总额 106.64 13.02 其中：市零售额 27.76 17.673 县零售额 39.54 14.144 县以下零售额 39.34 8.865 其中：批、零贸易业 96.21 13.286 餐饮业 8.65 19.987 其它 1.78 20.12分析：消费品市场相对活跃，餐饮消费增幅高居榜首，消费逐步从衣、食层面走出。2、 居民储蓄存款余额序号 项目 金额（元）1 城乡居民储蓄存款余额 211.75亿2 居民人均储蓄余额 3377分析：人均储蓄余额偏低，大宗消费品消费缺乏强力支撑3、 居民收入序号 项目 金额（元）1 市区城
6、镇居民平均每人年可支配收入67732 农村居民人均年纯收入 23833 全市在岗职工年平均工资 9374分析：居民收入偏低（三） 、结论：1、上饶是一个农业大市，工业和商业基础薄弱。经济发展的相对滞后，在购房客房范围、房地产产品等多方面限制了上饶房地产业的发展。2、白纸上最容易画出美丽的图画，房地产商只要抓住机遇，就可以直接赶上沿海水平。三、上饶城市规划研究（一） 、信州区和上饶县城市现状1、信州区信州区城市人口 20万，是上饶市政治、经济、文化、交通中心。丰溪河、信江穿城而过，山青水秀，交通便利。市区建成区 2003年底已达 23.24平方公里。2、上饶县上饶县人口 70万人，是全省 21个
7、重点扶贫县之一。县城旭日镇始建于 1976年，是江西省最年轻的县城之一。有 8万多人，是上饶市的副城市中心，距市区中心 4公里（二） 、城市发展目标政府明确提出上饶要发展成“赣浙闽皖交界区域中心城市和快速发展地区” 、 “外接长珠闽”， “掉头向东，开放攻坚，面向沿海，接轨浙江” ，做沿海发达地区产业转移的中转站，实现上饶在江西东部的快速崛起。2003年底，上饶城市化水平为 18%，远远低于江西 30%和全国 36%的水平。政府提出，至2020年，上饶城市化率目标为 55%，据此，从 2004年至 2020年，上饶城市化率的年均增长目标为 2.2%，即每年新增 14万城市人口。（三） 、上饶城
8、市新规划2002年底，省府批准了上饶市总体规划。总体规划年限为 2000年至 2020年，规划建成区面积为 44.2平方公里，人口 45万人，规划控制区为 370平方公里。新一届政府对目前饶城的发展思路是“北扩西移” ，整个城市重点向北部、西部发展。1. 六大片区据最新城市规划，至 2005年，上饶城区面积继续扩大，人口要达到 25万人。新规划饶城分为六大片区，它们是：（1） 、老城区（2） 、带湖片区（3） 、行政中心片区（4） 、三江片区（5）水南片区（6）旭日片区2. 交通路网新规划饶城交通路网将形成五横七纵格局，它们是：（1） 、五横：320国道、北环、光学路、沿河路、南环路。（2）
9、、七纵：西环路、南灵路、西民主路、民主路、带湖路、长塘路、东环路。3. 综合分析：（1） 、根据规划，市政府将迁移至民主路与光学路交汇处，民主路与褚溪河之间的广大地区将发展成上饶市行政新区，旭日镇与上饶城区将融为一体，有利于旭日镇房地产业的发展。（2） 、旭日镇已纳入上饶城市总体规划，消息利好。（3） 、路网规划中，旭日镇将有四条干道与上饶市城区连结，它们分别是：旭日西路旭日东路光学路樟树路320国道北环便捷的路网对旭日镇房地产是一把双刃剑，利弊在很大程度上取决于上饶县开发商的项目运作情况，运作得好，完全可以吸引上饶市区居民到旭日镇购房；运作不好，旭日镇居民将大量涌入到上饶市区购房，造成客源流
10、失。（四） 、旭日镇规划建设分析1、城市发展战略：以北环路为主轴，以南灵路、旭日大道为主线，东接（上饶市） ，西扩（旭日工业园区） ，南延（茶亭）北进（罗桥）中完善。2、 城市发展定位：工业化园林城市3、 人口与区域发展近期目标：至 2007年，县城建成区达 15平方公里，人口达 10万人以上。4、环境发展目标：城在树中，街在绿中，房在花丛中。5、城市规划建设情况：2002年以来，上饶县按照“招商引资抓工业，市场运作抓城建”的工作思路，拉开城市发展框架，完善城市功能项目，营造城市亮点。县府以改革创新为动力，努力实现规划编制科学化，道路建设网络化，单体建筑标准化，总量扩大规模化，总体目标现代化，
11、积极推进城市化进程。在城市规划方面，政府聘请了省内外专家完成了县城的总体规划、控制性详规、30个重点建设项目的修建性详规。在城建方面，建成区面积由 6平方公里扩大到 10平方公里，建成 8条高标准融绿化、亮化于一体的景观路。道路骨架由原来的“一纵三横” ，到目前基本实现“三纵五横” ，新增城市道路面积 14万平方米，绿化率17%。多个居民小区实施了亮化工程，新增路灯 500余盏，使县城亮化率达 80%，亮灯率达 97%。在城建资金方面，基本按照市场化思路运作。做好一批城市和社会事业功能性项目，然后把项目整体推出招商，这是解决资金的主渠道。目前通过招商引资建设的，如投资 1.5亿元的香港家具城，
12、投资 8000万元的上饶国际汽车城、投资 3000万元的15层的京都宾馆，投资 2500万元的工业品批发市场，投资 5000万元的游乐园，投资 2000万元的文化城及民营学校、医院等项目正在加紧实施或已开业。6、 综合分析经过规划调整，旭日镇城市功能日趋完善，各功能板块逐渐明确：（1） 、物流：320 国道沿线（2） 、工业：旭日工业园（3） 、商业：南灵路沿线（4） 、居住：以旭日广场为核心的行政居住新区以光学西路为轴心的居住新区旭日广场居住新区和光学西路居住新区是旭日镇房地产开发中正在形成的两大主要板块，两者将构成板块竞争关系。如果遵循差异化的竞争原则，光学西路板块将会在竞争中处于上风。四
13、、上饶房地产政策研究1、总体方向政府把房地产业做为推动城市建设、拉动经济发展的支柱产业之一。上饶城市化的目标和旧城改造重任的完成，房地产业是主要推动力之一，因此，政府逐步深化住房制度改革，培育激活房地产二级市场，强化物业管理，规范房地产市场秩序，强化服务意识，内强素质，外树形象，切实推进和保障全市住宅与房地产业的快速、健康、持续发展。2、土地政策2002年 5月，市府颁布上饶市城市土地资产经营管理暂行办法 ，停止城市居民个人建房的规划和用地审批，同时对房地产经营性用地原则上以公开招标、拍卖方式供应，规范和促进了房地产的发展。3、信贷政策上饶市银行界在严格执行国家房地产金融政策法规的同时，还根据
14、 2004年上半年浙江炒房团在饶城购房的实际情况，制订了限制外地人在饶炒房、规避银行按揭风险的相关办法。4、关于外来房地产企业虽然政府鼓励一切合法的外来投资，但外地企业来饶开发房地产的数量并不大，在建筑、品牌、营销等方面和本地企业相比较均处相对劣势，典型的外来企业有京都实业、大华房产、凯恩房产等。项目名称 开发商 占地面积 项目性质京都精品街 京都实业 13000平方米 酒店、商业、住宅阳明花园 江山大华 47.1亩 住宅亲亲家园 遂昌凯恩 约 50亩 商业、住宅外来企业推动了本地市场的竞争，促使本地企业不断提升综合素质。五、购房者行为研究上饶为中等偏小城市，城镇人均居住面积约 22m2，居住
15、条件相对宽裕，随着收入的不断提高和经济环境的改善，房地产消费逐渐成为与餐饮业、旅游业并驾齐驱的上饶三大消费热点之一。上饶市购房者的消费行为具有如下主要特征：1、 购房人群较集中目前的购房人群可以说仍是上饶市第一代购房者。由于居民收入相对遍低，目前有购房需求且有较好支付能力的人即目标客户集中在有稳定收入的人群中，他们是：政府公务员、教师、医生等行政事业单位人员，另外，一部分先富起来的企业主、企业高管、个体工商户以及大企业职工也是购房人群的重要组成部分。2、 购房动机以改善居住条件为主改善居住条件是上饶市民购房的主要目的，这与沿海大中城市的居住、投资（收租） 、度假、子女教育等购房动机多元化相比较
16、，有着其鲜明的地域特色。其原因是居民的衣食住行诸方面有许多尚未得到很好满足，购房消费尚处于初级阶段。3、 大多数居民购房考虑的最主要因素是价格、面积（户型）受收入水平和消费限制，上饶大多数居民购房考虑的最重要因素是价格和面积，即总价。消费者对总价的心理承受能力一般在 12万20 万元之间。4、 对房间朝向相当苛求由于上饶在地理上纬度偏高，四季分明，冬季较长而寒冷，所以一般要求房屋南北朝向，有一间卧床和客厅朝南，以便在冬季接受较多的日晒。反映在市场上，南北朝向房子较好销，且价格比其它朝向高。5、 很少有购房者接受精装修房这并不仅仅是价格上的原因，对家居装璜的个性化追求也导致精装修房暂时不可能进入并打开市场。但很多购房者对假如开发商能提供装修方案之类的事，还是持欢迎的态度。这种购房心理可以成为开发商设立样板房的根据之一。6、 购房时希望不仅仅看到模型，还要看到真实的房子上饶房地产的供求形势决定了大部分楼盘都是期房销售，所以购房者购房时看到的只是沙盘和模型。而绝大多
