2019年湖州市城市投资发展集团有限公司公司债券(第一期)信用评级报告

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1、 2 6 05 7 97 和 5 52 比重较为稳定 且毛利率水平处于较高水平 是营业收 入和利润的有效补充 公司业务未来持续性较好 公司业务未来持续性较好 公司是湖州市主要的基础设施建设主体 目前主要从 事湖州市内城市基础设施建设 保障房建设 水务等业务 截至 2018 年 9 月末 工程结算业务主要在建 拟建工程项目计划总投资 235 33 亿元 房地产在建 拟 建项目总投资 175 09 亿元 业务量较为充足 且公司水务业务公用事业区域垄断 性较强 公司未来业务持续性较好 公司获得的外部支持力度较大 公司获得的外部支持力度较大 公司作为湖州市主要的基础设施投建设的重要主 体之一 持续受到

2、较大力度的外部支持 2015 2017 年湖州市人民政府分别以财政 拨款 资产注入等方式增加公司资本公积 1 35 亿元 87 29 亿元和 55 73 亿元 同 期 公司分别获得政府补助 12 259 34 万元 41 087 69 万元和 32 356 16 万元 关注 关注 公公司资产流动性司资产流动性较弱较弱 截至 2018 年 9月末 公司存货和应收款项分别为4 353 711 89 万元和 397 680 03 万元 分别占总资产规模的 62 48 和 5 70 存货中主要为土地 资产和在建工程项目 变现能力较弱 应收款项规模较大 且回收时间有一定不确 定性 对公司营运资金形成较大

3、占用 资产流动性较弱 公司后续面临较大的资金压力 公司后续面临较大的资金压力 2015 2017 年公司经营活动产生的现金净额分别为 26 247 36 万元 126 255 63 万元和 394 536 32 万元 公司经营性现金流表现较差 截至 2018 年 9 月末 公司主要的在建 拟建项目后续尚需资金投入 224 78 亿元 后续面临较大的资金压力 公司有息债务规模大幅增加 偿债压力加大 公司有息债务规模大幅增加 偿债压力加大 截至 2018 年 9 月末公司有息债务规 模 3 516 781 97 万元 占公司负债规模的 78 24 较 2017 年末增加 41 23 2017 年公

4、司 EBITDA 利息保障倍数为 0 75 且至 2018 年 9 月末公司短期有息债务 29 00 亿元 偿债压力加大 公司存在一定的或有负债风险 公司存在一定的或有负债风险 截至2018年9月末 公司对外担保余额为196 000 00 万元 占当期末净资产的比重为 7 92 多数无反担保措施 存在一定的或有负债 风险 3 主要财务指标 主要财务指标 项目项目 2018 年年 9 月月 2017 年年 2016 年年 2015 年年 总资产 万元 6 968 586 73 5 713 440 09 4 948 107 15 2 876 015 96 所有者权益 万元 2 473 759 38

5、 2 273 371 21 1 810 759 86 917 578 45 有息债务 万元 3 516 781 97 2 490 076 30 1 818 236 07 1 248 360 00 资产负债率 64 50 60 21 63 40 68 10 流动比率 5 21 8 17 3 95 2 96 营业收入 万元 225 754 89 265 414 54 189 627 88 150 882 02 其他收益 万元 6 207 00 5 296 16 营业外收入 万元 3 750 85 543 01 41 867 57 12 447 07 利润总额 万元 28 195 89 43 035

6、 69 25 539 28 12 020 07 综合毛利率 20 50 16 20 16 49 23 07 EBITDA 万元 69 329 43 71 513 77 40 724 60 EBITDA 利息保障倍数 0 75 0 66 0 68 经营活动现金流净额 万元 30 912 58 394 536 32 126 255 63 26 247 36 资料来源 公司 2015 2017 年审计报告及 2018 年第三季度未经审计财务报表 中证鹏元整理 4 一 发行主体概况一 发行主体概况 公司前身是湖州市房地产开发有限公司 于1993年2月27日根据湖州市人民政府湖政 发 1993 1号 关

7、于同意组建 湖州市房地产开发有限公司 的批复 批准组建 设立 时注册资本人民币5 000 00万元 湖州市国有资产监督管理委员会持有公司100 00 股权 2017年4月公司名称由湖州市城市建设投资集团公司更名为现名 经过多次增资和股权变 更 截至2018年4月末 公司注册资本及实收资本均为800 000 00万元 湖州市国有资产监 督管理委员会 以下简称 湖州市国资委 持有公司100 00 股权 作为公司的控股股 东和实际控制人 截至2019年2月末 公司产权及控制关系如下图所示 图图 1 截至截至 2019 年年 2 月末月末公司产权及控制关系公司产权及控制关系 资料来源 公司提供 资料来

8、源 公司提供 2016年1月9日 根据湖州市国资委对 关于组建湖州市城市建设投资集团有限公司的 相关请示 的批复 将24家公司股权无偿划拨给公司 公司对其进行实质控制 纳入合并 范围 2016年10月16日 湖州市人民政府办公室发布 湖州市人民政府办公室关于印发湖 州市城市投资发展集团有限公司组建责任及发展方向的通知 湖政办发 2016 83号 文件中声明将组建湖州市城市投资发展集团有限公司 以湖州市城市建设投资集团公司为 母公司 将无偿划转至湖州市城市建设投资集团公司的24家公司和资产等进行重组吸收 成立湖州市城市投资发展集团有限公司 2017年4月1日 湖州市国资委决定 依据湖政办发 20

9、16 83号文件 将湖州市城市 建设投资集团公司改制为湖州市城市投资发展集团有限公司 经审计 国瑞会审字 2016 C第128号 和评估 湖州中辰国瑞资产评估事务所于2016年12月30日出具的湖辰资评字 2016 第239号 湖州市国资委确认湖州市城市建设投资集团公司净资产评估价值为 1 689 871 21万元 其中800 000 00万元作为湖州市城市投资发展集团有限公司的注册资 本 889 871 21万元作为湖州市城市投资发展集团有限公司的资本公积 湖州市城市建设 投资集团公司更名为湖州市城市投资发展集团有限公司 注册资本由原来的10亿变更为80 亿元 截至2017年4月10日 公司

10、完成公司名称 注册资本和实收资本的变更 截至2018 年9月末 公司纳入合并报表范围内的子公司共58家 其中一级子公司十家 具体情况见 100 湖州市人民政府国有资产监督管理委员会 湖州市城市投资发展集团有限公司 5 附录五 公司是湖州市主要的基础设施投融资和建设主体 以及实业投资及城市建设资金调度 管理 城市基础设施建设和社会公益设施的建设 开发 经营 管理 房地产综合开发经 营 物业管理 中心城区改造 自来水管道和污水管道的安装维修 市政公用管道施工 污水处理和排水 给排水设计 供排水设备 自控仪表的安装和维修 给排水水质监测 市场运营管理和服务 市场及学校用房的建设开发 经营 存量资产的

11、出租和管理 社会 力量办学投资 承接各类安全技术防范系统工程及相应的技术服务 咨询服务 研制开发 各类安全技术防范产品等业务 截至2017年12月31日 公司资产总额为5 713 440 09万元 所有者权益为2 273 371 21 万元 资产负债率为60 21 2017年度 公司实现营业收入265 414 54万元 利润总额 43 035 69万元 经营活动现金流净额 394 536 32万元 截至2018年9月30日 公司资产总额为6 968 586 73万元 所有者权益为2 473 759 38 万元 资产负债率为64 50 2018年1 9月份 公司实现营业收入225 754 89万

12、元 利润总 额28 195 89万元 经营活动现金流净额30 912 58万元 二 本期债券概况二 本期债券概况 债券名称 债券名称 2019年湖州市城市投资发展集团有限公司公司债券 第一期 发行总额 发行总额 9 9亿元 债券期限和利率 债券期限和利率 7年期固定利率债券 单利按年计息 不计复利 逾期不另计息 还本付息方式 还本付息方式 本期债券每年付息一次 分次还本 自本期债券存续期第3年起 逐 年分别按照债券发行总额20 20 20 20 和20 的比例偿还债券本金 当期利息随 本金一起支付 年度付息款项自付息日起不另计利息 到期兑付款项自兑付日起不另计利 息 三 本期债券募集资金用途三

13、 本期债券募集资金用途 本期债券拟募集资金共计9 9亿元 其中6亿元拟用于湖州美妆产业生产基地及配套工 程项目 3 9亿元用于湖州中小微企业智能制造产业园项目 募集资金投向明细如下 表表1 本期债券募集资金投向明细 单位 万元 本期债券募集资金投向明细 单位 万元 项目名称项目名称 项目总投资项目总投资 募集资金募集资金 使用规模使用规模 占项目总占项目总 投资比例投资比例 6 湖州美妆产业生产基地及配套工程项目 202 657 00 60 000 00 29 61 湖州中小微企业智能制造产业园项目 119 175 00 39 000 00 32 72 合计合计 99 000 00 资料来源

14、公司提供 湖州美妆湖州美妆产业产业生产基地及配套工程项目生产基地及配套工程项目 1 项目建设内容及进度 项目建设内容及进度 该项目为湖州美妆产业生产基地及配套工程项目 主要包括科创中心 人才公寓 生 活用房及配套商业用房等房屋建筑与室外配套工程 选址于湖州市吴兴经济开发区埭溪分 区美妆小镇核心区块 其中科创中心位于杨山坞路两侧 后勤服务用房地块位于埭溪二桥 与埭溪三桥之间 北靠104国道 南临下沈河 商业街区位于上沈路两侧 项目总用地面 积为590亩 科创中心用地540亩 后勤服务区30亩 商业街区20亩 按照各功能规划要 求 项目总建筑面积730 000平方米 其中科创中心660 000平方

15、米 人才公寓30 000平方 米 生活用房10 000平方米 配套商业用房300 000平方米 项目估算总投资202 657万元 其中工程费用152 530万元 其它费用27 144万元 预备费用8 984万元 财务费用14 000 万元 其中拟使用募集资金60 000 00万元 截至2018年9月底 累计投入资金近1 81亿元 2 项目的审批 核准或备案情况项目的审批 核准或备案情况 项目已取得 吴兴区发展改革和经济委员会关于湖州美妆产业生产基地及配套工程可 行性研究报告的批复 吴发改经投资 2016 105号 湖州市国土资源局吴兴区分 局关于湖州美妆产业生产基地及配套工程的预审意见 吴土预

16、字 2016 第080号 关于湖州美妆产业生产基地及配套工程建设工程规划许可证 关于湖州美妆产业生 产基地及配套工程建设项目选址意见书 关于湖州美妆产业生产基地及配套工程建设 用地规划许可证 关于湖州市城市建设投资集团公司湖州美妆产业生产基地及配套工 程的意见 吴环管函 2016 47号 等相关批复文件 3 项目效益分析 项目效益分析 湖州美妆产业生产基地及配套工程项目由公司自营 根据公司提供的湖州市发展规划 研究院2016年5月出具的 湖州美妆产业生产基地及配套工程可行性研究报告 2016第 010号 该项目未来收入主要包括工业厂房销售收入 工业厂房 人才公寓 生活用房 及配套商业用房租赁收入 其中建设厂房约600 000平方米 其中480 000平方米用于出售 出售单价为3 600元 平方米 120 000平方米用于出租 单价为0 6元 平方米 天 科研用房 面积为60 000平方米 全部出租 租金按1元 平方米 天 人才公寓共设置500套 均为出 租 出租单价按1 500元 套 月计 生活用房面积为10 000万平方米 全部出租 租金按2 元 平方米 天 配套用房主要为商业 物业