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1、1 中指研究院2019 9 2 CHINAINDEXACADEMY 3 本轮调控全景图 2016 2019 8 2016至2019 8 129个地级以上城市 约522项政策 71个县市 约71项政策 海南 河北从省级全面调控 2019年3月以来为政策高峰 8月 地方约出台5项紧缩性政策 数量与上月相比明显减少 但此前苏州 洛阳 大连等城市升级调控政策 政策调控效果在本月继续发酵 图 2016 2019 7以来各月出台政策频次 紧缩 中央调控基调 地方 调控 2019 以一城一策为总基调 热点城市政策跟进收紧 部分城市有所松动 金融信贷政策贯穿其中 2016 严管违规互联网金融业务 2016 2
2、017 降杠杆收紧企业融资渠道 2016 2017 差别化信贷调整首付比 2017年以来 利率上调城市逐步增加 2018 2020 防范金融风险 降杠杆 稳杠杆 2019信贷保持收紧 控房价 需求侧 限购 限售创新性举措 限贷 含收紧公积金 供给侧 增加土地供应 增加有效供给比重 拍地环节设置更多限制 整顿新房 存量房 商办销售市场 限价 4 房子是用 来住的 不是用来炒的继续实行差别化调控 2018 告 两会报 下决心解决 好房地产市场问题坚决遏制房价上涨 7 31 中央政治局会议 未提及房地产 楼市调控 稳就业 稳 金融 稳外贸 稳外资 稳投资 稳预期 10 3112 13 中央政治局会议
3、 因城施策 分类指导 夯实城市政府主体责任以稳地价 稳房价 稳预期为目标 保持调控政策的连续性稳定性 12 21 24中央经济工作会全国住建工作会 平衡好稳增长和防风险关系 把握好节奏和力度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案 2019 01防范化解重大风险专题研讨班 坚持房住不 炒定位 落实好一城一策 因城施策 城市政府主体责任的长效调控机制 2019 4中央政治局 会议 坚持房子是用来住的 不 是用来炒的定位 落实房地产长效管理机制 不将房地 产作为短期刺 激经济的手段 2019 7中央政治局 会议 因城施策 坚决遏制房价上涨 淡化期 防风险期 重申房住不炒 中央大会最新政策基调 重
4、申房住不炒 房地产管理出现新说法 u 2018年 上半年 两会夯实 房住不炒 定位 继续实行差别化调控 下半年 中央政治局会议强调 坚决遏制房价上涨 u 2019年4月 中央政治局会议 坚持房住不炒定位 落实好一城一策 因城施策 城市政府主体责任的长效调控机制 u 2019年7月 中央政治局会议 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 落实房地产长效管理机制 不将房地产作为短期刺激经济的手段 5 7 30中央政治局会议解读 再次重申房住不炒 强调落实房地产长效管理机制 不将房地产作为短期刺激经济的手段 此次表态最大不同在于 强调 不将房地产作为短期刺激经济的手段 充分体现中央坚持房住不炒 稳预期
5、的政策定力 中央调控基调 因城施策仍是主基调 未来一段时间各地楼市调控一是会继续围绕价格波动幅度过大进行政策跟进 二是会更加审慎调整现有政策 保持连续性稳定性 地方调控形势 此次会议后市场预期将改变明显 市场观望情绪加重 市场预期 销售压力加大 此次会议后市场预期将改变明显 各线城市市场观望情绪加重 资金压力加大 销售回款 融资继续收紧 房企压力加大 保持合理的杠杆水平 保障现金流安全灵活的营销策略加速项目去化审慎投资 销售及库存情况 精准布局 会议强调 提升城市群功能 结合未来政策鼓励方向 创新融资渠道提高产品竞争力 实现高质量发展 房企应对策略 6 中央部委调控表态 对部分房价 地价波动幅
6、度较大的城市将持续监控 房地产融资渠道保持收紧 管控风险 郭树清6月13日第十一届陆家嘴论坛 必须正视一些地方房地产金融化问题 近年我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升 相当大比例居民家庭负债率达到难以持续水平 房地产业过度融资 不仅挤占其他产业信贷资源 也容易助长房地产的投资投机行为 使其泡沫化问题更趋严重 房地产市场具有很强的区域性特征 不同地区房价有涨有跌都很正常 但是 房子是用来住的 不是用来炒的 历史证明 凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家 最终都要付出沉重代价 凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业 最终都会发现其实很不划算 中央在金融端持续保持收紧 7 房贷利率挂钩LP
7、R会导致利率下行 中长期加大地方调控压力 利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本 对于房地产市场 要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求 坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 定位 落实房地产长效管理机制 不将房地产作为短期刺激经济的手段 确保差别化住房信贷政策有效实施 保持个人住房贷款利率基本稳定 房贷利率由参考基准利率变为参考LPR 但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定 房贷的利率不下降 此次改革中的两点强调 一是 房住不炒 的目标定位不能偏离 二是避免把房地产工具化 不把它当做刺激经济的一个手段 不把它工具化这个政策的要求不能违背 金融要落实这样的定位和要求就得做到房贷的增量不扩
8、张 房贷的利率不下降 房贷的利率由基准利率变为参考LPR 参考的基准变了 但利率水平不能下降 国新办发布会 2019 8 20 坚决贯彻落实 房子是用来住的 不是用来炒的 定位和房地产市场长效管理机制 确保区域差别化住房信贷政策有效实施 保持个人住房贷款利率水平基本稳定 加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求 人民银行省一级分支机构应按照 因城施策 原则 指导各省级市场利率定价自律机制 在国家统一的信贷政策基础上 根据当地房地产市场形势变化 确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限 严禁提供个人住房贷款 转按揭 加按揭 服务 央行发布关于个人住房贷款利率政策的公告 2019 8 2
9、5 8 地方因城调控 由松紧互现转向收紧为主 苏州 西安双双升级限购 苏州进一步扩大限售范围 后期政策仍将针对性跟进 9 CHINAINDEXACADEMY 10 近两月住宅用地供需规模同比下降明显 楼面均价环比回调 溢价率持续下降 数据来源 CREIS中指数据 中指地主 同比 16 2 同比 16 9 2019年1 8月楼面价各类用地楼面价 2601元 平米住宅用地楼面价 4588元 平米2019年8月各类用地楼面价 2529元 平米住宅用地楼面价 4480元 平米 同比 4 2 同比 15 1 图 2014年以来全国300个城市住宅用地成交楼面价走势 图 2014年以来全国300个城市住宅
10、用地推出与成交同比走势 2019年1 8月规划建筑面积 亿平方米 各类用地 推出14 2亿同比 2 2 成交11 9亿同比 2 2 同比 1 9 住宅用地 推出7 0亿同比 0 3 成交5 8亿2019年8月各类用地 推出1 8亿同比 18 9 成交1 3亿住宅用地 推出0 8亿同比 27 8 成交0 6亿 同比 18 3 同比 27 3 11 2019年以来一二线城市住宅用地成交量价齐升 二线城市出让金占比显著提升 1 8月住宅用地各指标同比 各类用地和住宅用地出让金占比 数据来源 CREIS中指数据 中指地主 一线 二线 三四线 12 表 住宅用地成交规划建筑面积 万 市本级 TOP20
11、昆明 武汉 郑州宅地成交体量突出 武汉 天津 杭州等地住宅用地成交面积 出让金均位居前二十 表 住宅用地成交土地出让金 亿元 市本级 TOP20 数据来源 CREIS中指数据 13 2019年1 8月累计2 22 较去年同期收窄1 39个百分点2019年8月环比0 37 较上月收窄0 01个百分点 图 2012年至2019年8月百城住宅均价及环比变化 百城价格指数环比涨幅在低位相对稳定 整体价格趋稳 数据来源 CREIS中指数据 宏观版 14 一线价格环比下跌 二线环比涨幅扩大 三四线涨幅较稳定 2019年8月 2017年1月 一线城市二线城市三四线城市 3 08 3 13 数据来源 CREI
12、S中指数据 宏观版 8月广州多项目降价促销 价格环比下跌幅度突出 18 一线 累计上涨0 48 二线 累计上涨3 08 三四线 累计上涨3 13 二线城市 新一轮调控开始 环比涨幅连续26个月在0 1 以内 一线城市 城市下跌数量较上月明显减少 厦门 温州等城市受结构性因素影响涨幅显著 8月多城市高价项目集中入市 环比涨幅居百城前列 带动整体价格涨幅稳中有升 环比涨幅保持在在0 5 以上 三四线城市 2019 1 8 2017 1 8 2018 1 8 12 9 15 累计涨幅 环比涨幅 15 8月重点城市商品住宅成交面积同环比均有所下降 重点城市商品住宅 2019年1 8月月均成交面积约28
13、74万平方米 同比下降1 9 8月成交面积约3020万平方米 同比下降6 1 环比下降11 5 全国商品房 2019年1 8月销售面积10 2亿平方米 同比下降0 6 降幅收窄0 7个百分点 销售额9 5万亿元 增长6 7 其中8月销售面积1 3亿平方米 同比增长4 7 销售额1 2万亿 同比增长10 0 图 2016年6月 2019年8月50个代表城市商品住宅月度成交量走势 数据来源 CREIS中指数据 城市版 16 数据来源 CREIS中指数据 今年以来一线城市整体成交增长明显 8月各线城市成交同环比均下降 图 2012年至今以来各级别代表城市商品住宅平均销售面积及同比走势 u一线城市20
14、19年1 8月月均成交58万平方米 同比增长25 4 8月平均成交58万平方米 同比下降4 8 其中上海 深圳同比降幅在两成左右 u二线代表城市2019年1 8月月均成交79万平方米 同比下降1 3 8月平均成交983万平方米 同比下降6 3 降幅在各线中最明显 六成城市成交同比均下降 四分之一城市降幅在两成以上 u三线代表城市2019年1 8月月均成交32万平方米 同比下降10 4 8月平均成交34万平方米 同比下降5 7 其中徐州 肇庆 三明成交同比降幅在五成以上 17 CHINAINDEXACADEMY 18 2019年1 8月全国房地产企业销售业绩排行榜 从销售额来看 房企销售额TOP
15、100均值达701 7亿元 规模破千亿的房企增加至19家 碧桂园 万科等7家企业销售额超2000亿 其中5家企业超三千亿 碧桂园销售额高达5256亿元 新城 华润等12家房企销售额超1000亿位列第二阵营 500 1000亿 100 500亿 100亿以下的企业分别为23家 57家 1家 从销售面积来看 房企销售面积TOP100均值达508 7万平米 1 8月份碧桂园 恒大 万科销售面积稳居前三 19 2019年1 8月全国房地产企业拿地排行榜 2019年1 8月 万科 碧桂园 融创占据拿地金额榜单前三位 万科在1 8月累计拿地1260亿元 占据拿地榜榜首 碧桂园保持拿地优势 以总额1140亿
16、元占据榜单第二位 融创的1 8月拿地总额达744亿元 位于榜单第三位 TOP10企业1 8月拿地总额7089亿元 占TOP100企业的35 9 TOP30企业1 8月拿地总额12686亿元 占TOP100企业的64 3 龙头房企获取土地资源优势不减 行业集中度明显 20 CHINAINDEXACADEMY 21 2019市场预判 收入 政策 货币 资金和城镇人口为影响房地产市场的主要外部因素 数据来源 中国指数研究院测算 商品房销售面积 商品房价格 新开工面积 房地产开发投资 新增城镇人口 政策 企业资金 待售面积 居民收入 地价 0 1 0 1 1 8 0 9 0 6 1 1 货币增速 0 5 0 8 0 3 0 2 300城土地成交 0 2 0 5 22 数据来源 中指研究院测算 16 0 16 3亿平米 7 0 5 0 8519 8781元 平米 2 5 0 5 21 9 22 3亿平米 4 6 6 6 12 5 12 7万亿元 3 7 5 7 商品房销售面积 商品房销售价格 房地产开发投资额 房屋新开工面积 2019市场预判 市场规模逐步调整 价格稳字当头 新开工 投资中低速增
