《2017年中国人民大学商学院436资产评估专业基础[专业学位]之资产评估学考研导师圈点必考题汇编.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017年中国人民大学商学院436资产评估专业基础[专业学位]之资产评估学考研导师圈点必考题汇编.doc（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2017年中国人民大学商学院436资产评估专业基础专业学位之资产评估学考研导师圈点必考题汇编一、简答题1 深度指数的含义是什么？【答案】从理论上讲，深度指数应为待估宗地的单位价格与标准宗地单位价格的比率。而在实际评估中，深度指数是根据所在街区多个非标准宗地单位价格与标准宗地单位价格的比率，通过统计分析得出的，并用列表的方式表示出来。深度指数又称深度百分率，深度指数表又称深度百分率表。地价随临街深度长短变化的程度用比率来表示，称为深度指数；这种指数如编制成一张表，就称为深度指数表。深度指数表的制作是路线价法的难点和关键所在，一般需在作出大量的调查研宄和进行统计分析的基础上，才能把握地价与临街深度
2、的关系。 2 房地产评估一般的步骤有哪些？【答案】房地产评估应按照以下程序进行：（1）接受委托，明确评估的基本事项。接受委托是进行房地产评估的前提，在接受委托后，除与委托方签订委托协议或合同，约定委托与受托双方的责任、义务、权利等事项外，评估人员必须明确以下基本事项：明确评估对象；明确评估目的；明确评估基准日；明确评估报告提交的曰期；（2）制订评估作业计划及评估技术方案. 在明确了评估的基本事项后，应根据评估对象的特点，着手制订评估作业计划及评估技术方案。制订评估作业计划主要是对评估各项工作的日程进度作出合理的安排，以便控制评估进度，按时完成评估任务；同时要安排评估人员，组织评估项目组。（3）
3、现场勘察及收集数据资料. 现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行实地勘察，以充分了解房地产的实体状况和所处的区域环境。通过现场勘察，应了解的主要内容包括：土地的形状、地质、地貌、面积，地上物和地下物的布设情况，房屋建筑物的建筑面积、结构形式、装修情况、设备状况、目前的使用情况，以及房地产的环境质量情况等，在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。（4）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告。根据所选定的方法和在对所收集到的有关数据资料分析的基础上，评估人员进行评定估算，得出评估对
4、象房地产的符合评估目的的评估价值。在得出评估结果后，应根据房地产评估的具体情况，或者单独提出完整的评估报告，或者出具一份房地产评估的分报告，作为总报告的一个部分。 3 在建工程评估有什么特点？【答案】在建工程评估有以下特点：（1）在建工程资产种类多，情况复杂。其范围涉及许多行业，情况复杂，有较强的专业技术性；（2）在建工程资产的形象进度和功能差异性很大。在建工程资产涵盖了从刚刚开工的在建工程到已完工但尚未交付使用的在建工程。这些完工程度差异很大的在建工程，其资产功能的差异也很大，这就使在建工程之间的可比性很差，评估时很难找到合适交易实例作为参照物；（3）在建工程资产的会计核算投资数与其实际完工
5、进度较难一致。由于建设项目的投资方式和会计核算要求，在建工程的账面价值往往包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中应付未付的应付材料款和应付设备款等，即账面记录的仅是已支付的款项及应支付而未付的款项。因此，在建工程中的投资额和投资时间与实际工程进度或完工量之间并不一致，总是存在量差和时差；（4）在建工程的建设周期长短差别较大。不同规模、不同性质的在建工程的建设周期长短相差很大。建设周期长短的差别直接与建设期间材料、人工等价格变化、设计变更等相联系，对评估产生直接的影响。 4 阐述商标权与商誉的联系与区别。【答案】（1）商标权与商誉的概念商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受
6、到法律保护，未注册的商标不受法律保护。商标权是以申请注册的时间先后为审批依据，而不以使用时间先后为审批依据。商标权一般包括排他专用权（或独占权）、转让权、许可使用权、继承权等。商誉通常是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。这是企业由于所处地理位置的优势，或由于经营效率高，管理基础好，生产历史悠久，人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。（2）商标权与商誉的联系作为一种社会评价，商誉抽象地存在于人的大脑中，它总是被某种形式如商标表现出来。商标权是商誉的表现形式，商誉是商标的内容，两者紧密联系，不可分割，是内容与形式的关系。侵害商标权必然会侵害其商誉。
7、侵害内容的表现形式的行为，也必然侵害该形式所表现的内容，任何侵害内容的行为，都是通过对内容的表现形式的侵害表现出来的。（3）商誉与商标权的区别企业拥有一项评估值很高的知名商标权，并不意味着该企业一定就有商誉，二者之间的区别如下：商标是商品的标志，商标权的价值来自其所代表的商品所具有的超额获利能力；商誉只存在于具有超额收益的企业中，是企业整体声誉的体现，商誉的价值来自企业所具有的超额获利能力。商标权是可确指的无形资产，可以在原组织继续存在的同时转让给另一组织；商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企业单独存在。商标权可以转让其所有权，也可转让其使用权；商誉只有
8、随企业行为的发生实现其转让，没有所有权与使用权之分。 5 运用收益法评估企业价值时，折现率的确定应遵循哪些原则，可采用哪些方法？【答案】（1）折现率确定应遵循的原则不低于无风险报酬的原则。在存在正常资本市场和产权市场的条件下，政府债券利率和银行存款利率是投资者进行其他投资时，在考虑和权衡投资报酬率时必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者将投资转存银行或购买无风险的国债，而不愿去冒险进行得不偿失的投资；以行业平均报酬率为重要参考指标的原则。行业平均报酬率是衡量一个行业同类企业投资总额的平均净收益水平的指标，一般来讲，行业平均收益率会超过无风险报酬率。因此在确定被评估企业折
9、现率时，应以企业所在行业的平均收益率作为重要参考指标；折现率和资本化率与收益额相匹配的原则。折现率或资本化率的确定和选取要与企业的预期收益相匹配。通常情况下，如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素（如税收）的影响，那么在折现率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在折现率中也不应单向反映。（2）确定折现率应采用的方法资本资产定价模型（CAPM ）。在资本资产定价模型下，资本的报酬率指被评估企业的权益资本的折现率，等于无风险报酬率加上公司的风险程度（P 系数）与市场平均风险报酬率的乘积；套利定价模型（APM ）。套利定价模型认为，证券的实际收益除受市场
10、证券组合变动的影响外，还要受市场中更多具有普遍因素的影响，如工业生产指数、短期实际利率、短期通货膨胀、长期通货膨胀、拖欠风险等；累加法。用累加法估算股本收益率的思路是，企业在其生产经营过程中总要面临经营风险、财务风险和行业风险的挑战，将企业可能面临的经营风险、财务风险和行业风险对投资报酬率的要求加以量化并予以累加，就可得到资本报酬率。其计算公式为：折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率。 6 土地价格有哪些不同的种类？【答案】土地价格种类主要有以下几种：（1）基准地价。基准地价是指在城镇范围内一定区域内，对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。（2）标定地价。标定地价是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。（3）出让底价。出让底价是政府出让土地使用权（招标或拍卖）时确定的最低价格，若低于这个价格则不出让。出让底价是政府根据土地出让的年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地或成片土地在某时点的价格。一、简答题
