【房地产年报】2019年南宁年报

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1、 南宁市场年报AnnualReportofReal estateMarket2019广西中原研究中心 2019 37 商住土地楼面价 24 住宅成交量 10 住宅毛坯均价 75 开盘去化率 南宁楼市总结 5041元 1239 6万 8952元 政策方面 楼市调控政策短期内不会推出 调控以维稳为主 土地市场 上半年 土拍取消限价销售 地王及高价地频出 下半年融资进一步收紧 各房企趋于理性谨慎 全年供应商住用地355 2万 成交341 2万 成交实际楼面价为5041元 同比上涨37 住宅市场 2019年 南宁市场量价齐升 住宅供应1342 9万 成交1239 6万 成交均价8952元 同比上升10

2、 四 市场预测 目录 CONTENTS 一 宏观经济全国经济广西经济 二 全国楼市国家政策利率融资土地市场住宅市场开盘认购情况二手房市场三 南宁楼市楼市政策土地市场楼市供需开盘情况促销情况排行 一 宏观经济 全国经济广西经济 中国 经济运行总体平稳 消费仍是第一增长动力 6 9 6 76 86 6 6 2 65 7 8 8000006000004000002000000 全国2014年 2019年GDP及其增幅走势10000007 3 201420152016201720182019 9月 国内生产总值 亿元 比上年同期增长 数据来源 国家统计局 2019年中国前三季度GDP近70万亿元 同比

3、增长6 2 中国经济运行总体平稳 预计2019年全年GDP增速为6 1 左右 传统拉动经济的 三驾马车 中 消费仍是第一增长动力 投资分化明显 基建投资或在政策拉动下继续反弹 但制造业投资或不乐观 受全球经济增速下滑等影响 进出口的拉动作用减弱 GDP同比增速 6 2 投资同比增速 5 2 消费同比增速 8 0 进出口同比增速 2 4 2014年 2019年前11月 三驾马车 增速走势201510855 22 40201420152016201720182019 11月 5 10固定资产投资增速 社会消费品零售总额增速 进出口总额增速 中国 房地产销售增速承压 投资增速韧性十足 2019年房地

4、产呈现一个压力和一个韧性 即销售增速承压 投资增速韧性十足 销售端 受房住不炒和棚改退潮影响 房地产销售景气度下滑 投资端 建安施工支撑房地产投资韧性大幅超出市场预期 动力主要来源于交房压力提升 数据来源 国家统计局 11 2 10 610 5 10 3 10 2 9 598 58 1211 51110 510 2018年1 2月月月月月月月月月月月2019年1 2月月月月月月月月月月 全国房地产开发投资增速11 811 911 610 910 5 0 9 1 6 1 8 3 6 1 3 0 3 0 6 0 10 10 2 2 8 8 15 66 15 66 26 77 17 37 3 201

5、51050 5 2018年1 2月月月月月月月月月月月2019年1 2月月月月月月月月月月 全国商品房销售面积及销售额增速商品房销售面积增速商品房销售额增速 广西 前三季度全区经济运行总体平稳 但经济增长承压 下行压力加大 数据来源 广西统计局 20142015201620172018 GDP 亿元 15673 016803 118245 120396 320352 5同比增长 8 5 8 1 7 4 7 3 6 8 2019 3季度 13239 75 5 8 5 8 1 7 4 7 3 6 8 5 5 9 0 8 0 7 0 6 0 5 0 4 0 3 0 2 0 1 0 0 0 15000

6、 010000 05000 00 0 20000 0 25000 0 2014年2015年2016年2017年2018年2019年 3季度 金额 亿元 同比增长 13287 615654 9517652 9519908 2716 7 17 8 12 8 12 8 10 8 8 6 16 7 17 8 12 8 12 8 10 8 0 0 5 0 8 6 10 0 15 0 20 0 0 100005000 15000 20000 25000 初步核算 前三季度全区生产总值 GDP 13239 7亿元 按可比价格计算 同比增长5 5 前三季度 全区固定资产投资 不含农户 同比增长8 6 增速与上

7、半年持平 其中 全区房地产开发投资2574 8亿元 同比增长28 7 增速比上半年加快1 6个百分点 2014 2019年广西GDP增幅走势2014 2019年广西固定资产投资增幅走势 宏观经济总结 宏观经济总结 中国经济运行总体平稳 消费仍是第一增长动力 2019年前三季度GDP同比增长6 2 房地产销售增速承压 投资增速韧性十足广西前三季度全区经济运行总体平稳 但经济增长承压 下行压力加大 二 全国楼市 国家政策利率融资土地市场住宅市场开盘认购情况二手房市场 中央定调 坚持房住不炒 维稳为主 完善房地产长效管理调控机制 地方 因城施策 优化人才引进政策 局部松绑趋势明显 2018年 201

8、9年上半年 多城市降低人才落户门槛 客观上利好购房需求释放 个别城市开始试探性局部放松限购 2019年下半年 更多城市限购政策开始以自贸区 新区发展为由局部优化 如上海 天津等 到四季度限购局部松动举动更加密集 以对冲市场压力 带来局部需求释放窗口期 三亚 广州 杭州等放宽落户标准 广州 北京 成都 佛山等限价松动 珠海放松外围金湾 斗门限购 兰州取消偏远区域限购 2019年上半年 2018年下半年 2019年下半年 西安 广州 宁波 杭州 天津 沈阳 常州 海南 三亚等放松人才落户政策 珠海 南京外围区域松动 保定人才购房资格定向松动 天津 上海 海南 宁波 南通 杭州 宿州等人才政策持续放

9、松 珠海 南京 芜湖 青岛 成都 江门 佛山 中山 深圳等限购松动 广州社保 个税互认 上半年以 放宽人才落户为主 下半年 局部放松限购 城市数量明显增加 利率 房贷利率 换锚 引导资金流入实体经济 个人房贷利率保持基本稳定 5 71 5 68 5 66 5 63 5 56 5 48 5 42 5 42 5 44 5 47 5 51 5 52 5 54 6 06 6 04 6 02 5 99 5 89 5 81 5 74 5 75 5 76 5 78 5 83 5 85 5 85 6 2 6 1 6 0 5 9 5 8 5 7 5 6 5 5 5 4 5 3 5 2 2018年11月 12月

10、2019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 全国近一年房贷平均利率走势 首套利率 二套利率 数据来源 融360 部分城市收紧调控政策 房贷利率一改此前连续6个月下行趋势 年内首次微升 8月20日 房贷利率由参考基准利率变为参考LPR 但贷款利率水平要保持基本稳定 8月25日 首套房贷利率不得低于相应期限LPR 二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点 信托收紧多家信托公司被约谈警示 要控制信托规模 64号文要求信托去通道 控地产力度不减 指导 要求控制房地产贷款额度 对32城96家金融机构开展房地产业务专项检查 信用卡涉房交易管控升级 0 0 10 0

11、 5 0 15 0 20 0 25 0 30 0 2018年11月 12月 2019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 近一年300个城市商住用地溢价率走势 商住用地溢价率 保险收紧资金投资集合信托受限 融资 5月以来房企融资全方位收紧 资金链进一步承压 数据来源 CREIS中指数据 海外债收紧备案登记及发行条件均严格收紧 需境内企业申请备案 发行外债仅限借新还旧 专项债收紧不得用于土地储备和房地产相关领域 年初小阳春显现 部分城市地价快速上涨 5月银保监会发文 正式确立房地产融资收紧态势 6月融资进一步收紧 海外债 信托 银行 保险 专项债等渠道的陆续开始

12、收紧 房企偿债压力凸显 7月土地市场快速退烧 银行收紧多家银行收到窗口 全国土地市场热度呈 前高后低 态势 下半年流拍率水平上升 2018年 2019年全国300个城市住宅用地高价地及流拍地块宗数季度占比情况注 数据来源于中指数据库 2019年二季度全国土地市场回温 部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面价 高价地成交宗数占比达2018年以来的最高值 三季度以来 随着房企融资环境的收紧 企业资金压力渐显 高价地宗数占比持续下降 流拍占比持续提升 流拍率上升高价地增多 住宅用地成交楼面价为历史最高水平 平均溢价率保持在低位 2013年 2019年全国300个城市住宅和商办用地成交楼面价及平均溢价率

13、注 数据来源于中指数据库 楼面均价 2019年1 11月 全国300个城市住宅用地成交楼面价为4409元 同比上涨17 3 溢价率方面 2019年1 11月 全国300个城市住宅用地平均溢价率为15 7 同比下降0 3个百分点 商办用地平均溢价率为6 4 同比下降0 8个百分点 历史最高水平 保持低位 全国楼市处于牛市后的调整周期 市场回归正常水平 0 100 200 300 400 500 600 700 1701 1703 1705 1707 1709 1711 1713 1715 1717 1719 1721 1723 1725 1727 1729 1731 1733 1735 1737

14、 1739 1741 1743 1745 1747 1749 1751 1801 1803 1805 1807 1809 1811 1813 1815 1817 1819 1821 1823 1825 1827 1829 1831 1833 1835 1837 1839 1841 1843 1845 1847 1849 1851 1901 1903 1905 1907 1909 1911 1913 1915 1917 1919 1921 1923 1925 1927 1929 1931 1933 1935 1937 1939 1941 1943 1945 1947 1949 1951 2001

15、 一线二线三四线 注 数据来源于中原集团研究中心 2017年 2018年 2019年 40个重点城市新建住宅成交面积 万 重点城市开盘认购率在6 7成 全年走势平稳 较去年同期有所下滑 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 0 2 0 4 0 6 0 8 1 1 2 1701 1703 1705 1707 1709 1711 1713 1715 1717 1719 1721 1723 1725 1727 1729 1731 1733 1735 1737 1739 1741 1743 1745 1747 1749 1751 1753 1802 1804

16、1806 1808 1810 1812 1814 1816 1818 1820 1822 1824 1826 1828 1830 1832 1834 1836 1838 1840 1842 1844 1846 1848 1850 1852 1902 1904 1906 1908 1910 1912 1914 1916 1918 1920 1922 1924 1926 1928 1930 1932 1934 1936 1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950 1952 28个重点城市住宅推盘套数及认购率推盘套数当周认购率4周平滑认购率 2017年2018年2019年注 数据来源于中原集团研究中心 28个重点城市包含宁波 东莞 郑州 佛山 南宁 杭州 武汉 南昌 广州 重庆 海口 成都 福州 南京 厦门 上海 西安 深圳 中山 长沙 合肥 沈阳 珠海 大连 惠州 长春 哈尔滨 北京 2018年下半年开 盘认购率下滑 2019年走势平稳 10 50 30 70 90 110 1701 1703 1705 1707 1709 1711 1713 1715 1717