《【房地产年报】2019年房地产年报-周期轮动 平稳回归（中原）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产年报】2019年房地产年报-周期轮动 平稳回归（中原）（46页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2019 年度报告|周期轮动平稳回归| 1 周期轮动 平稳回归周期轮动 平稳回归目录1. 宏观判断：周期轮动 平稳回归n 稳市场政策见效 2019 整体表现平稳n 认清当前市场 大牛市后步入调整期n 维稳政策主导 回归基本面大势所趋2. 基本面决定城市分化n 市场支撑因素：人口增长与人均可支配收入增长n 市场风险因素：库存与成交量透支n 城市分化模型：风险与支撑3. 年度专题n 房贷利率挂钩 LPR 降息周期开始n 2019 年长租公寓“入冬”n 房地产渠道进化论4. 市场监测n 新房市场：总量持平 各线城市表现分化n 土地市场：整体回暖 下半年市场趋冷n 标杆房企：销售额回升 部分房企以价换
2、量n 二手市场：总量略降 重点城市量价齐升5. 附录作者：程澐、刘渊、张大伟、肖亦宗电话: (8621)62565615-873 / 51788888 邮件: 2019 版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告
3、中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。周期轮动 平稳回归温故而知新。2019 年在“稳市场”的政策大方向之下，全国楼市整体表现波澜不惊，但又体现出诸多新的特点。比如预期主导下的市场波动；三四线城市需求透支等等。只有在充分理解这些新特征的基础上，我们才能对未来的市场做出准确的判断。1. 稳市场政策见效 2019 整体表现平稳“稳市场”的房地产政策贯穿 2019 年全年，在此影响下，全国楼市量价表现平稳。1 至 11 月全国商品房、住宅销售面积同比涨幅分别为 0.2%、1.6%，为 1998 年房改以来增长率最平稳的一
4、年。预计全年全国新建住宅销售面积同比增幅为 1.8%，同样堪称历年来最平稳的一年（最接近于零）。图 1-1：历年前 11 月全国商品房、商品住宅销售面积累计同比（1998.11-2019.11）60%50%40%30%20%10%0%10%20%30%商品房住宅1998.111999.112000.112001.112002.112003.112004.112005.112006.112007.112008.112009.112010.112011.112012.112013.112014.112015.112016.112017.112018.112019.11-数据来源：中原集团研究中心从
5、各线城市的表现来看，一线城市成交量同比增长最为明显，新建住宅销售面积同比增幅为24%（前 11 月累计，下同），二线城市稍逊，为 4%。三四线城市最为平稳，为 1.2%。由于三四线城市占全国新房销售面积比重高达 75%至 80%，因此三四线城市的平稳表现，最终决定了年度全国新房平稳的走势。值得注意的是，在棚改刺激政策减弱之后，过往支撑着全国总量增长的三四线城市，由于其自身增长动力有限，将不足以继续支撑全国楼市总量的高增长。各线城市的差异表现，无不彰显出其市场基本面、政策环境与增长逻辑的不同。1.1 预期主导，政策求稳，一二线城市表现前高后低由于受到限价、限签（补签）等调控政策影响，以价格和成交
6、量来衡量楼市热度的传统指标， 已难以反映市场的真实情况，因此，中原监测的 29 城市新盘开盘首日认购率成为描述新房市场热度的最佳指标之一。该指标不受调控影响，每周更新，与市场变化同步，时效性也优于传统的量价指标，可真实地反映市场供求格局。开盘首日认购率指标反映楼市的热度。楼市火爆时经常出现的“日光盘”，即开盘首日认购率为 100%，就是市场热度最高时的表现。中原基于自身业务网络，从 2013 年开始监测各新开盘首日认购率，目前已覆盖 29 城市，基本覆盖主要一二线城市。苏州 5 月 11 日起连续收紧楼市调控，而此前的 3、4 周苏州的新开盘首日认购率就已经持续维持在 90%以上的高位，明显高
7、于其他城市。显示出开盘认购率能及时反应楼市热度变化。2019 年，预期成为主导楼市的主要因素，其中逻辑由下图可明显看出。自 2018 年 9 月至 2019年 7 月底，中原监测的 29 城市开盘首日认购率曲线与同期上证综指走势几乎一致：自 2018年四季度两条曲线开始回升，同时在 2019 年 4 月 19 日触顶回落；约 2 个月后，又同时在 6月中旬再次回升；直到 7 月 31 日后两条曲线才走出不同趋势。图 1-2：上证综指 (2018.09.03 - 2019.12.06）（上图）&中原 29 城新开盘首日认购率 (2018.09.03 - 2019.12.08）（下图）上证综指中原
8、29城开盘认购率3周移动平均34003200300028002600240022002018-09-032018-09-172018-10-012018-10-152018-10-292018-11-122018-11-262018-12-102018-12-242019-01-072019-01-212019-02-042019-02-182019-03-042019-03-182019-04-012019-04-152019-04-292019-05-132019-05-272019-06-102019-06-242019-07-082019-07-222019-08-052019-08-
9、192019-09-022019-09-162019-09-302019-10-142019-10-282019-11-112019-11-25200080%75%70%65%60%55%50%45%40%3637383940414243444546474849505152 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415161718192021222324252627282930313233343637383940414243444546474849数据来源：中原集团研究中心股市作为投资市场，涨跌变化主要受投资者对未来预期的影响。而 2019 年 8 月以前楼市热度与股市的同步走
10、势，显示出相似的运行逻辑，购房者对楼市未来的预期也成为了驱动市场的主要因素。8 月之后，楼市金融政策的大幅收紧才导致两者走势不再同向。n 预期主导了市场波动受预期主导，2019 年的楼市波动可分为以下几个阶段：1) 预期乐观，楼市回升。2019 年二季度楼市回暖始于 2018 年末，当时楼市政策从此前延续了 2 年的严控转向温和，市场预期政策可能放松，房价将会上涨，因而楼市热度开始回升。春节后叠加 3 月小阳春，楼市热度回升表现得更加明显。2) 预期转淡，楼市回落。“419”政治局会议重申“房住不炒”，打消了房价大涨的预期，楼市热度随之回落。5 月以后随着中美贸易争端的升温，市场对未来经济增长
11、前景的忧虑加重，使得楼市和股市继续走低。不仅开盘认购率下降，其他楼市主要指标，如一二手住宅成交量、二手住宅价格等也同步回落。3) 预期转好，楼市回暖。6 月中旬，中美贸易争端露出缓和迹象，市场预期也随之回升，楼市与股市同步回暖。4) 预期受挫，楼市再跌。直至 7 月 30 日政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并随后在融资端持续收紧，导致楼市热度才一路回落，与股市走势分道扬镳。开盘认购率与股市关系并非唯一可以显示楼市预期主导的依据。不受调控限制的二手市场指标也可作为重要的参考，尤其是在二手成交量已超过新房的一二线热点城市。一线城市二手住宅市场的主要指标，同样也佐证了这一特征。在
12、二手住宅市场，中原监测的（业主）报价指数与（门店）经理指数是描述卖方和中介方对未来市场预期的重要指标。2019 年上述两项指标与开盘认购率有相似的走势，即“419”后回落，6 月中旬后小幅回升，730 后走低。“419”后，除了上述预期指标回落，楼市的传统指标也体现出市场由热转冷的变化，其中热点城市二手住宅的价格变化反映得最为明显。图 1-3：中原二手报价指数（左）&中原二手经理指数（右）（2017 年第 1 周-2019 年第 49 周）100%80%60%40%20%17011711172117311741175118091819182918391849190719171927193719
13、470%100%北京深圳重庆上海天津南京广州成都上海天津广州成都深圳90%80%70%60%50%40%30%20%10%17011711172117311741175118091819182918391849190719171927193719470%数据来源：中原集团研究中心图 1-4：中原二手住宅价格指数，8 城市月均涨跌幅 (2018.09-2019.11)18111901 1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 19111812181018091.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%数据来源：中原集团研究中心n
14、 预期主导市场的原因之所以预期主导 2019 年楼市，主要原因在于上一轮大涨对购房者心理的影响。2015 至 2018 年，受去库存政策刺激，中国房地产市场经历了有史以来最大的一轮牛市，全国及多数主要城市住房成交量、价格均创出历史新高。不仅如此，很多城市房价的年度涨幅也创出历史新高。用一句通俗的话来形容，就是“从来没涨这么快过”。在这轮牛市中，绝大多数普通老百姓家庭财富的增长，主要取决于是否买了房。有房产的个人与没有房产的个人，有投资用房的个人与仅有自住用房的个人，其资产增长的差距是其他方式难以企及的。因而，“干什么都不如买房赚钱“成为了大多数普通老百姓最直观的感受。在这样的心理影响之下，当 2018 年末房地产政策出现从严控转向求稳的微调时，购房者便敏感地捕捉到政策信号的变化，预期房价又将随着政策的放松而再次上涨。在担心错过房价再次上涨的心理驱动下，市场热度便快速回升。预期主导下的市场热度快速回升的另一个原因是库存低位。过去两年，史上最严历的调控政策不仅限制了
