衢州市郊区房地产的现状分析报告

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1、下载可编辑 专业 整理 浙江财经财经大学学东东方学学院 毕业论毕业论文 或毕业设计毕业设计 衢州市郊区房地产的现状分析 学生姓名 指导教师 分 院 工商管理 专业名称 工程管理 班 级 11 工程 学 号 提交日期 答辩日期 2014 年 4 月 1 日 下载可编辑 专业 整理 声明及论文使用的授权 本人郑重声明所呈交的论文是我个人在导师的指导下独立 完成的 除了文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包 含其他人已经发表或撰写的研究成果 论文作者签名 年 月 日 本人同意浙江财经大学东方学院有关保留使用学位论文的 规定 即 学校有权保留送交论文的复印件 允许论文被查阅 和借阅 学校可以上网公

2、布全部内容 可以采用影印 缩印或 其他复制手段保存论文 下载可编辑 专业 整理 论文作者签名 年 月 日 下载可编辑 专业 整理 衢州市郊区房地产的现状分析 摘 要 随着中国经济的不断发展 在过去的几十年间 城市不断发展 大量的 人口涌入城市 使城市对空间的需求不断扩大 许多城市都在进行扩张规划 而房地产开发正是城市发展的主要环节 是城市更新改造与空间扩张的主要手段 城市房地产开发空间的研究越来越受到人们的关注 在此背景下 本文归纳出了 影响房地产开发区域空间的主要因素和选择机制 并以衢州市郊区为实例 以宏观 的角度去研究衢州市郊区房地产开发的现状 分析衢州市房地产业存在的问题与 发展机遇 从

3、而为衢州市郊区房地产的开发提供一些借鉴参考 关键词 衢州市 郊区房地产业 开发现状 发展前景 下载可编辑 专业 整理 目 录录 一 前言 2 二 郊区区房地产业产业基础础理论论 2 一 郊区房地产业的概念 2 二 衢州郊区界定 3 三 郊区房地产优缺点 4 三 衢州市郊区区房地产业现产业现状状分析 4 一 衢州市房地产郊区化现象 5 二 衢州市房地产郊区化现象的因素 5 1 经济因素 5 2 自然环境因素 6 3 技术因素 6 4 土地制度和住房制度因素 6 四 衢州市郊区区房地产产存在的问题问题 7 一 配套基础设施和公用设施建设滞后 7 二 房地产开发用地与农业用地矛盾突出导致的钉子户问题

4、 8 三 房地产布局分散 开发结构失衡 8 四 房地产土地资源的浪费导致城市的过度蔓延与环境的恶化 9 五 衢州市郊区区房地产产的发发展机遇 10 下载可编辑 专业 整理 一 政府政策 10 二 人口发展 10 三 产业发展 11 四 社会事业发展 11 六 结结束语语 12 下载可编辑 专业 整理 一 前言 改革开放三十多年来 随着我国国内经济的快速迅猛发展 以及我国城市 化进程的不断加快 年年保持两位数的增长趋势 这使得我国的房地产行业迎 来了空前的机遇期 房地产业的发展势头旺盛 崛起也最为快速 已经成为我 国这几年发展最快的行业之一 并且已经成为了我国国民经济产业体系中不可 或缺的重要组

5、成部分 是我国经济发展的重要引擎和推动力量 我国的房地产 业已经生机蓬勃的发展了有十多年的时间 在这十多年间 不管一些其他行业 的发展如何风起云涌 跌宕起伏 危机重重 但在房地产行业中却一直都保持 着超高速的增长 即使是在 2008 年的金融危机席卷全球的时候 金融危机也 没能撼动我国国内房地产行业快速发展的态势 自 21 世纪以来浙江省房地产业 快速发展 房地产业的增长值一直在全国遥遥领先 增幅一直保持 20 以上 衢州市房地产业也受其影响 迅速发展 从客观上来说 这绝对是一种很不正 常的发展现象 借鉴国外的发展经验来看 房地产业的正常发展经济周期为 5 7 年 但是我国的房地产业却在经历了

6、十多年的高速发展后仍势头不减 所以 这不得不引发我们的深思 本文拟对衢州市郊区的房地产行业的发展现状进行 一定的分析 并对一些发展中存在的问题进行深入的分析讨论 二 郊区房地产业基础理论 一 郊区房地产业的概念 郊区化是一个城市在发展过程中从集中到扩散的 依托城市已经建成的区 下载可编辑 专业 整理 域而建立的一个过渡性的区域或阶段 城市郊区化是指由于城市的中心区域房价或地价相对比较昂贵 人口也相 对来说更加稠密 交通相对拥挤和环境比较恶略等因素引起的 致使城市中心 地区的大量人口和产业不断的向外迁移而形成的和城市的中心区域相比的城市 的离心化的一种现象 城市郊区化是城市里的人口和就业岗位等由

7、大中型城市 的中心地带向城市郊区迁移和扩散的过程 由密度相对较高的地区向密度相对 较低的地区的扩张和转变 郊区化房地产是房地产行业在开发的过程当中在城市的地域空间上的一种 非常重要的表现 这是在城市郊区化的背景下 在城市郊区的土地上进行的大 规模的通过劳动力 土地 资本 管理和企业家的经验等资源的大量投入 在 这里对建筑环境进行的一种重新配置 以用于为生活和工业生产提供建筑使用 空间的一种商业开发活动 在 20 世纪 80 年代中后期 随着我国的北京 上海 深圳等一些一线的大 城市首先出现的在城市化的过程中城市人口和城市的工业等的郊区化的现象 而后紧接着在城市的郊区里又出现了一种全新的开发区

8、即房地产开发区 郊区化房地产的定义跟在传统的意义上的城市的中心区域的房地产的概念 相区分的 郊区化房地产主要是指那些位于城市中心区边缘的 可以让城市里 的居住人员生活或生产的一定区域 在我国由于在关于郊区的概念界定上的不 统一性 从广义上来看 位于城市郊区的居住区域往里的所有的房地产类型都 包含在郊区房地产的概念范围以内 以目前情况来看 在我国的一些大中城市中 六成以上的城市新建项目都 位于该城市的郊区 城市的郊区有着得天独厚的条件 以其宽敞又舒适的居住 下载可编辑 专业 整理 空间和经济实惠的价格 还有交通设施日益发达 环境规划设计优美 这都对 衢州市郊区房地产的快速发展起到了十分有利的因素

9、 衢州市郊区房地产的崛 起是衢州市快速城市化进程中经济良好快速发展的必然结果 二 衢州郊区界定 结合我国实际情况考虑 郊区是在城市区内 但是相对于城市中心的行政 区而言的与其接壤的相对外围的区域的总称 城市郊区城市中心区的人口的相 对疏散地 人口和住宅的密度都相对于城市中心区要低很多 而且城市郊区的 城市职能依附于城市中心区的一大片面积的行政区域 城市郊区在地理学概念 上是指对城市形成包围又与城市相邻的环形的地带 从行政规划上来划分城市 郊区是指位于城市中心地区的边缘带 但是却在经济文化的发展上与城市的中 心地区有着十分密切的关联 在城市的中心区的影响范围之内 城市郊区也隶 属于该城市政府的统

10、一管辖的区域范围之内 不断的发展变化是城市郊区的显 著特点 所以 衢州的郊区包含了衢州市中心区的外围边缘一定范围内的居住 区 如图 下载可编辑 专业 整理 图 1 衢州市郊区示意图 三 郊区房地产优缺点 在衢州市市中心买房 我们普通老百姓首先想到的就是巨额的金钱压力 以目前情况来看 衢州市的中心地带以其优越的地理位置 方便的出行条件 使其房价高到了吓人的程度 所以 巨额的购房款项就成为了我们的首要沉思 内容 相比于衢州市郊区房地产衢州市中心房地产也有其十分突出的优势 1 发达的公交构成了衢州市中心便利的交通条件 减少了私家车的购买同时也 节省了大量上下班的时间 2 齐全的配套生活设施如超市 医

11、院 学校等又满足了大部分人生活的需要 使人们的生活方便了许多 衢州市市区也有其不足之处 1 人口密度过高 2 空气条件浑浊 3 相对较低的绿化环境条件 使许多的城市居民在钢筋混凝土的世界里倍感压 力 郊区房地产的优点有 1 郊区的房地产附近的环境是衢州市中心区域所万万达不到的 清新的空气 宽阔的视野 都给人以美的享受 2 安静的生活环境 较低的住宅密度 由于较大的楼间距而产生的较好的日照 和通风条件等 都使得在城市的郊区居住比市中心更加的健康舒适 3 郊区的房子的另一大优势就是其低廉的房价 但是 住在郊区又会面临许多问题 下载可编辑 专业 整理 1 交通不便 只有很少的项目距离公交车站和地铁站

12、比较近 对于没有私家车 的人来说 出行就会极不方便 即使有车也会加大出行的成本 2 由于配套设施相对市中心来说有所不足 给人们的生活和娱乐带来一定的影 响 所以 大多说在衢州市郊区的住宅租赁的可能性较小 大多是以自住为主 三 衢州市郊区房地产业现状分析 众所周知的是中国用了 60 年的时间完成了西方发达国家用 200 年时间所 经历的工业革命 尤其是改革开放近三十年的时间 中国犹如一条腾飞的巨龙 一飞冲天 而作为浙江省重要的地级市 衢州市 作为闽浙赣皖四省的交界地 带 历史上一直是一个重要的边际交通枢纽和物资集散地 有 四省通衢 五路 总头 的美称 衢州具有丰富的旅游资源 历来享有 神奇山水

13、名城衢州 的美 誉 江郎山 烂柯山 龙游石窟等景点景色美不胜收 令人流连忘返 1995 年 被国务院授予衢州市国家级历史文化名城的称号 2012 年 2013 年均在中国 十大宜居城市排行榜上名列前茅 2013 年 成为浙江省惟一上榜国家首批国家 循环经济示范城市的地级市 初步核算 2013 年全市生产总值已达到 1056 57 亿元 其中房地产业增加值增长 16 1 居于各产业之首 一 衢州市房地产郊区化现象 在西方国家 随着城市人口的不断膨胀 城市土地资源的短缺 因此城市新 增人口的外迁成为必然趋势 分析 1990 年衢州市人口数据不难发现 其城市 郊区人口占城市总人口的 68 3 随着人

14、类文明的不断进步 与之伴随而来也 出现了很多问题 城市中心城区人口密度大 空气污染严重 交通拥堵等等问 下载可编辑 专业 整理 题不断出现 再加之交通工具的普及度提高 人们居住在郊区而工作在城区已 实现常态化 因此城市的发展由工业革命时期的聚集式发展进入了向城市郊区 的扩散式发展 据衢州市规划局对 1991 年至 2001 年完成的 1 万个面积在 100 平以上的 138 个小区的不完全统计 60 的住房建设 约 300 万平米建在近 郊区 1999 年 衢州市中心城区商品房成交额只占全市成交金额的 13 73 而 郊区却高达 23 04 甚至近郊区也占到了 15 44 1999 年 衢州市

15、中心城 区商品房空置率为 16 63 而近郊区仅为的 4 92 从上述数据显然可以得到如下结论 衢州市的房地产郊区化早在 2000 年以 前就已经存在 且在 新世纪的经济快速发展的趋势下有扩大的趋势 如何正视 这一现象 需要引起我们广泛的关注 二 衢州市房地产郊区化现象的影响因素 房地产郊区化现象发生涉及到许多因素 本文主要从经济 自然 技术 土 地制度与住房制度等方面加以说明其发生的原因 1 经济因素 众所周知城市的中心城区作为一座城市的经济文化中心 承担着重要的责 任 由于长期以来城市发展理念强调充分利用旧城条件 对居民居住和生活环境 质量的改善不够重视 导致大多数城市旧城区基础设施落后

16、在新世纪城市新增人 口突增的大背景下啊严重阻碍了城市效益的发挥 因此在城市产业结构换代升 级的理念引导下 加上政府引导 大量城市居民随外迁企业到郊区定居和购房 另 一方面 房地产开发企业为降低成本 会不着力开发郊区房地产 其低房价成为 吸引购房者到郊区定居的重要因素 以衢州市为例 以 2013 年地价指数定义为 基准值 100 2008 年到 2010 年 中心城区地价指数分别为 105 70 112 下载可编辑 专业 整理 30 118 80 而近郊区地价指数仅为 102 53 103 67 105 47 其中心城 区商品房单价一般在 6000 7000 元 m2 而郊区及近郊区仅 2000 3000 元 m2 其价格仅为中心城区的 35 左右 因此郊区房地产具有更高的比较经济 效益 这就是大城市房地产郊区化的内在经济因素 2 自然环境因素 近年来 我国许多大城市中心城区 PM2 5 等污染值普遍偏高 雾霾几乎每天 发生 而大城市郊区人口密度较低 有更好的居住环境 另外 郊区自然风光独特 空 气清新 环境优雅 空旷明净 因此 市郊逐渐成为人们理想的居住环境 2009 年 衢州房地产管