《伟业北京沿海赛洛城大盘项目整体营销策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《伟业北京沿海赛洛城大盘项目整体营销策划方案（220页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、沿沿 海海 赛赛 洛洛 城城 20072007年整体营销方案年整体营销方案 CBD魅力之城 北京的魅力场 世界的赛洛城 创新世界 我就魅力 11万平米 美式步行MALL 赛洛商圈 2006年住宅推广主题 2005年住宅推广主题 2007年住宅推广主题 2005年2006年2007年 2005年商业推广主题 2006年商业推广主题 住宅部分住宅部分 06年北京房地产市场1 06年赛洛城销售回顾2 07年住宅整体营销策略3 07年住宅销售方案4 回顾过去 展望未来 未来竞争 06年 房地 产市 场回 顾 回顾过去 06年北京地产市场的 四字真言 06年总体回顾 回顾回顾0606 06年北京房地产市
2、场总体分析 北京地产市场政策盘点 一 切实调整住房 供应结构 二 进一步发挥税 收 信贷 土地政 策的调节作用 三 合理控制城市 房屋拆迁规模和进 度 五 加快城镇廉租 房 规范经济适用 房 积极发展二级 市场和租赁市场 四 进一步整顿和 规范房地产市场秩 序 六 完善房地产 统计 信息披露 制度 1 制定和实施住房 建设规划 2006 9 31 2 明确新建住房结 构比例 90m2 70 2006 6 1 3 调整住房转让环节 营业税 5年 2006 6 1 4 严格房地产开发信 贷条件 35 5 有区别地适度调整 住房消费信贷政策 2006 6 1 6 保证中低价位 中 小套型普通商品住房
3、 土地供应 70 7 加大对闲置土地的 处置力度 8 严格控制被动性住 房需求 9 加强房地产开发建 设全过程监管 10 切实整治房地产 交易环节违法违规行 为 11 加快城镇廉租 住房制度建设 2006 12 31 12 规范发展经济 适用住房 13 积极发展住房 二级市场和房屋租 赁市场 14 建立健全房地产市场信息系统和信息 发布制度15 坚持正确的舆论导向 国六条与国十五条 回顾回顾0606 中央政府 各部委 地方政府 制定大框架 保 持经济秩序 健 康 稳定发展 执行or缓期执行or 不执行 制定具体措施 将中央的调控转 化为市场的调控 建设部7月6日发布 关于 落实新建住房结构比例
4、要 求的若干意见 5月30日 国家税务总局 关于加强住房营业税征收 管理有关问题的通知 7月 国家税务总局关于 个人住房转让所得征收个 人所得税有关问题的通知 央行5月31日 关于调 整住房信贷政策有关事 宜的通知 8月银监会下发 关于 进一步加强房地产信贷 管理的通知 央行7月5 8月15 11 月15分别上调存款准备 金率0 5个百分点 国土部5月30日 关于当 前进一步从严土地管理紧 急通知 6月15日 关于尽快向社 会公布城镇房地产开发土 地供应及开发利用情况的 通知 8月1日开始实施 招标拍 卖挂牌出让国有土地使用 权规范 和 协议出让国 有土地使用权规范 7月13日下发 国务院办
5、公厅关于建立国家土地督 察制度有关问题的通知 7月六部委制定的 关于 规范房地产市场外资准入 和管理的意见 9月国家外汇管理局 建 设部 关于规范房地产市 场外汇管理有关问题的通 知 建委5月30日 关于开 展房屋交易市场秩序专 项整顿的通知 7月 21日 关于境外机构 个人购买商品房签约有 关问题的紧急通知 9月14 关于网上申请 办理房屋权属登记有关 问题的通知 规划委7月10日 容积率 指标计算规则 9月规 划委 关于贯彻落实宏观 调控政策加强住房结构规 划管理的通知 1101号 文 11月规划委发布 北京住房建设规划 地税局7月10日 北京市 地方税务局关于调整二手 房交易计税价格的通
6、知 建设部8月28日 房地产 交易秩序专项整治工作方 案 国土局7月19日公布住宅 项目土地供应情况和开发 2004 1 2006 6 建设部8月14日 制止违 规集资合作建房的通知 8月19日 关于调整个 人住房公积金存款利率的 通知 9月国家税务总局 关于 加强房地产交易个人无偿 赠与不动产税收管理有关 问题的通知 10月 关于土地增值税普 通标准住宅有关政策的通 知 11月财政部 调整新增建 设用地土地有偿使用费通 知 10月北京银监局叫停未 封顶房按揭 11月地税局 关于个人转 让二手房征收土地增值税 问题的通知 国六条之后政策 北京地产市场政策盘点 重 06年北京房地产市场总体分析
7、回顾回顾0606 北京整体市场年度商品房供需状况 普通住宅 别墅公寓供应面积下降 和成交均价上 涨导致其成交面积等比缩减 普通住宅月均供应面积较05年减少28 5 别 墅公寓月均供应面积减少38 9 供应锐减 成交受制 供求关系稳中有升 稳 06年北京房地产市场总体分析 回顾回顾0606 北京整体市场年度商品房供需状况 供应减少 需求呈现旺盛态势 并持续在07年逐步释放 2006年1 10月 全市商品房空置面积893 9万平方米 同比下降16 7 住宅空置面积467 9万平方米 同 比下降29 9 空置面积继续减少 说明市场供应不足的情况下需求的相对旺盛 在过去的10个月里 有8个月新房成交量
8、超过了供应量 旺 06年北京房地产市场总体分析 回顾回顾0606 北京整体市场年度成交价格走势 06年 北京总体住宅成交均价同比上涨17 37 北京房地产信息网 北京房地产交易所组办 的数据显示 从2004年至2006年第三季度 北京 普通住宅的销售价格上涨了2000元 平米 事实上 在城区多个热点区域 上涨空间已远远超过了 这一水平 房价上涨成为06年北京房地产市场主旋律 涨 06年北京房地产市场总体分析 回顾回顾0606 重 稳 旺 涨 06年北京房地产市场总体分析 行政金融手段频繁深入 将对未来较长一段时间的北京市场 产生深远影响 对于06年而言 政策对地产带来的心理影响 远超实际作用
9、关键 还要看07 市场需求实实在在 政策虽然打击了投机投资 但确并未影 响居住购买激情 唯一限制成交的因素就是供应的不足 对于供应不足 需求自有出路 大量消化空置房的现象充 分说明06年的市场需求表现得比以往任何一年都要旺盛 尚 有部分需求遭遇短时冻结 亦会在07年绽放 房价上涨成为06年度地产主旋律 表面上房价高企人人喊打 实际上成交却暗流涌动 主力置业人群的消费能力尚有潜 力 客户受消费心理惯性影响将能继续承受涨价的预期 回顾回顾0606 回顾过去 展望未来 未来竞争 市 场 回 顾 展望未来 虽然宏观调控仍将继续 但不会有太大举动 对整体京城地产而言 07的政策 环境将相对平稳 大环境总
10、体有利于已有各项目良性成长 07年 来自的政策影响更多体现在06年主要政策的后续作用上 l 受别墅停建政策的影响 城区的中高端公寓产品将得到更多青睐 同时推升该类产 品价格 城市公寓产品行情看涨 还是主要体现在需求量和价格上 l 一定程度上 东部区域豪宅产品受到 限外令 的影响最大 但由于外资购房比例 一直较小 所以影响几乎可以忽略 西部区域高端产品更无影响 l 封顶按揭的政策为所有开发商的前期资金运转带来压力 但对于购房者而言却无甚 影响 只是在项目选择时 更为优先考虑品牌开发商的产品 对于品牌开发商而言 在保证资金充足的条件下 该政策反而是个利好 项目在区域竞争拥有更多竞 争力 l 70
11、90平米政策 应该在08年正式开始显示作用 届时 那些在2006年6月之前以 招拍挂 方式取得的土地的在开发项目将因自由而获得更多机会 l 土地清查与06年大批量土地的入市 为07年的地产市场带来大量新增供应 新增供 应相对集中的朝阳 海淀 丰台 通州 顺义 昌平在价格的涨幅上会受到一定程 度冲击 07年北京地产市场宏观环境预测 展望展望0707 宏观政策的调控指向主要是对顶端产品的限制和对低端产品的扶持 因效 果暂未展现 中端与中高端产品相比最为稳定 在未来较长时间内有较强 的抗政策风险能力 长远来看 对于中大型项目而言 中高端的定位最为 可靠 临近08 因奥运而投入的硬件设施的完善兑现与心
12、理因素加温影响的累积 加力 将使京城地产环境真正出现全线飘红的现象 整体市场会呈现价格 上扬的局面 该局面将有效冲抵07新房供应大增带来的涨幅放缓 以奥运场馆为核心的主要区域 北部四五环 西部四五环 以及东部二 环小部分区域将成为奥运绝对热点 价格涨势远超其它区域 未来一年 奥运形势牵引整个市场 07年北京地产市场宏观环境预测 展望展望0707 回顾过去 展望未来 未来竞争 市 场 回 顾 未来竞争 竞争竞争0707 珠江帝景 金泰先锋 竞争竞争0707 推出新产品 新户型 最后一期销售 追求利润最大化 均价增幅41 竞争竞争0707 推出新产品 新户型 上半年追求回款 加大销售速度 年后提高
13、均价 速度放缓 增幅51 6 竞争竞争0707 推出新产品 新户型 一期房源有限 二期迟迟不拿销售证 导致销售速度与价格缓慢 增幅24 6 竞争竞争0707 推出新产品 新户型 缓慢消化后期产品 均价有所突破 价格上涨幅度较大 由于政策营销出现断档区 54 9 竞争竞争0707 推出新产品 新户型 主动控制销售速度 准现房销售 达到利润最大 增幅44 3 竞争竞争0707 推出新产品 新户型 避过06年政策影响阶段 销售均价控制平稳 增幅61 5 竞争竞争0707 06年签约套数保持区域市场领先地位 竞争竞争0707 06年签约均价与区域市场保持一致 竞争竞争07 07 之之 金泰金泰 先锋先
14、锋 开发商 北京金泰恒业房地产开发有限责任公司 地理位置 朝阳区百子湾石门村路一号 建筑设计 北京建筑设计研究院 景观设计 北京易原德安建筑环境科技有限公司 施工单位 北京建工一建有限公司 全案广告 北京达奇广告有限公司 营销代理 上古经纪 占地 8万 总建面 25万 总套数 1124户 楼层状况 项目住宅分为南 北两区 由11栋楼 组成 其中北区为8栋板楼 9层 18层 南区 为3栋塔楼 均为18层 容积率 2 2 绿化率 30 预计开盘均价 8000 10000元 平方米 物业费 待定 开盘时间 预计07年5月 最早入住时间 08年 全面入住时间 08年底 施工进度 南区地下二层结构已经完
15、工 北区土方 施工也将完成 北区土方施工也将完成 项目以打造 CBD前沿的代表性生 活环境 为目标 以不断创新的 先锋 精神 为理念 以各项领先于时代和区 域的产品技术标准为支撑 以 金泰 大品牌开发商的成熟形象和专业品质为 保证 实现了新政后住宅产品的全面优 越提升 项目规划总建筑面积约为20万平方 米 集住宅 商业 写字楼于一体 在 规划中分为南北两区 由11栋楼组成 北 区8栋板楼 9层 18层 南区3栋塔楼 均 为18层 其中北区为自住型住宅区 由 8栋低密度纯板式住宅组成 以90平米 左右的两居和130平米左右的三居为主 正南北朝向 短进深 2 9米的层高以 及大开间的设计实现了集合
16、住宅中罕见 的通透采光 南区由3栋塔式住宅楼 配套商业及小学校构成 以90平米以 下的一居和两居为主 具备小进深 多 面采光 2 9米层高 宽敞的大堂等特点 竞争竞争07 07 之之 金泰金泰 先锋先锋 金都金都 杭城杭城 2005年9月28日正式开盘 2006年12月31日入住 户型面积为120平方米两居 150平 方米三居 目前仅剩2套146平方米三居和1套248平方米跃层 均价9000元 平方米 目前仅剩1套146平方米三居 价格8700元 平方米 总价127万元 套 二期7栋板楼 开盘时间未定 价格未定 金都金都 杭城杭城 科技房产 科技的运用表现在箱式保暖 屋顶绿化 景观水处理技术 自然导流式烟道 燃气壁挂 炉 地板采暖 断桥铝合金双层中空玻璃 平开内倒 小区安防 多媒体配线箱 停车管 理 可视对讲管理与控制等十大科技的人文式关怀上 现代科技的应用 大大提升了宜居指数 是杭城达到人居环境标准的保障 金都金都 杭城杭城 施工进度 地上3层 2005年12 月31日封顶 西区已经达到地上 7层 金都 杭城户型面积在78平方 米一居至279平方米跃层 其中 以98 120平方米两居
