《【房地产季报】惠州市2019年第三季度市场报告-Q3》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产季报】惠州市2019年第三季度市场报告-Q3（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 互联网 房屋智慧超市 城市云数据搜索引擎 优房超 瑞城搜 优房超 瑞城搜 惠州2019年三季度房地产市总结报告 1 宏观篇 报告备注说明 本报告所提供的一切数据皆来自惠州房产管理局 惠州建设网 惠州城乡规划局 惠州国土资源局 惠州市公共资源交易网 惠州统计局 广东土地资源网等官方网站及市场调研所得 有关观点以此为依据推测 仅供参考 本报告不构成对任何机构或个人提供专业建议和服务 优房超 瑞城搜不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任 国际 政治经济环境 中美贸易摩擦继续升级 多国降息 全球经济不稳定性再一次加剧 2019 7谈判 中美进行第十二轮经贸磋商 无实质性进展 美国宣布对300
2、0亿美元商品加征10 关税 9月1日实施 新一轮贸易谈判将于10月进行 2019 8升级 2019 9谈判 中美贸易战再次升级 美联储年内两次降息 联邦储备基金利率下调至2 2 25 美联储10年来首次降息 2019 7 目标区间调整为1 75 2 0 年内第二次降息 不排除后续继续跟进 2019 9 随着美联储宣布降息 多个国家和地区也扎堆跟随 全球主要经济体货币政策趋于宽松 国内 政治环境 新的风险挑战 和 经济下行压力加大 是对目前面临的大环境的总体定性 中央政治局会议强调不以房地产作为短期刺激经济的手段 房地产未来回归实业属性 经济下行压力加大 面临新的风险挑战 振兴国内市场 确保经济
3、 软着陆 背景 措施 目的 国内 经济环境 受中美贸易战进一步升级影响 预计三季度国内GDP增速将放缓至6 0 处于相对较低的水平 但仍在预期范围内 总体是平稳的 数据来源于优房超 瑞城搜整理 预计经济会在四季度企稳 全年GDP增长6 2 左右 国内 经济环境 央行全面降准 定向降准齐发 力度大资金多将加大资金流动性 有助于稳定市场信心和预期 促进投资需求的释放 对房地产而言也算一个积极的信号 1 全面降准0 5 不含财务公司 金融租赁公司和汽车金融公司 2 定向降准1 于10月15日和11月15日分两次实施到位 国内 信贷环境 信托 境外债 开发贷等渠道持续受限 房企在三季度发债量减少 8
4、9月房企融资额走低 融资成本维持相对较高水平 房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 遏制信托规模无序扩张 打击信托市场违法违规行为 对32城的银行机构进行房地产业务专项检查 开发贷余额原则上控制在2019年3月底水平 三季度出台多项融资政策 2019年7月12日 2019年8月7日 2019年8月底 制图 优房超 瑞城搜 国内 信贷环境 LPR改革实现市场利率和贷款利率并轨 由于央行明确表明利率水平不能下降 在目前 房住不炒 的政策导向下 房贷利率易涨难跌 2019年7月12日 2019年8月底 数据来源 融360 制图 优房超 瑞城搜 国内 楼市环境 楼市调控整体依旧从紧
5、热点城市调控政策再迎升级 多地商品房销售受调控边际效应出现热度持续减退 但更从楼市表现来看 该季度的房地产市场更体现一城一策 因城施策的理念 房地产市场呈现区域分化 精细化调控 惠州 经济环境 经济底子较薄弱 易受外界环境的影响 上半年增速低于全省平均水平 5 5 5 6 6 6 5 5 全省排名 2019年上半年惠州各区GDP及其增速 总体 惠州经济实力保持广东省前五 仅次东莞 但GDP只是东莞的一半 好于中山 珠海 属于湾区第二梯队走势 全市经济呈现总体平稳的发展态势 面对错综复杂的国内外环境 近两年经济增速快速下滑 2019年上半年惠州市经济增速跌至4 5 区域经济情况 2019年上半年
6、惠城区GDP各区领先 惠东县增速7 8 最高 惠州 信贷环境 惠州信贷环境收紧 利率水平为莞中惠三城最高 莞中惠三城近期贷款利率水平对比 首套 二套 惠州主流银行的房贷利率继去年12月 今年1月 今年3月三次下调后 6月底更有明显的松动 但进入三季度 信贷环境再度收紧 惠州房贷利率水平开始上浮5 10 惠州 楼市环境 规范大于调控 保证市场持续健康发展 新的限价政策或即将出台 2019年三季度重要楼市政策节点 开发商拒绝公积金贷款将被 锁盘 惠州市住房和城乡建设局 市住房公积金管理中心日前联合印发 关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施细则 将对房地产开发企业 中介机构和银行机构进行联合
7、查处 依法依规维护公积金缴存职工的权益 对拒不整改的房地产开发企业进行 锁盘 处理 暂停企业预售资金使用 7月1日 产权期限 缩水 的新建住房将不得入市惠州市自然资源局近期联合市住建局推出了商住用地补足年限政策 要求从今年6月份开始 商品房项目必须补足地价后才可以登记备案预售 住房产权证书的土地使用年限不得不低于60年 7月12日 惠州高级人才首套房公积金个人最高可贷100万惠州市住房公积金管理中心日前发布 惠州市高级人才以及全日制研究生住房公积金优惠政策实施办法 征求意见稿 高级人才 个人最高100万 夫妻最高150万 全日制硕士 副高职称人才 个人最高贷款50万 7月25日 8月16日 惠
8、阳 土地闲置一年未开工征闲置费 超两年将被无偿收回惠阳区首次推出 闲置土地处置的实施意见 征求意见稿 对闲置土地在认定环节进行规范 厘清闲置原因进行分类惩处 对于企业原因导致闲置的 超过约定动工时间满一年将按照地价20 计征闲置费 超过约定动工时间满两年将按无偿收回方式收回土地使用权 9月26日 官方辟谣 依然延续限价路线 不会出现政策空档近期关于惠州限价令到期 政府放开限价 房价将大幅上涨等谣言大肆炒作现象 住建局回应称惠州的限价政策依然将会延续 中央到地方对于房地产的调控并没有明显的放松 惠州也不会放松 文件时限到期后 可能或继续出台延续文件 中间不会出现政策空档 关于限价到期 新的限价政
9、策或即将出台 新政策无疑将对已有政策进行升级优化 更加强调区域性差别化精准调控或是新的方向 调控有保有压 符合市场规律的同时 保障房地产市场稳定健康发展 广汕高铁 建设中 最新动态 9月27日 惠州市举行金山新城建设启动活动 金山新城的规划建设正式迈出重要一步 目标定位 金山新城将打造成为大湾区生态立城的门户标杆 惠州未来城市中心 一流城市核心样板 湾区东岸战略性新兴产业及科创新中枢 规划范围 金山新城总用地面积118平方公里 其中规划居住用地21平方公里 预测人口规模75万人 交通规划 依托广汕高铁 以惠城南站为枢纽建高铁 城轨大交通体系 规划地铁1号线和2号线也将经过该片区 惠州市金山新城
10、分区规划 2019 2035 规划结构图 惠城南站 惠州 重大规划 金山新城规划建设迎来重大进展 建成后将成惠州未来城市中心 2019年第三季度惠州重大规划事件汇集 惠州 事件汇总 积极融入大湾区发展 致力完善城市规划建设 规划利好助力楼市发展 宏观篇三季度总结 四季度展望 国际形势 国内形势 信贷环境 楼市环境 总结 中美贸易战在三季度进一步升级 加剧了全球经济和政治风险 随着美联储降息 多个国家和地区也扎堆跟随 全球货币政策趋于宽松 展望 预测美国高科技的封锁不会改变 中美贸易战是持久战的概率比较大 全球经济下行将持续进行 总结 融资渠道持续受限 房企在三季度发债量减少 LPR改革实现市场
11、利率和贷款利率并轨 展望 房企将进一步加大销售及其回款力度 同时 寻求更多元化的融资渠道也是需突破的方向 利率市场化后 房贷利率易涨难跌 惠州利率将保持当前相对较高水平 总结 中央政治局会议强调不以房地产作为短期刺激经济的手段 央行全面降准 定向降准齐发 促进投资需求的释放 展望 政府将会在下半年以积极的财政政策和稳健的货币政策来刺激经济增长 国内经济平稳运行的积极因素将增多 大力发展都市圈及周边地区中小城市正成为未来城镇化的新趋势 总结 楼市调控整体依旧从紧 热点城市调控政策再迎升级 部分城市局部放松限购 惠州规范大于调控 展望 展望四季度 楼市依然会延续一城一策 有收有放的精细化调控 之于
12、惠州 或出台新的限价政策 更加强调区域性差别化调控与全国调控步调保持一致 2 市场篇 报告备注说明 本报告所提供的一切数据皆来自惠州房产管理局 惠州建设网 惠州城乡规划局 惠州国土资源局 惠州市公共资源交易网 惠州统计局 广东土地资源网等官方网站及市场调研所得 有关观点以此为依据推测 仅供参考 本报告不构成对任何机构或个人提供专业建议和服务 优房超 瑞城搜不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任 更多详情请扫码关注 土地市场 量价走势 政府供地意愿强烈 但房企受开发环境影响 拿地更显理性 土地市场热度一般 流拍风险高 2019年三季度区域批量土地供应明显 商住商服地整体供应面积达93万
13、环比上涨39 土地供应大涨环境下 成交市场截然相反 主要为房地产融资受监管 开发商资金紧张 拿地更加聚焦和谨慎 对非潜力区域地块及开发条件严苛地块持观望态度 多宗土地遭流拍或终止拍卖 成交面积45 2万 环比下滑14 楼面地价为3491元 环比下滑9 溢价率有小幅上涨趋势 主要受热门优质地块品牌房企争抢拉动 但整体仍处于相对低位 土地出让仍以底价成交为主 流拍率呈上涨趋势 惠城区批量地块流拍 起始地价高 开发条件严苛是主因 备注 以上数据为招拍挂市场数据 数据来源 优房超瑞城搜 2019年三季度惠州市商住商服用地成交区域分布明细 备注 以上数据共计为招拍挂市场 标红为各项最高 成交宗数 9宗成
14、交占面 8 5万 成交建面 19 6万 平均楼面地价 1876元 平均溢价率 4 成交宗数 5宗成交占面 12 3万 成交建面 39 8万 平均楼面地价 1945元 平均溢价率 13 外来品牌房企 力高 佳兆业 成交宗数 3宗成交占面 11 1万 成交建面 29 5万 平均楼面地价 3806元 平均溢价率 44 外来品牌房企 碧桂园集团 力高 佳兆业 成交宗数 1宗成交占面 0 7万 成交建面 1 7万 平均楼面地价 4737元 平均溢价率 0 外来品牌房企 融创 成交宗数 5宗成交占面 11 4万 成交建面 30 0万 平均楼面地价 6306元 平均溢价率 13 外来品牌房企 保利集团 万科
15、 中天 成交宗数 2宗成交占面 1 2万 成交建面 3 5万 平均楼面地价 2716元 平均溢价率 15 龙门 博罗 惠东无土地出让 仲恺 惠阳 大亚湾 惠城 延伸 保利高价拿水口中心区商住地 加冕惠城年度地王 万科重回惠州 联合中天底价拿小金口商住地 土地市场 区域分布 博罗成交量最大 龙门成交宗数最多 惠城地价维持全市领先地位 延伸 力高地产高调进入惠州 联合佳兆业高溢价连拿博罗仲恺两宗商住地 土地市场 待拍地块 地块批量出让仍是惠州四季度土地市场趋势 惠东稔山镇连续7宗住宅地待拍 惠城汝湖连续3宗出让 2宗遭流拍 房企减少拿地趋势明显 备注 以上数据来自招拍挂市场 时间截止至2019年1
16、0月10日 2019年四季度惠州招拍挂市场待拍 成交地块分布情况 秋长街道高岭村地段 商住 出让面积 1 24万 建筑面积 2 98万 成交价 9639万元楼面地价 3235元 溢价率 0 竞得单位 金辉集团 已成交 秋长街道岭湖村地段 商住 出让面积 0 92万 建筑面积 2 21万 起始价 7305万元起始楼面价 3309元 待拍 新房市场 供需量价 以价换量为主要策略 热门区域优质项目助力 楼市上行趋势明显 三季度市场好于去年同期 数据来源 优房超 瑞城搜 数据来源 优房超 瑞城搜 2019年季度供需均呈上涨趋势 三季度较上年同期数据表现更优 2019年三季度全市住宅供应519 7万 环比上涨25 住宅成交403 1万 环比上涨8 同比去年上涨14 从月度来看 2019年住宅成交保持相对稳定趋势 供应主要受营销节点影响 9月新增住宅面积262 5万 创惠州历史新高 房企备战积极 国庆节前一周全市超150万 新房入市拉高供应 三季度整体优惠力度更大 叠加热门区域楼市人气居高不下 刺激住宅成交上涨 备注 以上数据为网签数据 价格为房管局备案价 仅供参考 新房市场 存量和消化周期 9月
