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1、.专业.专注.*（一期、二期）建设工程项目PPP项目实施方案 *管委会二0一六年元月目 录第一章 项目概况- 3 -一、基本情况- 3 -二、经济技术指标- 6 -三、项目公司情况- 10 -第二章 风险分配基本框架- 13 -一、风险分配原则- 13 -二、风险分担方案- 13 -三、风险应对措施- 15 -第三章 项目运作模式- 16 -一、项目运作方式- 16 -二、项目边界条件- 16 -第四章 交易结构- 18 -一、投融资结构- 18 -二、采报机制及保障- 18 -三、退出机制- 22 -四、相关配套安排- 22 -第五章 合同体系- 23 -一、合同结构- 23 -二、权利义务
2、- 24 -三、政府支持- 25 -第六章 监管架构- 26 -一、授权关系- 26 -二、监管方式和政府介入- 26 -第七章 采购方式选择- 29 -一、招标方式- 29 -二、招标组织形式- 29 -三、招标内容和范围- 29 -四、招标时间安排- 29 -五、投标人资格条件- 30 -六、评标办法和主要标准- 30 -第八章 财务测算- 33 -一、内部收益率- 33 -第一章 项目概况一、基本情况（一）项目概况项目名称：*（一期、二期）建设工程（以下简称“本项目”）项目类型：新建项目所处阶段：已完成项目可行性研究批复开工和计划完成时间：2016年6月正式开工建设，预计到2020年12
3、月完成项目。地点：*省*市*区 （二）公共产品和服务本项目是*市*区采购社会投资人在园区内提供投融资、建设、运营一体化服务，形成的公共产品和服务包括： （1）土地征迁服务。项目征迁面积504.704公顷，其中，集体土地366.6458公顷（水田107.1331公顷、水浇地1.6935公顷、旱地159.0873公顷、园地44.2474公顷、林地18.7444公顷、其他农用地35.313公顷）；国有土地138.0582公顷（城镇村及工矿用地106.2929公顷、交通用地22.7359公顷、水域及水利设施用地9.0294公顷）；未利用地0.4271公顷（河流水面）。征迁范围内共涉及6个社区的拆迁安置
4、，拆迁民房的总建筑面积869195平方米，采用实物安置的方式。（2）土地平整服务。片区场平工程涉及用地面积504.704公倾，根据规划方案的道路规划标高和现状标高，估算土方内部平衡后，仍需借方879.69万立方米。（3）市政配套设施建设及运营服务。项目道路用地面积509594平方米，道路总长度约19903m，进行投融资、建设和运营维护，形成符合设计标准市政道路设施。（4）公共设施建设及运营服务。社区服务中心4处，总用地面积为18300平方米，建筑面积为27060平方米。综合文化活动中心1处，总用地面积为4300平方米，建筑面积为5160平方米。公交首末站3处公交首末站。中学2所，分别为初中和高
5、中，总用地面积约为68800平方米，建筑面积约55040平方米。小学3所，总用地面积约为65300平方米，建筑面积约52180平方米。幼儿园7所，总用地面积约26858平方米，建筑面积约27246.4平方米。垃圾转运站（收集站）4座，每座服务半径1.01.5公里，总用地面积4500平方米，建筑面积约3000平方米。公共卫生间：14处景观绿化工程公园绿地面积193000平方米，片区内防护绿地面积1348400平方米，广场用地4300平方米。 上述-进行投融资、建设并达到可用性标准。（5）安置房建设。片区内拆迁民房总建筑面积约869195平方米，采取实物安置的方式。其中实物安置于片区内设置10块安
6、置用地，总用地面积为660735平方米，总安置建筑面积1086058.36平方米。形成符合设计标准和满足工程施工质量验收规范合格标准的安置房。 （三）项目采用PPP模式的必要性和可行性 采用PPP模式的优势：（1）有助于缓解财政支出压力、缓解政府融资平台债务风险。财预2014351号文件“通过PPP模式转化为企业债务的，不纳入政府债务” 。（2）有助于加快政府职能转变；国办发201542号文件“PPP模式有利于加快转变政府职能，实现政企分开、政事分开”、 财金201476号文件“推广PPP模式是加快转变政府职能、提升国家治理能力的一次体制机制变革”。（3）有助于推进公共资源配置市场化；财金20
7、1476号文件“PPP模式有利于整合社会资源，盘活社会存量资本”。（4）项目投融资、建设和运营可一次性招标和实施，不仅可加快项目建设、提高产品供给效率，也有利今后的运营和管理；招标投标法实施条例第九条“已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供可不进行招标”。采用PPP模式的政策支持：（1）基础设施和公用事业特许经营管理办法明确将能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等五大吸纳资金规模巨大和投资收益含金量高的行业，开辟为特许经营的领域，并提出最长30年的运营期限，明确国家鼓励包括政策性、开发性金融机构参与。（2）2015年2月13日财政部、住建部关于市政公用领域开展
8、政府和社会资本合作项目推介工作的通知（财建201529号）中明确“道路桥梁可实行建设施工、养护管理一体化的经营方式”。（3）国家发改委关于开展政府和社会资本合作的指导意见（发改投资20142714号）明确“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目”，且操作模式的选择上包含了非经营性项目。（4）*省人民政府关于推广政府和社会资本合作（PPP）试点的指导意见（*政201447 号）中明确提出的“鼓励县级以上人民政府将交通、能源、市政、水利、信息、环保、保障性安居工程、*和养老服务等基础设施和公用事业项目，以特许经营的方式实施PPP试点”的指导精神。（5）建设部
9、关于加快市政公用行业市场化进程的意见（城建2002272号），明确提出了“鼓励社会资本、外国资本采取独资、合资、合作等多种形式，参与市政公用设施的建设，形成多元化的投资结构”。本项目采用PPP模式既能符合响应国家相关政策要求，又符合项目实际情况。本项目已通过物有所值评价和财政承受能力论证。 （四）项目运作的目标和意义*市政府计划借助*占全国80%的市场份额的资源优势及未来大*产业发展优势，以“*、低碳、绿色、高科技”大*产业为发展理念，打造一个集总部经济、高端*、特色*、*旅游、*、*管理、*交易、会展经济、*地产等为一体的现代*产业集群。园区定位有特色*区、*总部*研发区、*产业区、综合商务
10、区及宜居综合配套服务区。通过项目运作，强化产业集聚效应，有利于资源整合和结构优化，提高*产业竞争力。 二、经济技术指标 （一）项目区位*一期、二期用地位于*市*区*镇，规划用地主要包括*镇*村和*村、*村、*村四个行政村。四至范围：东至*大道、西至*大道、南至*大道、北至*线。图11项目区位图 （二）占地面积规划用地详见土地利用规划表土地利用规划表序号用地代码用地分类用地面积占规划建设用地比例（%）（公顷）1R居住用地101.9620.50%其中R2二类居住用地82.79BR混合用地（居住70%）11.3R22服务设施用地4.22BR2商住混合用地（居住部分）3.652A公共管理与公共服务设施
11、用地82.9516.67%其中A1行政办公用地0.45A22文化活动设施0.43A33中小学用地13.4A51*用地68.673B商业服务业设施用地89.2117.93%其中B11零售商业用地15.01B12批发市场用地8.18B14旅馆用地4.34B29其他商务用地55.28BR混合用地（商业30%）4.84BR2商住混合用地（商业部分）1.564M工业用地6.681.34%其中M1 一类工业用地6.685S道路与交通设施用地58.911.84%其中S1城市道路用地55.51S41公共交通场站用地0.74S42社会停车场用地2.656U公用设施用地3.20.64%其中U12供电用地0.87U
12、21排水用地0.22U22环卫用地2.117G绿地与广场用地154.5731.07%其中G1公园绿地19.3G2防护绿地134.84G3广场用地0.437H11 城市建设用地497.47100.00%8E非建设用地7.23其中E1水域7.239合计504.7 （三）建设内容（1）土地平整。片区场平工程涉及用地面积504.704公倾，根据规划方案的道路规划标高和现状标高，估算土方内部平衡后，仍需借方879.69万立方米。（2）市政配套设施。项目道路用地面积509594平方米，道路总长度约19903m。（3）公共设施建设。包括片区内配套的社区服务中心、综合文化活动中心、公交站、中小学、幼儿园、垃圾
13、转运站、公共卫生间及景观绿化工程。（4）安置房建设。片区内拆迁民房总建筑面积约869195平方米，采取实物安置的方式。其中实物安置于片区内设置10块安置用地，总用地面积为660735平方米，总安置建筑面积1086058.36平方米。 （四）投资规模本项目建设投资476671.55万元，其中土地征迁76528.28万元，土地平整30858.25万元，市政配套设施29075.93万元，公共配套设施61927.07万元，安置区278282.02万元。由中标社会投资人为本项目提供融资、建设、运营一体化服务，并需在项目开工前提供5亿元土地征迁费用。（5） 主要产出说明（1）项目建设标准：工程质量标准为合
14、格。工程质量按*省建设工程相关规定执行，由相应质量监督部门按建设程序对项目工程质量和进度进行监督。（2）项目运营维护标准：对项目设施进行管理和养护的工作内容及质量标准应符合*省及*市相关道路养护管理质量要求、保洁长效管理考核办法、城市园林绿化养护管理质量要求、城市绿化管理办法等适用法律的规定。（六）资金来源本项目资金来源自有资本金和债务资金，自有资本金由政府出资人代表与社会投资人按股比出资，债务资金由项目公司进行融资获得。3、 项目公司情况 （一）总投资及资本构成项目建设投资约48亿，其中项目自有资本金9.6亿（20%，政府方0.48亿，社会投资人9.12亿），债务资金约38.4亿（80%）。 （二）股权结构（1）项目公司注册资金（首期应不少于8000万元）、注册住所（*
