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1、2017年中央财经大学资产评估(财政学院)之资产评估教程考研复试核心题库一、名词解释1 资产【答案】资产评估中的资产或作为资产评估客体的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产具有以下基本特征：资产必须是特定权利主体拥有或者控制的；资产是能够给特定权利主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源; 资产必须能以货币计量，也就是说资产价值能够运用货币进行计量，否则就不能作为资产确认。 2 房地产评估的市场法【答案】房地产评估的市场法是将待
2、估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。 3 最低收费额【答案】最低收费额，有时也称为“入门费”，是指无形资产转让中，视购买方实际生产和销售情况收取转让费的场合所确定的“旱涝保收”收入，并在确定比例收费时预先扣除。在某些无形资产的转让中，转让方按照固定额收费时把最低收费额作为转让最低价，也可以作为无形资产竞卖的底价。无形资产最低收费额是转让方向购买方收取的补偿其成本
3、的最低转让费，其大小主要取决于重置成本净值、转让成本分摊率和无形资产转让的机会成本。 二、简答题4 资产评估报告书有何作用？【答案】资产评估报告的作用表现在以下方面：（1）它为被委托评估的资产提供价值意见资产评估报告是资产评估机构根据委托评估资产的特点和要求，遵循评估原则，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产价值进行评定和估算后，通过报告的形式提出的评估价值意见，该意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家评估的意见，具有公正性和科学性，因而成为被委托评估资产价值的参考依据。（2）资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据 它用文字的形式，对受托进行资产
4、评估的目的、范围、依据、价值类型、程序、方法等过程和评定的结果进行阐述、说明和总结，体现了评估机构的工作成果。同时，资产评估报告也反映和体现受托的资产评估机构与执业人员的权利与义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。资产评估报告也是评估机构履行评估协议和向委托方或有关方面收取评估费用的依据。（3）对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段资产评估报告是反映评估机构和注册资产评估师职业道德、执业能力水平以及评估质量高低和机构内部管理机制完善程度的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，对评估工作中出现的不足加以完
5、善。（4）资产评估报告是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源评估机构和注册资产评估师在完成资产评估任务之后，必须按照档案管理的有关规定，将评估过程收集的资料、工作记录以及资产评估过程的有关工作底稿进行归档，以便进行评估档案的管理和使用。由于资产评估报告是对整个评估过程的工作总结，其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的收集和记录，还包括撰写资产评估报告过程采用到的各种数据、各个依据、工作底稿和资产评估报告制度中形成有关的文字记载都是资产评估档案的重要信息来源。5 简述假设开发法的基本评估思路及计算公式。【答案】假设开发法的基本思路和计算公式：（1）假设开发法也称剩余法，其基本技
6、术思路是在求取待开发房地产价值时，将待开发房地产的预期开发后的价值扣除正常的开发费用、税金及正常的开发利润，以倒推算出的剩余值作为待估房地产价值。正常的开发费用即为建造和销售房屋所花费的必要费用，如前期工程费、建安工程费、管理费、销售费用、销售税费、资金成本等。（2）其基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售费用-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应缴纳的税费假设开发法在现实中的具体计算公式也可表述为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-销售税费-利润 6 请简述企业价值评估的涵义与特点。【答案】（1）涵义：企业价值评估通常是指评
7、估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下的企业整体价值、股东全部权益价值或者部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（2）企业价值评估具有以下特点：在正常情况下，企业价值评估的评估对象是企业的权益价值，并不是承载企业价值的那些要素资产，以及那些要素资产组成的资产综合体。决定企业价值高低的因素是企业的整体获利能力。在正常情况下，尽管企业价值的载体是由多个或多种单项资产组成的，但企业价值评估却是一种整体性评估。 7 复原重置成本和更新重置成本。【答案】复原重置成本是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全
8、新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。更新重置成本与复原重置成本的相同点在于均采用资产的现行价格，不同点在于采用的材料、标准、设计等方面存在差异。应该注意的是，即便是更新重置成本也没有完全改变被评估资产的原有功能。在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。其理由有二：一是更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产的相同功能的资产所需的必要劳动时间减少。根据资产评估的替代原则，应选择更新重置
9、成本。二是采用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，还是从成本耗费方面都会优于旧资产。由此可见，更新重置成本与复原重置成本的差异体现在两个方面：超额投资成本与超额运营成本。 8 影响机械设备经济性贬值的因素有哪些？【答案】经济性贬值则是由外部因素造成的。这些外部因素通常包括：市场竞争加剧、产品市场需求量的减少导致设备开工不足、生产能力相对过剩；原材料供应方式改变、生产成本增高，而生产的产品的售价没有相应提高；国家有关能源、环保等法律法规使产品生产成本提高或设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等。在设备本身没有变化的情况下，这些因素的发生会使设备从两方面引起贬值：一是营运成本上升或收益
10、减少，从而使设备的经受能力降低；二是导致开工率不足，从而使设备生产能力下降。因此，量化机器设备经济性贬值通常有两种方法：收益损失资本金化法和生产能力比较法。 9 简述资产评估的目的。【答案】资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。（1）资产评估的一般目的资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，或者将引起资产评估的各种需求及其要求进行理论抽象，那么资产评估的一般目的是资产的公允价值。（2）资产评估的特定目的资产评估作为一种资产价值判断活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的，在这里，资产业务是指引起资产评估的经济行为。通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。从我国资产评估实践来看，引起资产评估的资产业务主要有：资一、名词解释
