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1、.word格式,投资学课程设计报告万科A股票投资研究报告 2013-6-301 宏观经济分析国家出台的宏观调控政策主要是通过紧缩资源和土地两大因素，重点为稳定房价和优化住房供应结构，此外还有加强金融调控、信贷管理，同时整顿混乱的房地产市场秩序。具体涉及到了税收、金融、政府、土地资源等各方面的措施以达到宏观调控的目的，政策涉及的对象包括银行、地方政府、购房者和房企。从国内看来，我国GDP同比增速比一季度下降，不过环比增速有上升趋势，经济出现稳定迹象。从拉动经济增长的“三驾马车”来看，第三季度经济增速还会反弹。从国际看来，世界经济形势复杂多变，欧洲主权债务危机再度恶化，金融市场动荡、投资者信心回落
2、，推动全球避险情绪增加。经济全球化，使得各经济体都难以独善其身。发达经济体分化程度加剧，新兴市场也表现出经济增长放缓或维持低位运行的特征。（1）国内经济形势：增速下调，运行平稳。面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。GDP仍然保持较高的增长。CPI高位后逐月回落。PMI数据重回临界点以上。2011年12月1214日中央经济工作会议给2012年经济工作定的总基调是“稳中求进”。中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性
3、、前瞻性。（2）全球经济形势：复杂多变，前景低迷。首先，世界经济下行压力加大。近期美国经济出现改善苗头，但长期增长的势头依然微弱，美联储近日决定将过度宽松的货币政策延长至2014年。其次，欧洲主权债务问题短期内难以解决。欧盟长期高福利政策以及巨额开支使财政赤字、公共负债难堪重负，但这些国家还没有来得及进行政策调整，自身根上的问题和全球金融危机交织在一起，就出现了欧债危机。此外，地区热点此起彼伏。总之，面对经济增速放缓的趋势，2012年经济发展基调是：稳中求进，保持平稳发展，转变发展方式，促进和谐稳定，宏观调控主题由保增长变为求稳定。（3）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向。
4、宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。（4）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低。从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012
5、年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。（5）关注点：不同城市、不同房企分化进一步加剧。不同城市和不同房企分
6、化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进一步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。2 行业分析2.1 行业发展趋势分析我国房地产行业产值从2005年1.808万亿，占我国GD
7、P总量的10.04%，一路迅速增长到2012年的6.4456万亿，占我国GDP总量的12.41%。从2005年开始，我国的房地产行业迅猛发展，虽然在2008年的金融危机中有所回落，但是仍然居高不下，进入2009年，虽然增长率有所下降，但是还是一路处于爬坡趋势，其增长趋势如图1、图2。表1：商品房销售指标表20052006200720082009201020112012商品房销售额（万亿元）1.8082.052.96042.40714.39955.255.96.4456商品房销售面积（亿平方米）5.586.067.61936.29.371310.4310.9911.1304商品房销售均价（元/平
8、方米）0.3240143370.3382838280.388539630.3882419350.4694652820.5033557050.5368516830.579098685商品房销售额增长率（%）13.3849557544.4097561-18.6900418982.7718000919.3317422412.380952389.247457627图1：商品房销售指标趋势图图2：商品房销售额增长率折线图由此可见，我国目前的房地产行业还有很大的成长空间，但是发展趋势将放缓。2.2 行业结构目前全国房地产开发企业在3.5万-4万家，高峰时期多达5万多家，一些上市公司也希望能进入该领域分一杯
9、羹，形成行业内大、中、小地产商共存的局面，形成中间大，两头小的行业结构，其中大型房开商占5%-8%，小型房开商占11%-15%，其余的全是中型开发商。由于一年比一年更高的商品房需求，使企业进入激励的竞争环境。2.3 行业政策2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市增加到近50个；10月底，1000万套保障房计划提前实现；始于2010年的这一轮房
10、产调控在2010年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段。2012年十八大明确了“十二五”期间的住房问题。“十二五”期间，国家决定建3600万套的保障性住房，差不多可以解决1.3亿人的住房问题，大约需要五万亿人民币的建设资金，土地的需求量也很大，我国未来土地供应的50%70%都会用来建设保障性住房，到“十二五”末，保障性住房占房地产市场的一半，必将对中国房地产市场格局和结构产生重大影响。3 企业分析3.1 公司基本信息万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前
11、业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。3.1.1 公司简介公司全称万科企业股份有限公司英文名称CHINA VANKE CO., LTD成立日期1984-05-30注册资本1099555万注册地址深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心工商登记号440301102900139法定代表人王石总经理郁亮电子邮箱IR公司网址http:/主营业务兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业
12、(不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。3.1.2 公司证券简介证券代码000002证券简称万科A上市交易所深圳证券交易所发行日期1988-12-28上市日期1991-01-29总股本1099555.31万股流通股1097715.04万股上市状态在市3.1.3 万科企业股份有限公司的优势目前万科企业股份有限公司中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专
13、业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任）享誉业内。而在万科光环的背后，不容忽视的是支撑企业的专业管理，这其中包括万科创造的成本管理“利润=收入-成本，提高利润的手段之一就是压缩成本”，这个简单的公式几乎人人皆知，但真正实施起来远没有那么简单。在市场竞争日益激烈的今天，企业对控制并且管理成本提出了更高的要求，而对于房地产企业来说，动态成本的管理非常棘手，在相当长的一段时间里难以实现。如何将房地产行业复杂、多变的成本纳入规范化管理?万科也同样曾经为之困扰。现在，万科找到了问题的解决之策用信息化手段控制并管理成本。对这个进入高速扩张时期的房地产企业来说，成
14、本管理正是基础信息化完成后的深化和整合。3.2 财务分析3.2.1 偿债能力分析企业生存的根本问题是能否到期偿债，偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。（1）短期偿债能力分析表2：2008-2012年短期偿债能力指标表20082009201020112012流动比率（倍）2.141.921.591.411.40速动比率（倍）0.730.460.560.370.41现金比率（倍）0.270.180.290.170.20图3：2008-2012年短期偿债能力指标折线图在短期偿债能力的分析中，流动比率是一个重要指标，流动比率是衡量企业短期偿债能力的指
15、标，流动比率越高，企业的偿债能力就越强，债权人利益的安全程度也就越高。近年来该指标呈下降式变动趋势，万科公司2008年的流动比率最高，但是2009年到2012年该数据逐年降低，说明万科的短期偿债能力受到了一定程度的阻碍，债券人安全程度降低。进一步评价企业偿债能力，要比较速动比率。一般来说，在企业的全部流动资产中，速动比率一般标准是1：1，从图表中可以看出，万科2009-2011年的速动比率均很低，而且在逐年降低，这说明万科的存货存在问题，企业偿债能力依然在下降。现金比率反映企业的即时付现能力，就是即时可以还债的能力，现金比率高，说明企业的支付能力强，一般认为在0.2倍左右。从以上数据反映，现金比率基本在0.2左右波动，说明万科短期负债能力很强，且直接支付能力不会有问题。总的来说，不管是流动比率、速动比率还是
