《【房地产年报】（2019年度）长沙房地产市场总结报告-中原》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产年报】（2019年度）长沙房地产市场总结报告-中原（74页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Part 1长长沙2019楼市特征分析 Part 22020年市场预场预 判 Part 3开发营销发营销 建 议议 CONTENTS 长 沙 2 0 1 9 楼 市 特 征 分 析 Part 1 0 1 土 地 市 场 1 1 1 土地供给给 供应应1825万方 2018年1403万方 上涨涨30 2019年全年供应1825万方 较2018年上涨30 成交建面1552万方 为2018年全年的1 34倍 供应持续放量 成交继续走高 供销均创2015年以来新高 有存量增加的可能 土地出让金547亿元 上涨38 土地收益可观 成交1552万方 2018年1158万方 上涨涨34 供应应持续续放量 为
2、稳为稳 房价提供基 础础 成交金额额547亿亿元 2018年396亿元 上涨涨38 长长沙市内六区经经营营性用地建筑面积积供销销量走势势 2009 2019 1 1 2 土地需求购购地需求理性 地价波动维动维 稳稳 2017年至今 楼面价在3000元 水准线以上站稳脚跟 土拍市场维持低溢价局面 房企取地谨慎 多家房 企 哄抢局面难再现 地价得到稳控 但住宅限价却在试探提高 楼面均价3523元 2018年3415元 上涨涨3 14 溢价率4 31 2018年7 95 下滑3 64 长长沙市内六区经经营营性用地楼面地价及溢价率走势势 2009 2019 1 1 2 限价地特征限价占领领市场场 套型
3、要求增 加 2019年长长沙市内六区经营经营性用地成交结结构 含住限价 地块块地块块 61宗50宗 成交 地块块 94宗 有套型要求地块块 40宗 2019年成交含住地块中限价地块50宗 占比逐年增大 对房价的稳控力度加大 套型要求严格 上市后愈加贴近刚需客户购房需求 住宅户户型面积积不超过过144 其 中 120 以下的户户型不少于60 144 以下的住宅户户型不少于80 144 以下的住宅户户型不少于60 其中1宗120 以下的户户型不少于36 2宗 限价地地价上浮 拿地需求旺盛 对对价格理性 2017年 10 12月 2018年2019年趋势趋势 限价地起始楼面均价 元 23733549
4、3634上涨明显 但速度减缓 限价地溢价率31 9 5 逐年下降 有竞价的限价地宗数5宗16宗21宗逐年增加 熔 断 宗 数 双 限 地 宗 数 仅有3宗双限地 样本量过少 9宗 21宗 43 18宗 33宗 55 比例逐年上升 自2017年10月首宗限价地成交 至2019年年底 限价地起始楼面价上涨明显 但增速减缓 熔 断 频 发 拿地热情维持 但受有限利润空间限制 房企取地愈加谨慎 溢价走低 限价地指标标历历年对对比 201710 2019 1 1 2 限价地特征 上市8宗地 占限价地89 拿地 上市平 均间隔12个月 2017 上市27宗地 占限价地71 拿地 上市平均 间隔12个月 2
5、018 上市13宗地 占限价地26 拿地 上市平均 间隔8个月 2019 限价地开发发近半 上市节节奏加 快 2017年10月至2019年共成交97宗限价地 目前已入市47宗 2017年 2019年 房企拿地到项目上市时间间隔由12 8个月不断缩短 开发节奏加快 多为上市房企项目 2017年10月 2019年限价地上市情况 典型项项目 拿地时时 间间 上市时时 间间 间间隔 月 是否上 市公司 福晟翡翠湾2017 122018 1212是 南山梅溪一方2017 122019 113是 金地香樟悦府2017 102018 1214是 金科集美天辰2017 102019 115是 典型项项目 拿地
6、时时 间间 上市时时 间间 间间隔 月 是否上 市公司 中建璟和城 2018 12018 12 11是 绿地长沙城际空间 站 2018 42018 11 8是 碧桂园荟隽棠 2018 52019 3 10是 万科金色梦想 2018 92019 5 8是 典型项项目拿地时间时间上市时间时间 间间隔 月 是否上市 公司 金侨枫华 府2019 9 2019 12 拿预售证 3否 中海阅麓山 2019 72019 125是 旭辉都会山 2019 62019 126是 金茂建发观悦 2019 32019 11 8是 时代印记 2019 32019 118是 1 1 2 限价地特征 限价明显显提升 多板块
7、块限价与房价形成倒 挂 备注 房地差 商品住宅成交均价与限价地楼面地价差值 限价差 商品住宅成交均价与限价地所限房价差值 长沙内六区2019年成交的50宗限价 地分布于20个板块 优质板块 房地价差大 限价 水 平较目前市场房价更有优势 可 兑现率高 去化速度有保 障 风险板块 房地价差小 利润 空 间微薄 限价水平较目前市 场房 价更高 在目前的市场环 境下房 价上涨预期较难兑现 较难较难 能实实 现现流速和利润润的双赢赢 限价差 4000元6000元 500元 1000元 500元 1000元 滨 江 大王山 雷 锋 麓谷谷山 天际 岭 高铁新城 房地差 梅溪湖二期 含浦洋湖 金桥新 城
8、大市府 滨水新 城 丁字 镇 省府红 星 隆平高科 芙蓉马王 堆 鹅秀 2019年1 12月长长沙内六区商品住宅与限价地交叉分析 单位 元 0元 优质优质 板块块 梅溪湖一期 风险风险 板 块块 金星北 开发发商幸福矩阵阵 1 1 3 板块块兑现兑现 差异 大托暮云 月湖苏圫 垸 拿地的科学性有待进进一步提高 优质优质 地 块块 44 风险风险 地 块块 56 22宗优质地块中9宗溢价 溢价占比41 在高房价差 上市去化有保障下 亦有多 数开发商愿意额外加价买单 28宗风险地块 开发商利 润 空间小 房价兑现率低 其 中12宗地块为开发商 溢价摘 得 占比43 冲 动动消费费下 后期开发发有风
9、险风险 1 1 3 地块块兑现兑现 差异 2019年长长沙内六区限价地风风险险评评价 1 1 4 纯纯商用地成交 纯商用地成交占经营性用地成交建面的16 符合商办市场供给侧调整需求 楼面地价继续高位回落 溢 价 率持续走低 拿地难度远低于含住用地 成交252万方 2018年210万方 上涨涨19 助力商办办市场场去库库存 量价低位运 行 溢价率1 2018年5 下跌4个百分点 楼面地价2617元 2018年2719元 下跌4 2009年 2019年内六区纯纯商用地成交情况 流拍率13 2018年5 下跌3个百分点 土地市场 HUNAN CENTALINE 小 结结 土地量增价稳稳 有增加未来潜
10、在供应应的可能 限价地占领领市场场 稳预稳预 期作用明显显 限价地项项目上市节节奏加快 周转转提速 需警惕在风险风险 板块块开发发限价地项项目 0 2 新 房 住 宅 市 场 1498万方 同比 6 供应 网签签1325万方 同比 6 成交 1 2 新房住宅市场场 买买方市场场 需求走弱 略供过过于 求 近十二年市场供需走势 三年一轮回 如今全然步入供过于求市场 由于调控持续收紧 多数开发商选择 快 周转开发模式 供应加快 客量持续稀释 买方市场下 客户入市意愿减弱 观望情绪浓厚 整体供销比 1 13 2019年长长沙市内六区商品住宅供需量 认购认购 1310万方 同比 10 20172018
11、2019同比 认购转 网签率72 86 28 86 00 认购量 万方 154714521310 9 80 备注 2019年网签认购 量计算不包含2018年认购未签约 量 1 2 新房住宅市场场 八年楼市变迁 验证狭义库存与房价呈反向变动 2019年住宅去化周期一波两折 趋向平稳 短期无需压 亦 无需松 当期压压力微增 房价浮动动受 限 周期缩 房价 涨 周期缓 房价 稳 2012年1月 2019年11月长长沙市内六区商品住宅均价与去化周期对对比 周期缩 房价 涨 周期增 房价跌 1 2 新房住宅市场场 从近四年成交面积段来看 主力面积段逐年下移 目前130 140 产品最受市场追捧 供求量大
12、 且去化时 间 短 而100 以下产品 成交占比明显降低 去化周期在15个月以上 产产品需求面积扩积扩 大 去化周期 短 2016年 2019年长长沙市内五区商品住宅成交面积积段占比分析 备注 去化周期按近六个月商品住宅去化速度计算 90 100 18 17 15 10 8 5 8 100 110 9 49 13 11 11 11 3 0 110 120 11 11 54 13 18 18 高供销3 7 120 130 11 13 15 58 14 16 周期短6 8 130 144 13 16 19 21 65 23 4 7 144 160 2 2 4 7 7 4 4 160 180 2 2
13、 4 3 3 9 6 180 200 1 1 3 3 3 5 5 200 以上3 3 3 4 4 9 7 整体套均面积积 107 69113 06119 6 6 126 33127 476 2 面积积段2016年2017年2018年2019年2019年供应结应结 构去化周期 月 60 以下9 9 6 3 3 1 2 低供销 20 2 周期长 39 5 14 9 60 80 7 4 3 2 80 90 14 8 6 4 1 2 新房住宅市场场 从成交总价段来看 2019年客户接受度最高的总价在80 160万元 尤其是100 160万元产品占比连续四年 上 涨 100万元以下占比明显降低 总总价上
14、移 客户户承压压增 强 2016年 2019年长长沙市商品住宅成交总总价段占比分析 总总价段 40万元 2016 年 11 2017年 7 2018年 4 2019年 1 40 60万元27 10 6 2 60 80万元25 21 12 7 80 100万元17 69 21 19 17 100 120万元8 14 66 17 19 120 140万元5 7 15 63 17 140 160万元2 7 8 12 65 160 180万元 1 5 7 8 180 200万元1 2 3 5 200 220万元1 1 3 3 220 250万元1 2 3 2 250万元2 3 4 5 1 2 新房住宅
15、市场场 成交主力围绕围绕 二环环周边边 压压力向中心聚 拢拢 青竹湖 芙蓉 马马王堆 天 际际 岭 麓谷谷山 大王山 梅溪湖 一期 岳 麓 山 桃花岭 大 市 府 含浦洋湖垸 高铁铁 新城 解放垸 梅溪湖 二期 鹅鹅秀 月湖苏苏圫圫 垸 园林生态态园 中心 隆平高科 省府红红星 大托暮云 雅塘井湾 100万方以上 50 100万方 25 50万方 25万方以下 金星北 金桥桥 新城 雷锋锋 望城中心 丁字镇镇 内五区商品住宅成交量走势势 201901 11 内五区商品住宅去化周期走势势 截止2019年11月底 青竹湖 芙蓉 马马王堆 天 际际 岭 麓谷谷山 大王山 梅溪湖 一期 岳 麓 山 桃
16、花岭 大 市 府 含浦洋湖垸 高铁铁 新城 解放垸 梅溪湖 二期 鹅鹅秀 月湖苏苏圫圫 垸 园林生态态园 中心 隆平高科 省府红红星 大托暮云 雅塘井湾 15个月以上 10 15个月 5 10个月 5个月以下 备注 去化周期按近六个月去化速度计算 第一梯队 高铁新城唯一成交超百万方板块 占总成交22 且去化压力小 第二梯队 滨江 麓谷 梅溪湖一期 含浦洋湖 天际岭五大板块 供销两旺 去化周期均在10个月以下 态势 良好 第三梯队 中心 芙蓉马王堆板块老旧库存积压 市场活跃度低 大托暮云成交量少 去化速度慢 后期去化风险 将增加 1 2 新房住宅市场场 根据对市场典型活跃项目进行监测 2019年周均来访101批客户 来访转认购率为10 相较于去年 虽整 体客量减少 但客户购房诚意度有所好转 整体来访访量减少 转认购转认购 率平 稳稳 2018年7月 2019年12月中原市场场监监测项测项目来访访成交走势势分析 2018年周均来访103批 转认购 率8 2019年周均来访101批 转认购 率10 1 2 新房住宅市场场 2019年新房项目开盘首日认购率月均不足60 处于近三年低位 在推货量
