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1、目录中国房地产政策评估简介11. 评估背景和目的12. 中国房地产业中长期发展动态模型13. 方法体系34. 数据来源3主报告41. 2018 年上半年中国房地产政策评述51.1 继续深化调控，保障有效需求51.2 调整中长期供给结构，增加“有效供给”122. 2018 年上半年中国房地产政策效果评估142.1 全国新房成交分化、价格同比涨幅收窄，新开工同比提速142.2 各地调控力度不放松，进一步巩固调控成效172.3 金融信贷持续发力，供需两端去杠杆效果明显212.4 土地供求同步增长，三四线城市表现突出232.5 品牌房企业绩保持增长，拿地态度趋于谨慎263. 未来中国房地产政策环境预判
2、303.1 坚持分类调控，抑制非理性需求，保障合理购房需求303.2 增加有效供给，各地住房供应更加注重结构优化303.3 货币政策定向调控，房地产行业资金监管仍然较紧313.4 全年市场走势预测修正312018 年上半年中国房地产政策评估报告中国房地产政策评估简介1. 评估背景和目的受发展阶段和国情所决定，影响我国房地产市场的因素众多而又独特，既 有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有 金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的 即时影响较大。房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到
3、社会各方面的关注。从国外经验来看，房 地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展 提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部 门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的
4、长期内在规律；（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意 见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。2. 中国房地产业中长期发展动态模型在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作 实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计建立了一个“房地产业中长期发展动态模型1”来研究房地产市场的长期内在12010 年 4 月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成
5、的鉴定委员会的鉴定。2011 年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”。9规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、 城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6 个模块共 22 个方程。房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习 的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。（2）采用比较先进的动态建模方法，“检验、检验、再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计，并采用协整理论，避免了非平稳时间序列产生 的“伪回归”。（3）引入误差修正模型（EC
6、M），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模， 着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不 够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观地体现房地产内在规律。3. 方法体系在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合的方法。4. 数据来源数据样本区间为 1997 至 2018 年上半年，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要包括： 中国房地产指数系统 CREIS 中指数
7、据 国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴 中国人民银行发布的公开数据 各城市房地产交易中心发布数据 其他数据来源同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。主报告当前，我国房地产行业正处于阶段性波动向平稳发展的过渡期。新的市场形势下，要保证政策调控的有效性面临着比以往更大的挑战。房地产市场的运行态势主要受供求关系影响。为了加快市场实现供求的基本平衡，2018 年上半年出台的一系列房地产调控政策一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构，在需求端和供给端同时发力，调控进入了新的阶段。需求端方面，继续积极抑制非理性需求，保持政策的连续性、稳定性。中央明确表态坚持住房居住
8、属性，调控不放松。政府工作报告进一步强调“房 子是用来住的、不是用来炒的”定位。各城市落实地方主体责任，精准施策， 以分类调控为基调，注重保障合理购房需求，同时对调控过程中出现的新问题进行微调，逐步引导市场回归理性。供给端方面，重点调整中长期供给结构。国家层面，政策聚焦扩大“有效供给”，大力推进住房与土地供给侧改革。地方层面，大城市集中出台住房和土地供给计划与相关渠道保障政策，积极落实“有效供给”。部分一二线城市 已拉开“以政府为主提供政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求”的住 房供应体系建设的序幕。总体来看，上半年房地产分类调控更加精准，促进有效供需开始成为行业发展的主旋律。展望 201
9、8 年全年，本轮调控周期将拉长，但因城施策更精准。在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势， 同时也将针对调控过程中出现的新问题继续进行微调；中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时，集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、 财税改革等新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。1. 2018 年上半年中国房地产政策评述1.1 继续深化调控，保障有效需求1.1.1 中央明确表态坚持住房居住属性，调控不放松坚持住房居住属性，住建部重申调控不放松。政府工作报告进一步强调“
10、房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控2。5 月，住建部印发通知，从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控等方面重申坚持房地产调控不放松3，表明对房地产调控的明确态度和遏制投机炒房、支持和满足群众刚性居住需求的坚定决心。表：2018 年上半年中央对楼市调控的相关表态时间表态主体相关内容2018.12018 年全国银行业监督管理工作会议控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化。2018.2中 国 人 民 银 行2018 年工作会议继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理。201
11、8.32018 年全国坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。2018.5住房和城乡建设部毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位， 坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。2018.5住房和城乡建设部印发住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。2018.6国家发展和改革委员会引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债
12、务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。2018.6住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等印发关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知，要求 2018年 7 月初至 12 月底，在北京、上海等 30 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2详见 2018 年 3 月 5 日从政府工作报告看市场趋势 2018 楼市以“稳”为主。3详见 2018 年 5 月 20 日中指快评 | 住建部强调深化有效供给，将带来这些影响！
13、。加强金融监管，防控金融风险。2018 年初，中央多次表态将防范化解金融风险工作提到更高层次。提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。中央全面深化改革委员会第一次会议对规范金融机构资产管理业务、加强非金融企业投资金融机构监管作了进一步强调。中央财经委员会第一次会议强调打好防范化解金融风险攻坚战，要以结构性去杠杆为基本思路，努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。央行、中国银保监会、证监会、外汇管理局联合印发关于规范金融机构资产管理业务的指导意见，提出统一同类资产管理产品监管标准，有效防控金融风险，引导社会资金流向实体经济，更好地支持经济结构调整和转型升级。另外，央行半年内三次有针对性的定向降准
14、，货币政策根据实际需要灵活调整，但不改“稳健中性”总基调。金融监管的进一步规范、有序去杠杆的稳步推进，将有效防范金融风险， 保障金融市场稳定。在货币政策工具的定向调控、精准调控背景下，房地产金融政策总体仍坚持“房住不炒”的导向，行业调控依然全面从严。表：中央及各部委对于金融领域表态时间事件关键内容1 月 25 日全国银行业监督管理工作会议继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化。1 月 25 日央行普惠金融定向降准实施释 放 流 动 性3000 亿左
15、右凡前一年对 500 万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款，以及农户生产经营、创业担保、建档立卡贫困人口、助学等贷款的余额或增量占比达到 1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调 0.5 个百分点；前一年上述贷款余额或增量占比达到 10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调 1 个百分点。2 月 5 日中国人民银行2018 年 工 作会议健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，保持货币政策稳健中性；切实防范化解金融风险；稳妥推进重要领域和关键环节金融改革；持续推动金融市场平稳健康发展。2 月 14 日央 行 发 布2017 年 第 四季度中国货币政策执行报告保持政策的连续性和稳定性，实施好稳健中性的货币政策；健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革。打好防范化解重大金融风险攻坚战，加强金融监管协调
