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1、.word格式,目 录1、投标报价单位有问题(万元；月、年）； 2、从新排版（部分表格偏离）第一部分 前期介入报价和方案2第一章 前期介入报价2第二章 前期介入方案4第三章 物资配备13第二部分 前期物业管理费报价与测算方案15第一章 前期物业管理费报价15第二章 前期物业管理费测算方案16第三部分 项目调研与管理服务理念和目标21第一章 项目调研与管理服务定位21第二章 管理服务理念与特色服务28第四部分 项目管理机构运作方法及管理制度38第一章 管理机构38第二章 管理规章制度的建立42第五部分 管理服务人员配置与培训管理54 第一章 管理处服务人员配置和具体岗位要求54第二章 培训管理5
2、9第六部分 物业管理服务方案66 第一章 对业主或使用人自用部位提供维修服务的方案66第二章 物业管理区域内共用部位，共用设施设备的维修方案68第三章 业主、使用人装饰装修室内的服务方案87第四章 住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人秩序时的工作预案97第五章 物业管理区域内环境清洁保洁方案98第六章 物业管理区域内公共秩序岗位责任描述和维护方案108第七章 绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案112第八章 物业承接验收方案117第九章 公共、公建物业及物业服务行为公开方案139第十章 业主入伙方案146第七部分 物业维修和管理应急措施157第一章 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气
3、的应急方案157第二章 本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急方案157第三章 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施159第四章 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施160第五章 电梯故障的应急措施160第六章 消防应急措施161第七章 水浸应急预案164第八章 台风暴雨侵袭应急预案165第九章 雪灾应急预案166 第十章 盗窃和遇劫应急预案167第十一章 业主意外受伤和急病应急预案167第十二章 突发事件应急组织机构169第八部分 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施179第九部分 智能化设施的管理与维修方案185第十部分 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案189第十一
4、部分 业主临时管理规约（业主管理规约）的建议稿 191第十二部分 提供国家法定假日社区文化活动预案198第十三部分 社区创优计划201第一部分 前期介入报价和方案第一章 前期介入报价根据项目实际情况，并结合我们项目运作的经验数据进行测算，我们认为保障本项目前期工作正常开展，需要招标方提供前期介入费：10万元。具体测算如下：一、 前期介入费用测算明细表1、管理人员工资与福利保险费员工工资测算职位人员定编月基本工资月加班工资月度绩效月工资总额计算公式工资总额项目经理1 661 142 803 月工资总额*人数*2月11334 客户主管1 1867 400 2267 月工资总额*人数*1月2267
5、客户助理2 48009005700月工资总额*人数*1月11400 厨师1 640 236 876 月工资总额*人数*1月876 小计5 15066 236 242 18044 25877 员工福利保险费工资总额48.8%（含社保31.3、福利14%、教育1.5%、工会费2%）12628 费用合计38505 2、工程人员工资与福利保险费员工工资测算职位人员定编月基本工资月加班工资月度绩效月工资总额计算公式工资总额工程主管1 2133 400 2533 月工资总额*人数*2月5066 技工班长1 1200 441 1641 月工资总额*人数*2月3283 技工2 1100 405 1505 月工
6、资总额*人数*1月3009 小计4 4433 846 400 5679 11358 员工福利保险费工资总额48.8%（含社保31.3、福利14%、教育1.5%、工会费2%）5543 费用合计16901 3、护卫人员工资与福利保险费员工工资测算职位人员定编月基本工资月加班工资月度绩效月工资总额计算公式工资总额秩序主管1 2133 400 2533 月工资总额*人数*1月2533 护卫班长3 1200 441 1641 月工资总额*人数*1月4924 形象护卫2 1000 368 1368 月工资总额*人数*1月2736 护卫员10 900 331 1231 月工资总额*人数*1月12310 小计
7、16 5233 1140 400 6773 22503 员工福利保险费工资总额48.8%（含社保31.3、福利14%、教育1.5%、工会费2%）10981 费用合计33484 4、办公费费用测算交通及车旅费300元/月*3月1200 办公及通讯费250元/部/月*1部*1月250 办公用品费200元*1月200 服装费管理员410元/年*7人+作业层158元/年*7人+秩序人员300元/年*40人5106 业务费用于与政府主管部门协调入伙事宜0 费用合计6756 5、其它费用费用测算不可预见费以上4项的2%0 管理佣金以上5项的5%0 税金以上6项总和的5.55%5308 费用合计5308 总
8、成本100954 第二章 前期介入管理方案一、前期介入管理的服务内容1、对物业的规划设计、建筑布局、分割及日后使用、管理方面提出意见和建议。2、对物业的建筑用材和设施、设备的选型等提供建议和意见。3、对小区功能设施和配套设施的安排提出意见和建议。4、在项目施工中参加相关例会，对可能存在的问题和有条件改进提高的地方提出建议。5、对项目中的景观设计和安保配置提出物业管理方面的意见和建议。6、对关键设备的选料、选型提出参考性建议。7、对地下车库的车位配置、车辆进出的路线、车库的智能化配置提出物业管理方面的意见和建议。8、对会所的功能配置、项目设立、装修档次等方面提出意见和建议。9、进行施工现场巡查，
9、对施工质量提出整改和改进建议，对材质和设备提出保护建议。10、为开发商提供物业管理方面的咨询和有关法规、资料。11、配合开发商作好房屋销售及销售合同评审工作。12、协助作好已建成楼宇的产品保护工作。13、参与甲方单体工程、综合工程、共用设施设备初、复检，并监督施工单位的整改情况。14、物业项目接管验收。15、交房及入住手续办理服务。16、提出高端物业的特色服务的建议。17、物业经营用房的招商工作。18、房屋精装修方案的会审及建议。19、提供临时管理规约、物业管理法规等相关物业类文书文本。二、前期介入管理的设想，物业服务设计方案前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入
10、到物业的规划、设计、施工过程中，并帮助开发商进行楼盘销售,提供物业管理咨询,使物业最大限度地满足业主的需求。对物业管理前期介入的基本思路是：通过组建专案工作小组对恒盛豪庭的前期介入，提前对恒盛豪庭进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，依据专业调研人员对当地房地产、物业管理等相关市场调研结果，提出一系列基于最大限度发挥恒盛豪庭各项配套设施使用功能，满足未来客户群体的使用需求的合理化建议；并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合恒盛豪庭特点的物业管理方案。根据恒盛豪庭的具体特点，制定的前期物业管理服务
11、设计方案包括了以下几点：（一）组建“前期物业管理顾问团”,根据物业特点，提出合理建议根据目前合肥市房地产的发展趋势及恒盛豪庭市场定位，基于恒盛豪庭系高档次的住宅楼，对工作环境和生活品质均有着较高的需求,将依托公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。“项目前期顾问团”将依据我们已建立并有效运作的管理体系，对小区的给排水、电力供应、消防、安保、园林绿化、停车场、水景、智能化系统、标识系统、管道煤气系统、公共配套设施、管理用房等的规划及施工，从物业管理的专业视角提出科学合理的建设性意见，提交恒盛豪庭物业规划建议书/恒盛豪庭物业施工建议书,使物业能够更加满足业主以及使用人的需要，同时力求节约与实用，省去不必要的开支和重复建设。（二）协助恒盛豪庭做好销售工作为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素，项目前期顾问团将在前期介入期配
