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1、 深圳房地产市场年度回顾与展望 01住宅市场 稳字当头的前提下因城施策从严防大涨向全方位维稳过渡 3月 住建部 始终坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 定位 坚持一城一策 因城施策 5月 住建部 对佛山 苏州 大连 南宁4城市进行预警提示 7月 中央政治局会议首提 不将房地产作为短期刺激经济的手段 12月 中央经济工作会议继续强调 三稳 促进房地产市场平稳健康发展 2月 国新办 严格控制带有投机性的开发和个人贷款 5月 银保监会下发 关于开展 巩固治乱象成果 促进合规建设 工作的通知 要求严格规范房地产信托业务 7月 央行 点名 房地产行业占用了较多的信贷资源 加强对存在高杠杆经营的大型房企的
2、融资行为的监管和风险提示等 10月 央行新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成 3月后地方调控政策密集发布应对房价地价上涨 局部市场收紧 调整土地出让报价规则 合肥 苏州扩大限购区域或收紧限购资格 西安增加限售规定或延长限售时间 苏州 丹东公积金异地贷款收紧 天津 石家庄 西安 因城施策下 趋冷市场的调控更关注构建支撑楼市发展的基础因素 与人才引进相结合 缩小限购范围 天津 三亚 南京六合 南沙 郑州 成都等多地缩短或取消个税 社保年限证明要求 临港自贸区 南京高淳 天津等提高豪宅线标准 深圳 房住不炒严防房地产金融风险因城施策调控松紧并行 3 7
3、0城价格指数显示 房价环比上涨的城市数量呈减少趋势 数据来源 国家统计局 戴德梁行研究部 6050403020100 70 环比价格上涨 环比价格持平 环比价格下降 706050403020100 环比价格上涨 环比价格持平 环比价格下降 70城一手房价格指数环比升降城市 个 70城二手房价格指数环比升降城市 个 33 10 32 57 2 1 4 4 成交量占比回升 市场热点向重点城市回流 数据来源 国家统计局 戴德梁行研究部 19 4 19 3 22 6 22 5 15 2 15 6 17 6 0 5 10 15 20 25 30 0 20 000 40 000 60 000 80 000
4、 100 000 120 000 140 000 160 000 2013 2014 2017 2018 2019前11月 2015全国销售面积 万 201624城成交量 万 24城成交量占比 130 805 1 62 yoy 22 992 4 71 yoy 重点城市楼市过热调控政策纷纷出台 成交热度向非热点城市传递 再加上棚户区资金的助力 三四线城市楼市于2017年被逐渐点燃 受此影响24个重点城市成交占比下降至15 左右 24个重点城市历年一手商品住宅成交量占全国总成交量比例走势伴随着前期透支大量需求的三四线城市的楼市的降温 资金向一二线城市回撤的趋势日趋明显 预计未来几年重点城市成交量在
5、全国成交总量中的占比将进一步上升 2019年度深圳房地产市场回顾与展望 戴德梁行研究部 5 一线城市新房成交量企稳回升 价格走势总体平缓 2019年前11个月一线城市商品住宅成交均价走势 元 平方米 历年一线城市商品住宅成交量走势 万平方米 704642 907 323 500 1 000 1 500 2 000 2014 2015 2016 2017 2018 2019前11月 北京 上海 广州 深圳 55 975 52 290 21 241 59 126 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 北京 上海 广州 深圳 2019年
6、度深圳房地产市场回顾与展望 戴德梁行研究部 6 数据来源 深圳市房地产信息平台 CRIC 戴德梁行研究部 政策规划利好频现 经历三年盘整蛰伏后 深圳住宅交易活跃度提升 深圳历年一手商品住宅量及二手商品住宅成交量走势 万平方米 666 472 393 380 503 608 551 704 440 308 366 372 407 640 320 272 367 438 403 666 418 259 292 323 33 406 53 455 54 455 54 120 54 134 0 20 000 40 000 60 000 1 4001 2001 0008006004002000 2010
7、 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019前11月 20082009住宅批准预售面积 一手住宅销售面积 20112012住宅新房成交均价 351 923 541 464 731 487 1 064 808 539 531 554 1 227二手住宅销售面积 2019年度深圳房地产市场回顾与展望 戴德梁行研究部 7 数据来源 深圳市房地产信息平台 戴德梁行研究部 25 17 12 75 30 46 25 75 44 19 33 73 34 76 28 72 27 63 26 70 32 97 49 00 33 10 16 82 37 07 61 08 60 63 47
8、 66 59 30 55 68 58 82 57 87 66 26 82 00 0 20 40 60 80 100 120 140 2019 01 2019 02 2019 03 2019 04 2019 09 2019 10 2019 11 2019 12F 2019 052019 06一手成交面积 2019 072019 08二手成交面积 28 6 20 7 金九银十 市场走势平稳 17 3 规划利好叠加政策调整 感染市场情绪 带动成交波动 2019年深圳一二手商品住宅成交量走势 万平方米 F为预测数据数据来源 深圳市房地产信息平台 戴德梁行研究部 11月港人湾区购房享同等待遇11月深圳大
9、幅提高豪宅线标准 区域发展规划 2月 粤港澳大湾区发展规划纲要 发布8月 关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见 发布 楼市政策调整 3月新征信市场传闻 12月深圳取消商务公寓 只租不售 2019年度深圳房地产市场回顾与展望 戴德梁行研究部 8 新房成交节奏总体平稳 年末供应激增或刺激成交翘尾 深圳2019年一手商品住宅量及二手商品住宅成交量走势 万平方米 数据来源 深圳市房地产信息平台 戴德梁行研究部 100 51 58 56 83 05 44 19 批准预售面积 万平方米 新房成交面积 万平方米 半年月均值 批准预售 半年月均值 新房成交 年末开发商趁市场热度积极推货抢收业绩 1
10、1月批准预售面积环比上升213 新房成交在推盘增加 市场氛围等因素带动下走高 市场需求有所释放 2019年度深圳房地产市场回顾与展望 戴德梁行研究部 9 南山90平以上成交套数占比86 豪宅化特征显著 10 65 3 40 20 0 60 2019年前11个月深圳一手住宅分区不同面积段成交套数占比100 20 3 80 罗湖 福田 宝安 龙岗 龙华 坪山 光明 大鹏 南山盐田90平米以下90 144平 144平米以上 福田 95 440 南山 93 768罗湖 69 772龙华 59 857 宝安 53 906盐田 47 339光明 45 188坪山 35 067大鹏 29 979 0 20
11、000 40 000 60 000 80 000 100 000 历年深圳一手住宅分区成交均价走势 元 平方米 120 000 2013 2019前11个月 2014罗湖福田 2015南山 盐田 2016宝安 龙岗 2017龙华 坪山 2018光明 大鹏 2019年度深圳房地产市场回顾与展望 戴德梁行研究部数据来源 深圳市房地产信息平台 戴德梁行研究部 85 6 中高端住宅售价下半年持续回升 年末租金则季节性走低 戴德梁行样本住宅租金 售价指数走势 数据来源 戴德梁行研究部 550500450400350300250200150100 2006 2007 2008 2009 2010 2011
12、 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 住宅租金指数 住宅售价指数 2019年度深圳房地产市场回顾与展望 戴德梁行研究部 11 核心区域及新兴板块新盘成交活跃 带动市场预期向好 天健天骄南苑 8 31开盘 当天销售率近8成 销售金额逾50亿约92 171平方米均价10 5万 约821 2146万 套 绿地新都会 12 22开盘 362套房约30秒售罄88 141平方米均价4 7万 招商领玺 11 28开盘 4 5小时售罄 开盘卖63亿120平 150平方米3 4房均价10 8万 总价1049万 1878万 套 勤诚达正大城三期 2019年度深圳房地产市
13、场回顾与展望 戴德梁行研究部 12 12 21开盘 4小时卖完 吸金约16 4亿元主推68 108平方米均价5 15万 总价区间345 585万 数据来源 市场公开信息 分区市场表现冷热不均 新兴板块迅速崛起 2019年前11个月深圳一手住宅分区供销比 万平方米 按供销比从大到小排序 2019年前11个月深圳一手住宅分区成交量对比 万平方米 134 批准预售面积 万平方米 销售面积 万平方米 35302520151050 504540 Jan 19Feb 19Mar 19Apr 19May 19Jun 19Jul 19Aug 19Sep 19Oct 19Nov 19坪山大鹏龙岗盐田罗湖福田龙华
14、光明南山宝安数据来源 深圳市房地产信息平台 戴德梁行研究部 2019年度深圳房地产市场回顾与展望 戴德梁行研究部 13 2019年供应达历史高峰 分布情况预示主要增量市场的走向 罗湖 福田 南山 光明 龙华 龙岗 盐田 大鹏新区 普通商品房 人才住房 商业其他配套 两次居住用地土地拍卖计容建面分类比例 2 41 883 60 32171 400 3 27 772 39 34947 250 宝安1 58 864 坪山3 17 188 22 05635 700 38 700 楼面地价 扣除人才房及其建安成本 对应最高限价数据来源 深圳土地房产交易中心 戴德梁行研究部 2019年度深圳房地产市场回顾
15、与展望 戴德梁行研究部 14 因城施策下楼市调控将松紧并行 各地楼市政策的调整必然是以不引起市场大起大落为前提的 大力推进保障性住房建设 发展租赁市场 在楼市平稳运行的基础上推进长效机制建设 行政干预手段渐渐伺机退出 最终实现市场的软着陆 且摆脱楼市依赖 与此同时 在提振市场信心方面 摒弃以往简单的刺激手段 与人才引进和产业培育相结合的举措将成为未来楼市政策的一个重要参考 预测 一城一策之下 楼市调控将松紧并行 避免楼市反弹引发的系统性风险 无论是从城市和经济的持续发展来看 还是从避免触发系统性风险的角度来看 楼市的过热局面及房价的快速上行都不可取 因此 房住不炒 的调控思路不会动摇 以平稳运
16、行的态势压舱国民经济 而当前宏观经济下行趋势明显 且仍前景未明 虽然官方释放明确信号 不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段 但房地产仍是支撑经济稳定的关键产业之一 保持房地产市场平稳运行显然是当前阶段经济发展的一项重要诉求 可见在未来一段时间内房地产仍将发挥国民经济 压舱石 的作用 调控目标定调 房地产总体保持平稳运行 正因如此 保持房地产市场稳定依旧是2020年楼市调控的大方向 从年末中央经济工作会议上重申坚持 房住不炒 落实因城施策及 三稳 的长效机制 到韩正在住建部调研座谈会上肯定当前调控成果 肯定保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献 同时要求保持定力 不将房地产作为短期刺激经济的手段 再到全国住房和城乡建设工作会议要求 房地产总体保持平稳运行 均再三重申了稳地价 稳房价 稳预期的目标 2019年度深圳房地产市场回顾与展望 戴德梁行研究部 15 预测 交易活跃度进一步提升 调控之下价格将稳中见升 分化之下供需回撤重点都市圈 由于前期透支大量新增需求 三四线楼市成交总量已然开始收缩的趋势 伴随成交量回落楼市将逐渐转冷 前阶段经历快速上涨的价格也将面临压力 与此同时
