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1、.word格式,锦江股份企业价值评估报告声明一、在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的责任。二、本次评估涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现有或者预期的利益；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘查；我们已对评估对象权属状况给予必要的关注，对评估对象
2、法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了披露。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。摘要本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。A资产评估有限责任公司接受美国投资基金喜达屋资本集团的委托，根据相关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对锦江国际（集团）有限公司的子公司上海锦江国际
3、酒店发展股份有限公司的企业价值在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：评估目的：为美国投资基金喜达屋资本集团收购锦江国际（集团）有限公司的子公司上海锦江国际酒店发展股份有限公司100%的股权之经济行为确定锦江股份的企业价值在在评估基准日的市场价值，为上述并购事宜提供价值参考依据。评估对象：上海锦江国际酒店发展股份有限公司的企业价值评估范围：企业的整体价值评估基准日：2013年12月31日价值类型：市场价值评估方法：收益法评估结论：根据国家有关资产评估的法律和国家有关部门的法规与规定，本着独立、客观、公正和科学的原则及必要的工作程序，对委托范围内的企业价值进行了评估。基于本次评估
4、目的, 委评公司股东全部权益于评估基准日2013年12月31日的评估值为503,405.49万元人民币，大写人民币伍拾万叁仟肆佰零伍点肆玖万元。本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日2013年12月31日起一年内有效。评估报告使用者应充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的说明。喜达屋资本集团拟收购锦江股份100%股权项目评估报告正文喜达屋资本集团：A资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法评估方法，按照必要的评估程序，对贵公司收购锦江国际（集团）有限公司的子
5、公司上海锦江国际酒店发展股份有限公司100%的股权之事宜涉及的上海锦江国际酒店发展股份有限公司的企业价值在2013年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：（一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者本次评估委托方为：美国投资基金喜达屋资本集团喜达屋饭店及度假村国际集团原名为喜达屋住宿设施投资公司/喜达屋膳宿公司（Starwood Loding Trust/Starwood Loding Corp.）更名前，在1996年，它拥有100家饭店，26483间客房，年收入为3.853亿美元。喜达屋集团是全球最大的饭店及娱乐休闲集团之一。1998年，喜达屋收购了威斯汀饭
6、店度假村国际集团（Westin Hotels&Resorts Worldwide,Inc)和它的几个分公司（包括威斯汀和威斯汀联合公司），还收购了美国国际电话电报公司，并取名为Sheraton Holding Corporation;1999年10月，收购了维斯塔那（Vistana)股份有限公司（更名为喜达屋度假所有权股份有限公司），这一切使得喜达屋集团在众多饭店及娱乐休闲集团中处于领先地位。喜达屋集团运用直接或间接由其子公司管理的方法来经营饭店和娱乐休闲业务。1998年，喜达屋完成了更名、对ITT集团和 Westin饭店的购并三件大事，这在其发展历程中具有相当大的影响。喜达屋以其饭店的高档豪
7、华著称。集团的品牌包括圣瑞吉斯、至尊金选、寰鼎（Westin）、喜来登、福朋司以及W饭店。被评估单位为：上海锦江国际酒店发展股份有限公司名称：上海锦江国际酒店发展股份有限公司(锦江股份)住所：上海市浦东新区杨高南路889号东锦江大酒店商住楼四层（B区域）法定代表人：俞敏亮注册资本：60,324.074 万元企业类型：国有企业经营范围：餐饮、食品生产及连锁经营、宾馆及物业管理、旅游、国内贸易、工程设计；以及与上述有关的商务咨询和技术培训；烟酒零售（限分支机构经营）。公司是中国最大的酒店、餐饮业上市公司，主营酒店管理、餐饮业务。公司总股本为6亿股，净资产为20.4亿元，总资产为25.3亿元，管理的
8、星级酒店达92家，客房数达2.6万间。公司将通过实施国际化、品牌化、市场化的发展战略，以星级酒店管理业务为发展方向，并将通过锦江之星旅馆有限公司参与经济型酒店管理业务，继续拓展连锁中西快餐的投资经营，进一步提升公司在管理、品牌、网络、人才等方面的核心竞争能力。（二）评估目的美国投资基金喜达屋资本集团计划收购锦江国际（集团）有限公司的子公司上海锦江国际酒店发展股份有限公司100%的股权，为此需要对上海锦江国际酒店发展股份有限公司的企业价值进行评估，为此次收购经济行为提供价值参考依据。（三）评估对象和评估范围根据本次评估目的，评估对象是上海锦江国际酒店发展股份有限公司的企业价值。评估范围是锦江股份
9、全部资产及负债，总资产账面价值为708,306万；总负债账面价值为270,226万；净资产为438，080万元。（四）价值类型及其定义根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（五）评估基准日本项目评估基准日是2013年12月31日。（六）评估依据评估工作法律法规依据1、国务院91号令资产评估管理办法（1991年）；2、原国家国有资产管理局国资办发（1992）36号国有资产评估管理办法施行细则；3、原国家国有资产管理局国资办发（1996）23号文转发的资产评估操作
10、规范意见（试行）；4、财政部财评字（1999）91号文关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定；5、企业价值评估指导意见（试行）；6、财政部财企200420号文：财政部关于印发资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则的通知。评估工作经济行为依据 1.资产评估业务约定书。 评估工作中的产权依据 1、企业法人营业执照复印件； 2、重大固定资产原始凭证复印件等；3、其他相关资料。评估工作的取价依据1.现行市场价格信息，如银行利率、证券市场国债交易价格等； 2.委托方提供的收益预测；3.其他相关取价标准。 （七）评估方法；企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
11、价值的评估方法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，选择收益法进行评估。（八）评估程序实施过程和情况；1 总体分析1.1 我国旅游业的回顾我国旅游业发展起步晚，但是发展速度举世瞩目。改革开放前，旅游业以外事接待为主，只具备产业雏形，不完全属于产业范畴。1978年转换机制，发展产业型旅游业。1984年中央提出国家、地方、部门、集
12、体、个人一齐上、自力更生与利用外资一齐上的旅游建设方针，揭开了全方位发展旅游产业的序幕。1986年国务院决定将旅游业纳入国民经济与社会发展计划，正式确立其国民经济地位。1992年中央明确提出旅游业是第三产业中的重点产业，之后，中共中央提出的关于制定经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要的建议，旅游业被列为第三产业积极发展新兴产业序列的第一位。1998年中央经济工作会议提出旅游业作为国民经济新的增长点。此后，国家计委把旅游项目列入国债项目，铁路部门及时开行了数百列旅游专列。近年来，中国更是从旅游小国发展成为世界上数量最大、增速最快、潜力最强的国内旅游市场。总之，我国旅游业借改革开放之
13、力，30年来持续快速发展，从无到有，从小到大，产业形象日益鲜明，产业规模不断壮大，成为国民经济中发展速度最快的行业之一。我国星级饭店概况总量（座）客房数（万间）客房所占比例星级酒店总数14099159.14100%五星级43215.699.9%四星级182136.9623.2%三星级571264.7040.7%二星级561639.1524.6%一星级5182.641.7%根据2013年上半年星级饭店经营情况报告显示，2013年上半年，全国三星级及以上星级饭店平均房价为309元人民币，较2012年同期降低1元；平均出租率为53%，较2012年同期下降6个百分点；平均客房收入同比减少8.5%；平均
14、餐饮收入同比减少17.2%；平均会议收入同比减少17.8%；平均总营业收入同比减少11.8%。1.2 上海市概貌上海，中国大陆第一大城市，是四个中央直辖市之一，一个闪耀全球的国际化大都市，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。同时上海又是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。1.3 上海市旅游业概况上海是中国主要旅游城市之一。2013年，全市旅游产业实现增加值1400.8亿元。旅游服务水平不断提升。至2013年末，全市有星级宾馆271家，其中五星级宾馆60家；旅行社1302家，其中经营出境旅游业务的46家；A级旅游景点88家；旅游咨询服务中心45个；旅游集散中心站
15、点5个。2013年，上海接待国际入境游客757.4万人次，国际旅游外汇收入53.37亿美元；接待国内游客25990.68万人次，国内旅游收入2968亿元。1.4 上海市星级饭店情况截止至2013年底上海共有正式评定的星级酒店374家，其中五星级38家、四星级51家、三星级131家、一、二星级154家。此外还有25家左右相当于四、五星级水平但尚未评星的酒店。从分布状况看，四、五星级酒店大都集聚在中心城区。尤其是五星级酒店，主要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东等区的中心商务地带；这与五星级酒店的功能定位和适配环境基本一致。三星级以下酒店相对平衡，全市18个区与崇明县均有分布。从星级酒店经营情况来看，星级较高的酒店经营情况较好，星级较低的酒店经营情况相对较差。2 行业竞争格局和发展趋势2.1 行业竞争格局有限服务型酒店市场在中国正处于一个快速成长阶段。虽然已经出现少数优势企业，并且按照客房规模大小排列前10位的经济型连锁酒店集团所占市场份额合计已占较大比重。但是，我国经济型酒店的市场发展空间依然巨大，现有的少数优势企业以及大批新进企业仍将在未来几年内实施较大规模的扩张。据中国经济型酒店网的统计，在2000年至2012年间，中国经济型连锁酒店的家数从23家快速增加至9,924家，客
