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1、房地产评估 市场比较法应用 侯梦宇 刘雪松 A 滨河里小区 6 1户型 位于第三层 建筑面积117平方米 三室两厅 下房一间 容积率 6 产权50年 已使用11年 一般装修 评估对象 评估对象 秦皇岛市海港区滨河里 小区 评估时点 2011年10月1日 评估方法 市场比较法 交易实例 项项目可比实实例1可比实例2可比实实例3 地址 海港区滨河里小 区 海港区秦皇小区 海港区滨河里小 区 交易情况正常交易正常交易正常交易 交易日期2010 09 302010 10 202010 3 12 建筑结结构混合混合混合 建筑总层总层 数666 所占层层数413 装修状况精装修一般一般 面积积 97105
2、112 交易价格 万元 76万77万73万 影响因素估价对对象可比实实例1可比实例2可比实实例3 交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易 交易日期2011 10 12010 09 302010 10 202010 3 12 区 域 因 素 繁华华程度一般一般一般一般 交通条件 6 9 34 31 路等 6 9 34 31 路等 1 8 34 23 25 30路等 6 9 34 31路 等 公共设施配 套完备程度 一般一般一般一般 景观很好很好一般很好 临临街道路类类 型 城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道 周边设边设 施齐全齐全齐全齐全 房屋功能住宅住宅住宅住宅 区域环环境一般一般良好
3、一般 影响因素估价对对象可比实实例1可比实例2可比实实例3 个 别别 因 素 朝向南南东南 土地平整度四通一平四通一平四通一平四通一平 装修程度一般高档中档中档 层层高6666 设施设备齐全齐全齐全齐全 所在楼层3413 有无下房有有无无 建筑结构混合混合混合混合 面积积 11797105112 成新率78 80 86 80 影响因素估价对对象可比实实例1可比实例2可比实实例3 个 别别 因 素 朝向 1010610 土地平整度 10101010 装修程度 10151313 层层高 10101010 设施设备 10101010 所在楼层 1010910 有无下房 101000 建筑结构 101
4、01010 面积积 1089 410 成新率 7 88 08 68 0 综合打分 97 81018691 成新率 可比实例1 1 10 50 80 可比实例2 1 7 50 86 可比实例3 1 10 50 80 待估实例 1 11 50 78 单价 可比实例1 760000 97 7835 05平方米 元 可比实例2 770000 105 7333 33平方米 元 可比实例3 730000 112 6517 86平方米 元 交易日期修正 平均每月上涨1 可比实例1 1 3 9 1 112 100 可比实例2 1 2 9 1 111 100 可比实例3 1 8 9 1 117 100 区域因素
5、修正 打分法 项目估价对对象可比实实例1可比实例2可比实实例3 区 域 因 素 繁华华程度10101010 交通条件109119 临临街道路类类型10101010 公共设施99109 基础设础设 施1010910 离市中心距离10101110 社会条件10101010 自然条件1091010 房屋功能10101010 区域环环境11101110 综合打分1009710298 个别因素 秦皇岛还原利率为7 可比实例1 使用年期修正 1 1 1 7 39次方 K 99 57 1 1 1 7 40次方 可比实例2 1 1 1 7 39次方 K 98 2 1 1 1 7 43次方 可比实例3 1 1
6、1 7 39次方 K 99 57 1 1 1 7 40次方 由以上得 待估房地产的评估价格为 8722 36 8912 02 8327 04 3 8653 81 元 项项目可比实实例1可比实实例2可比实实例3 单单价 元 7835 057333 336517 86 交易情况修正 系数 100 100100 100100 100 交易日期修正112 100111 100117 100 区域因素100 97100 102100 98 剩余使用年期 修正 99 57 98 2 99 57 个别别因素97 8 10197 8 8697 8 91 比准价格8722 368912 028327 04 待估宗地价格8653 81 知识回顾知识回顾 Knowledge Knowledge ReviewReview
