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1、 青年公寓专题研究 2 报告目录 案例研究 1 发展背景 3 案例启示 全国租赁市场 租赁市场火爆 一二线城市租赁需求旺盛 中国流动人口超过2亿 青年人占绝对比例 且他们的需求以租赁为主 简单统计表明目前有超过1 3亿青年人通过租房解决居住问题 这部分市场规模超过4000亿 从全国主要城市来看 2013年北京平均每日有9 1万人寻找整租房 平均每日有3 7万人寻找合租房 租赁市场火爆 万人 万人 数据来源 赶集网 2013年租房市场报告 租赁客户 租客年龄主要集中在20 29岁 以青年群体为主 在租房客群中 20 29岁之间的租房族占比最大 达到77 35岁以上仍在租房的仅占8 年轻人 特别是
2、青年白领 在外工作租房已经成为主流想象 这与年轻人收入水平不高 房价超出其承受能力等原因密不可分 在租房族中 约有57 的人正在为买房而努力 数据来源 赶集网 2013年租房市场报告 青年群体消费特征 务实理性 个性张扬 重视感情交流 务实且理性者 1 购买商品时最看重质量 价格 品牌等 强调个性 拒绝被复制 2 标榜个性 自我和独立 喜欢新鲜事物 注重感受及体验 讨厌撞衫 讨厌人云亦云 讨厌被复制 讨厌追随 具有很强群体意识 3 具有很强群体意识 拥有自己的 圈子 重视朋友情谊 乐于分享 客户需求1 近六成青年白领倾向整租方式 59 的租客希望按月支付租金 从租房形式来看 整租自由 合租省钱
3、 这两种不同的租房方式各有利弊 而青年白领追求品质生活与独立的空间 58 的人会选择整租 产品形式则最好是一居室或者小两居从租金缴纳方式来看 59 的被调查者希望按月支付租金 因为像季付 半年付等支付方式 一次性的大额租房款的支付会让这些青年群体当月的生活捉衿见肘 数据来源 智联招聘白领 房事 指数调研报告 客户需求2 52 的青年白领通勤时间要控制在半小时以内 交通 价格 内部装修为其租房重要考虑因素 从通勤时间来看 52 的白领通勤时间在半小时以内 其中45 的白领通勤时间为10分钟 半小时 7 在10分钟以内 从租房关注因素来看 73 的租客认为交通便利性是租房时首要考虑的问题 67 的
4、租客首要考虑租金价格的高低 34 的租客首要考虑房屋内部装修情况 购物方便与否 小区环境 房子质量等相关配套设施被考虑的比例远远小于前两者 数据来源 智联招聘白领 房事 指数调研报告 市场供应1 租赁市场碎片化分布 产品供应以两室 三室为主 一室产品供不应求 市场供应与租客需求不对位 以济南为例 户型供应 济南租房市场主要集中在住宅里 分布比较散 户型供应以二室和三室为主 一室比较稀缺 就南部这个区域来看 供房536套 其中一室供应占比13 二室供应占比52 三室供应在29 四室及以上占比6 这个比例也基本可以代表济南市的情况了 寓来寓美房产经纪人一室供需 每天接待十几个客户 80 以上要求找
5、一室户或小两室 三天成交3套 这些人多是工作多年的单身或是小两口 看房的人太多了 小户型的供应根本供不上 从济南整体来看 一室的户型供应占比也就在12 左右 一室户型的供需比在1 8到1 10 也就是说 10套小户型房子至少有80人在抢 21世纪不动产房产经纪人 1 8 一室供应 一室需求 市场供应2 产品参差不齐 缺乏规范化管理 房租上涨快 租客整体满意度不高 租金上涨较快 承租人反应强烈 租赁关系不稳定 纠纷频发 租赁产品参差不齐 配套 服务不完善 缺乏专业 规范的中介服务体系 出租住房缺乏专业管理 存在隐患 我2010年毕业来的济南 与同事在历山路租了一套三室的房子 当时房租是每月170
6、0元 现在涨到了每月3000元 四年涨幅达76 房租涨的让我心惊肉跳 每月的租金都赶上还房贷了 济南白领王岩 数据来源 赶集网 2013年租房市场报告 租赁价格 交通配套 产品户型 租客敏感点 公共服务 租金稳定 居住舒服 生活便利 工作方便 发展机会 市场供应与租客需求不对位 租赁市场存在升级改造空间 市场供应 租赁价格 交通配套 产品户型 公共服务 随意上涨 一室稀缺参差不齐 缺乏管理 分布散碎 VS 长租服务式公寓 2 案例研究 1 发展背景 3 案例启示 集中式长租公寓YOU 国际青年公寓新派公寓普乐门万汇楼自如寓 集中式长租公寓 整栋物业由运营商统一装修运营管理 运营商但当的更多的是
7、二房东的角色 分散式长租公寓 物业零散分布 但由运营商统一装修并运营管理 运营商担当的更多的是中转平台的角色 YOU 国际青年公寓 雷军投资的互联网思维下一夜爆红的长租服务式公寓 发展历程 首家YOU 公寓位于广州海珠区凤凰街道 是创始人刘洋 刘昕整租高露洁厂房改造的公寓 2012 06对外营业 133间客房全部入住 2013 06接受第一笔天使投资 2013 12白云新市店开业 2014 06车库咖啡创始人苏菂加入 2014 08雷军A轮1亿元顺为资本领投 策源跟投 2014年10个项目 已经开业2个 房源约1300套 2015年计划2万套 2016年目标10万套 主攻4个一线城市 互联网思
8、维下的反互联网模式 将线上社交潮流 转移到线下 锁定青年刚需市场 以增强客户粘性为原则 搭建社区服务平台 为在外漂泊的年轻人打造一个家 未来筹划产品线 u 国际创业社区 在国际青年公寓的基础上 给年轻创业者提供租金低廉的办公空间 邀请成功的创业者或风投来交流 甚至嫁接资本转化为项目 形成创业孵化基地 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 YOU 国际青年公寓 主打社交 不仅满足租客的居住需求 也满足他们的社会需求和尊重需求 01 02 03 定位初上班的年轻人 主打大城市租赁市场中的合租群体 存在三不租客群 每月都有丰富多彩的社区活动 五同活动 节日聚会 生日聚会 每天都有
9、创业者聚会 产品配套 客户定位 平台服务 长租公寓 社区服务 平台价值 物业价值 YOU 先整租物业 再统一改装成集中式公寓 统一招租 运营 管理 以公寓为载体 以年轻人聚集的社交平台为核心 打造有温度的社区 不仅满足租客的住家需求 更满足了他们的社会需求 归属感 和尊重需求 圈子认同 在公寓楼一层配公共娱乐设施 健身房 台球室 吧台 书架 游戏机等 室内有独卫 楼内有公共厨房及食堂 为租客社交提供平台 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 清晰的客户定位 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 完善的公共配套 新奇而趣味的功能设计隐藏在垃圾桶盖内侧的大门
10、刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关三色踏板组成的密码器等为年轻人的生活增加乐趣 又增强了社区安全 酒吧 健身房 台球 公共厨房 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 多样的交流平台服务 为 家友 打造一个 有温度 的 家 丰富多彩的社区活动 每月都有 五同活动 同星座 同楼层 同乡 同爱好 同专业 节日聚会 生日聚会等 每天都有创业者聚会 20 30 家友为创业者 为家友提供一个 家 的环境和平台 万圣节 生日party 创业者聚会 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 新派公
11、寓 类REITS模式下 购买整栋物业打造的中高端长租品牌公寓 新派公寓 CYPA ChinaYoungProfessionalsApartments 发展历程 2012 5年于北京成立新派公寓经营管理公司 同时赛富投资基金对新派公寓进行战略投资 2013 05 北京市新派公寓紫禁城店开业 2013 08 北京CBD店开业 目前上海 深圳 广州店在建中 CBD店共111套房 户型从15 140 不等 共14种户型 紫禁城店44套房 每套房月租均价5000 9000元 目前全部住满 产品 租金3000 5000元为 新派Star 5000 6000元 新派 7500元 新派Premium 居住理念
12、 Lifestyle 新生活方式 Home 新的家 Community 年轻人的社区 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 金融 利用REITs房地产信托投资基金方式解决连锁经营中 高物业成本 低经营收入 难以快速规模化 的问题 服务 租房管理 租客社交 租客线下活动组织 4S服务等 品牌 统一买下整栋楼盘 统一装修 同质化客户分租 统一运营管理 打造新派公寓品牌影响力 金融 品牌 服务 新派公寓 金融 品牌 服务 模式 实现模块化复制连锁发展 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 金融创新 SAIF承担收购和改造成本 新派公寓进行轻资产管理 实现滚动开
13、发 新派公寓融资结构 新派公寓运营模式 REITs应用 2013 8赛富不动产基金以2 2W元 平米价格买下70年产权的CBD店 改造为公寓 一共花费1 65亿RMB CBD店份额分拆 以基金方式发行给32名国内高净值LP投资人 新派公寓仅投入1 份额 新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3 5 的租金回报 四年之后 一期基金到期 LP的股权将会被散售或者整售 赛富不动产为此做出一份股权回购协议 由于收购和改造成本都是基金承担 新派公寓的启动资金很少 公寓满租后有很好的现金流 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 品牌 服务 标准化 收购 租赁 翻新 租出 统一运营管理
14、 打造新派公寓连锁品牌 多彩分享公共大厅奢华view屋顶花园健康之家简约别致艺术画廊多样化的配套设施 品牌管理 定位追求品质生活的年轻白领 类似的消费能力与习惯催生 同质化居住 进行同质化配套 能使住户有归属感和家的感觉 为满足年轻人个性化需求 打造14款不同的个性化空间 包括15 25平米的极致全能mini户型 40 75平米的一房一厅户型 以及140平米的两室两厅两卫户型 同质化客户 个性化产品 完善配套 4S服务 Smile 用微笑将温暖传递Sincere 用真诚将关怀传递Social 白领社区 营造白领专属 朋友圈 Share 分享你我 铸就白领情感家园 YOU 国际青年公寓 新派公寓
15、 普乐门 优客逸家 万汇楼 普乐门 开发商整栋租赁物业 自主投资运营的服务式长租白领公寓 项目区位 普乐门连锁公寓位于北京市朝阳区四环外四惠东 距离地铁站步行仅10分钟 交通便利 周边生活娱乐设施完善 生活便利产品 青砖红瓦的复古建筑风格 推出380间公寓客房 以一居室为主 配有少量二居室 房间精装修 可以做到拎包入住 租金与周边住宅租赁价格持平目标客户 有稳定工作 单身或已婚无小孩的白领人群经营理念 itslifestyle Itshome 致力于打造白领一族的品质生活三角半径 公寓以酒店理念化服务为白领量身打造新的居住模式和高品质生活 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇
16、楼 客户定位 追求品质生活的白领一族 打造30分钟的品质生活半径 目标客群 普乐门公寓定位于长租式白领公寓 目标客群锁定在有稳定工作 单身或已婚无小孩的白领人群 项目主要面向客群为CBD商务核心区 十里堡商圈以及朝古板块白领为主经营理念 致力于白领一族的品质生活半径品质生活半径 按照白领人群的生活习惯 居住 工作 娱乐往往成为生活的主要三点 任何两点连线要求控制在30分钟以内 这成为白领人群幸福生活相对量化的其中一个重要参考 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 产品配套 户型以精装一居室为主 公共配套完善 YOU 国际青年公寓 新派公寓 普乐门 优客逸家 万汇楼 物管服务 通过精良的服务 健全的配套 形成完善的8p管理体系 普乐门8P 良好的品牌信誉Responsible优越的地理位置Superior经典的家居设计Scriptures齐全的配套设施Complete专业的物业服务Professional和谐的社交氛围Friendship时尚的文化环境Popular理想的心灵归属Spirit P是 普 的首字母 又象征着钥匙 传递给客户用钥匙开启房门也就是开启快乐 8
