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1、前期物业服务纠纷案例分析【案例 1 】 开发商“赠送物业费”承诺对物业公司是否有约束力？孔某某为北京市昌平区某小区业主，甲物业公司与该小区开发商签订前期物业服务合同，接受委托为该小区提供前期物业管理服务。合同签订后，甲物业公司依约为该小区提供前期物业服务，然而业主孔某某却拖欠甲物业公司自 2010 年 7 月至 2013 年 7 月期间的物业费 47316 元。经多次催要未果，甲物业公司最终将孔某某起诉至法院。庭审中，孔某某辩称自己购买房屋时，开发商曾承诺赠送三年的物业费，故不同意缴纳上述费用。法院经审理认为，开发商作为房屋出卖人对孔某某做出的承诺的效力也不必然及于第三人。故孔某某以开发商对其
2、做出赠送物业费的承诺为由拒绝向甲物业公司缴纳物业费缺乏依据，最终法院支持了甲物业公司的诉讼请求，判令孔某某向甲物业公司缴纳拖欠的物业管理费用。【案例 2 】 物业买受人概括承受2013 年 7 月，高某在珠江帝景小区购买联体别墅后，虽然办理了交付使用手续，但一直未装修入住，谁知今年 8 月，高某收到了法院传票，小区物业公司要求其给付物业管理费 24760 元。高某认为自己没有入住，没有享受到服务，且物业服务合同是开发商与物业公司签订的，与自己无关，因此拒绝支付物业费。原告方认为，前期物业服务合同具有特殊性，高某虽然不是签订合同的当事人，但是高某向房产开发商买受房屋就视为高某已经概括承受了房产商
3、在前期物业服务合同中的权利义务，对高某产生拘束力，故高某应当按约支付物业管理费。被告方则认为，高某没有签订物业服务合同，不应受该合同约束，且高某没有入住，故不必支付合同对价，应当驳回原告的诉讼请求。 最终法院认为判决支持了被告的诉讼请求。【律师评析】1、开发商不能为物业服务企业创设义务。开发商与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅临时管理规约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件，因此业主购买房屋时将同时与开发商及前期物业服务企业分别建立两种法律关系：一是与开发商之间的商品房买卖合同关系；二是与物业服务企业的物业服务合同关系，而开发商与物业服务企业之间并未因此产生权利
4、义务关系。所以，开发商的“赠送物业费”的承诺，其本质是一种为物业服务企业创设义务的行为，该承诺在与业主的商品房买卖合同关系中作出，根据合同的相对性原理，物业服务企业并非该合同的当事人，除非明确表示同意，否则当然不受该承诺的约束。2、业主概括承受开发商相对于物业服务企业的权利义务。物业管理条例第 21 条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当签订书面的前期物业服务合同。第 22 条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第 23 条建设单位应当在物业销售前将临时管
5、理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第 25 条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，业主不是合同的主体。从合同相对性原理而言，房产开发商与物业服务企业签订的合同不能对业主产生拘束力。但是依据条例25 条，房产开发商同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务。【启示】1、业主（物业买受人）应注意的问题审查前期物业服务合同，书面形式固定开发商承诺。业主在购买房屋时需要概括承受前期物业服务合同，实践中，开发商一般以附件的形式附于房屋买卖合同之后。业主签订房屋买卖合同时，对前期物业服务合同也要一并审查，对于开发商诸如减免物业费等的承诺，一定要让其以书面的形式固定下来。2、物业服务企业应注意的问题建设单位与物业买受人签订的买卖合同是否包含前期物业服务合同约定的内容。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，是否对遵守临时管理规约予以书面承诺。3、开发商应注意的问题应取得物业买受人遵守临时管理规约及前期物业服务合同的书面承诺。对业主减免物业费的承诺要符合法律规定或合同的约定，并应取得物业服务企业的同意。
