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1、纵论今日之房地产 刚刚听陈老师给我们讲了房地产开发这门课，让我觉得收获很多。他并不像其他老师那样照着书本念，讲些枯燥的理论知识，而是喜欢用一些深入浅出的例子来开导我们。让我印象最深刻的是，陈老师经常用武昌分校的发展史来举例，我们都感兴趣，听完他的课，我对房地产开发这个行业越来越有兴趣了。房地产的现状 从2007年底，人们就明显地感觉到了楼市风向的转变.随着房价的不断攀升，人们忽然发现手里的钱与高昂的房价差距越来越大，就算再担心房价上涨，也无力出手了，看着周 围房奴们生活水准急转直下，很多人怕了。毕竟，还是要量入为出。而政府对于楼市仍在进行调控，利息越加越高，低收入者只能望房兴叹！ 购买力的过度
2、透支使得市场渐显疲软，交易量开始萎缩，由狂涨转入下滑的拐点在2008年初露出端倪。过高的房价对于普通民众家庭已成为无力消费的奢侈品。 但实际上房地产市场处于有价无市的状况。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成,房地产市场遇冷。 当前房地产重要的问题是成交量上不去，市场萎靡，导致相关行业转冷，开工不足。那么成交量为什么上不去呢？原因很简单：房价下跌不到位，还没降到居民可以承受价位。开始时，开发商们还是遮遮掩掩，不肯明说降价，实际上，形形色色的促销手段轮番上演。可是，即使是开发商卖力地吆喝，购房族也不买账
3、，再加上不少人买了房立马房价就降了，损失惨重，更让购房族不敢出手。发端于美国的次贷危机演变成全球的金融危机后，对于楼市来说更是雪上加霜。大家对未来的收入预期下降，怕背上沉重的债务，更加不敢买房。楼市销售由此陷入深度低迷.对于这种现状，对2010年房地产市场的关键词总结为“调整”，对2011年的关键词仍旧是“调整”二字，综合大家的观点，2011年房地产市场将会出现几大趋势：1，虽然楼市调控政策会继续进行，但可能不再是国家的重点方向。2011年国家防范通货膨胀是主线，房地产极有可能不再享受严厉打压的命运；况且，美国新一轮的定量宽松货币政策，会对人民币带来极大压力。“安内不如攘外”，我也希望房地产市
4、场能够在2010年的严厉打压之中松一口气。 2，房地产的价格难以下降。2011年房地产市场价格会相对稳定，理由是开发商资金链的紧缩、土地供应量加大、商品房结构会调整。但我认为拆迁难度的增加，民工紧缺、拆迁成本的提高，核心城市核心区域土地的日渐紧缺，所有原材料的涨价来分析，2011年房地产市场价格很难下降。 3，保障性住房将成为房地产市场的主角。如果说保障性住房这两年一直作为政府主打方向的话，在2010年保障房依然被明确写入宏观调控之中，如北京的保障房供地已占住宅市场的70%，而且近期北京市各区县加大力度推出保障性住房。虽然2010年北京的保障性住房供给不足5万套，但是随着土地市场调整和政府的重
5、视，相信2011年保障房将离普通老百姓遥远不再。 开发商在保障性住房建设开发的转型过程中，从根本看不上到不得不重视，连万科这样的企业也跟着政府去做保障房，挑肥拣瘦已成为过去，能在保障房市场分一杯羹成为房地产企业的生存方向之一。 况且，做保障房，资金压力小，国家给政策，又不愁卖，再有，我算了算，还是有钱赚的。 4，北京房地产开发商开始转战二三线城市。2011年房地产主市场不再是开过奥运会的北京、世博会的上海、举办过亚运会的广州，逃离北上广深开发商也许是迫不得已：一是拿地太困难，二是拿地成本过高，三是竞争太激烈，千军万马过独木桥。 而二三线市场正在迅速成长，像下围棋一样不布局二三线市场成为开发商的
6、主要战略。 5，更多的传统房地产企业转型为商业地产，甚至会将重点瞄向三 四线城市。我的一位业内好友曾跟我说过：“在中国的房地产市场，三四线商业地产将成为最后一桶金”。我深以为然。 在中国进行城镇化过程中，不可能所有人都涌向北京这样的特大城市。北京的生活成本很高，交通拥堵成顽疾，因此，在城市化的过程中，大量的人口涌入地级、甚至县级城市中。这些城市在第一轮的住宅市场火爆中，商业配套需求迫切，商业地产会受到政府、开发商和老百姓的一致鼓励、支持和欢迎。中国的三四线城市分布广，数量大，有广阔的发展空间。 市场瞬息万变，把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配
7、置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。因此，在以后房地产业要不断加强对房地产发展趋势的分析，才能在市场中立于不败之地。 在房地产业高速发展的今天的虽然带动了社会的进步，但同样也造成了不小的影响，主要有几项问题：资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2左右。商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10左右，
8、而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20。 房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。 房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10，仅占银行全部贷款总量的1。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
9、在已经过去的10年里，中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的
10、重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似
11、乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。房地产未来10年得发展趋势展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比
12、率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点： 第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则
13、会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。 第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2
14、010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。当前调控应关注两个层面 ：从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产
15、的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。 21世纪的新新人类讲究低碳生活，所以我国房地产业发展趋势也要往低碳经济的背景下发展。21世纪“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们生活的主题，在这样的背景下，房子作为人们的安身立命之所也有了更多的时代内涵绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式。 现在国内房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式，这种生产模式突出表现为技术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率，而不是产品的经营效
16、力和可持续发展能力，从而带来资源的严重消耗。中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50，建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。 1发展住宅产业化。 住宅产业化在欧美发展得比较成熟，它是指通过工业化生产的方式建造住宅，住宅产业化不但能够提高住宅质量，还能够大大降低能耗。在日本，住宅产业化概念全方位地应用到了房屋的承建上。住宅产业化能够实现消费者和企业直接沟通，使企业直观了解消费者的需求，达到资源的最优配置。 尽管我国房地产企业在产业化上还处于初步发展阶段，但是已经有部分企业开始了产业化布局，万科就走在前列。预计在2012年万科产品中住宅产业化的比例将接近70，到2014年将达到90。如果我
