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1、顶级豪宅案例简析 研究目的 准确把握豪宅定位的方向 研究对象 北京 上海的一线城市豪宅 选取对象 北京 星河湾 万国城MOMA上海 翠湖天地深圳 香蜜湖一号 幸福里 研究对象 星河湾 2006年1季度朝青板块主要在售住宅项目基本信息表 假设同一区域 楼面地价相同的条件下 星河湾一期装修标准为6000元 平米 毛坯房价格为9403元 平米 相对区域内普通住宅价格高出40 对于区域内豪宅而言 比天鹅湾价格高出48 星河湾销售概况 星河湾实现了区域最高价 并高于同区域豪宅近3000 4000元 平米 全面领先片区的下销售额 为星河湾项目启动 博得头彩 星河湾价值实现的解读 一期2005年7月开盘开盘
2、价格15000元 平米 含精装修4000元 平米 二期2006年11月开盘开盘价格25000元 平米含精装修6000元 平米三期07年9月开盘开盘价格 套内34000元 平米装修标准 8000元 平 北京星河湾 北京星河湾地块周边原状 星河湾价值实现的解读 产品价值点 全实景展示 200平米以上纯粹大户型 6套精装修样板房 四季会所 营销侧重点 现楼 星河湾品牌 四季会 精装修品牌 利用产品自身的优势 突破区域价格的限制 实现豪宅的占位以四季会的名义吸引目标客户 红线外绿地高档石材 黑檀木 商业街 项目的成熟品质的升级以一期业主为核心的圈群层营销 产品尺度的放大星空华墅 品牌的跨界营销顶层客户
3、的圈层营销星河汇的成功运营 一个心情盛开的地方 一期 二期 品质论 三期 四期 重新定义豪宅 五期星座 星河湾6号 2000年 2008年 星河湾开发模式 不断递进的品质演绎 星空华墅 北京星河湾三期 星河湾价值实现的解读 星河湾土地成本高于周边项目 属于绿化隔离带项目 并自行修建 开发周期长 获得土地到推盘历时三年多 星河湾价值实现的解读 开发背景 通过产品力打破区域市场价格壁垒 进入北京豪宅市场 建立豪宅居住标准 推出的产品定位以大户型为主 三居从230到350平方米 四居面积从420到530平方米 高档精装修 华丽的园林 先进的智能控制系统 制造市场话题 首创京城现楼销售的先例 并将南方
4、园林照搬到北方 将公共园林及1000平米人工湖率先展示 充分体现项目自身的产品力 北京星河湾产品针对的客户群是 彰显成功 型的家庭 如何满足这一部分客群对 豪华感 尊贵感 的心理需求 是在产品层面解决的主要问题 为形成豪华 尊贵的感觉 星河湾的产品策略是 在规划和建筑上采取稳妥保守的做法 在景观和室内精装上集中发力 形成打击力 大手笔的周边环境改造将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟 朝阳北路 四周边的围墙 道路改造和绿植 对沿街建筑进行粉刷 种植了近百棵大叶法国梧桐树 把13公顷绿化代征地 先期投入形成北京星河湾生态公园 完成青年沟改造 完成四周围墙 道路的改造和绿植 星河湾价值实
5、现的解读 周边环境 通过丰富的高差变化及材料 种植处理道路景观 在道路的断面处理上 通过高差的变化 加上 面砖 各类大小灌木 乔木 围墙 的层次变化使道路景观十分丰富 街角处理创造丰富景观层次 几条主要道路的交叉口 四角都有一定后退 建造了1O个形态各异的景观喷水池 形成怡人的环境和园区景观的延伸 星河湾价值实现的解读 周边环境 星河湾对细节的追求是其品质地产中间重要的组成部分 北京星河湾的路牙石之间的接缝不是用水泥填补的 而是手工打磨好后直接拼装上的 这样的细节处理在北京星河湾比比皆是 室内大厅的扶手 这样一个小的细部设计也是一改再改 扶手简单的一个曲线使得格调就进一步得到提升 星河湾价值实
6、现的解读 产品细节 采用广州星河湾独特的立体式园林景观 主动创造场地高差 通过36种高差的变化 形成自然的起伏 有效增大绿化面积 斜角边大于直角边 使园林景观产生丰富的层次感 便于植被搭配 实现大小乔木 灌木 地被植物的结合 增强首层住户的私密性 使其与环境形成有一定距离的亲近感 主动营造高差 星河湾价值实现的解读 园林环境 从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积 扩大绿化面积 园林景观中软绿化较多 水景 植物等 硬绿化较少 广场 铺地等 在植物的选配上采用树多 花多 草少的方法 在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体 形成良好的生态效益 草坪的维护浪费大量的水资源 且相对制造
7、氧气的能力较弱 相反 灌木及乔木不仅能遮阳 吸热 减燥 亦能产生大量的氧气 与其他景观要素结合配置成景 使得园区步移景异 处处花团锦簇 枝繁叶茂 重绿植轻硬地 重木轻草 星河湾价值实现的解读 园林环境 北京星河湾南北朝向 东西对流 通风向阳 整体可养殖水域约为12000立方 不含生态公园 小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差 把小区的水域 生态公园 一期亲水池塘 二期亲水池塘 青年沟有机地融汇在一起 形成水体大循环 园林水系有机融汇 星河湾价值实现的解读 园林环境 在循环过程中通过落差 充分让其曝气 增加养殖水体中的含氧量 利用生态公园自然 物理沉淀作用达到过滤净化作用 亲水池塘与
8、青年沟平均水深为600mm 水源主要由湖水与雨水组成 水质较稳定 水生植物配置丰富 水生植物在配植时充分考虑了亲水池塘周围的陆地植物 建筑物 人工湖的驳岸曲线 以及整个人工湖想体现的主题和气候特点 在配植构图上 也考虑了色彩的调和 清澈泛绿的水色是整个水景的底色 根据水生植物的生长特性和观赏期 以及观赏部位不同 如观叶 观花等 错落有致 深浅不一 绿色叠荡 或红或黄的花丛点缀 四季呈现色彩变化 充满韵律感 细致周到的细节处理 星河湾价值实现的解读 园林环境 应用异形井盖完善细部处理 行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上 其下敷设部分市政管线 并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木
9、丛中 不仅扩大了绿化覆盖面积 而且使路边绿化更具立体层次感 道路采用隐形排水 其上井盖经过精心设计和处理 既防盗又平整 采用铁艺围墙实现 透绿 紧靠斜坡绿地是比例尺度合适 半虚半实的铁艺围墙和欧式盆栽 高低错落 通透处理 使小区内外环境浑然一体 细致周到的细节处理 星河湾价值实现的解读 园林环境 园林小品独具匠心 造型独特 在园林小品的选材上 多选用石 黄蜡石 用于景观营造 大理石用于地面铺贴 木 进口梢木 等天然材料 座椅 栏杆 灯具等造型独巨匠心 与建筑统一和谐 夜景照明系统采用环保暖光源 夜景照明系统如 路灯 地灯 台阶灯 树灯 柱灯等均采用环保暖光源 光线柔和而不刺眼 既保护视力又美化
10、环境 且节约能源 配以磨砂灯罩 夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具 将不会对低层的住户造成光污染 细致周到的细节处理 星河湾价值实现的解读 园林环境 工程施工细节 5000吨黄蜡石的堆砌 工程施工细节 室内标准的室外木栏杆铜包件 以惊人的魄力 提出 北温带园林再造工程 的目标 即要推翻目前北京以北温带为气候特征的造园惯例 将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施 认真分析当地条件 了解分析所在地的气候 土壤与水源条件 广泛选择植物种类 提前一两年则着手引种收集适用的大规格 高质量苗木乃至成树 大树 其引种收集的范围包括河南 河北 山东 陕西以及东北各地 并从比利时进口了若干观花 观叶和地被植物
11、品种 创造性的 北温带园林再造工程 星河湾价值实现的解读 园林环境 户型和空间设计经典周到星河湾对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展 不仅形式多样能够照顾各类人士的需要 而且还根据南北环境和居住习惯的不同重新调整丰富了户型结构和比例 北京星河湾已建成的户型有60余种 所有户型均为大面宽小进深 最大面宽达14 2米 最小进深为9 9米 星河湾价值实现的解读 户型设计及室内装修 户型多种多样 布局 功能等均比较理想 起居厅方正 层高高于其它厅室 餐厅相对独立且与厨房用落地推拉玻璃门分隔 方便使用 大主卧都带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间 次卧室和佣人房也都带独立卫生间 方便使用 考
12、虑北京寒冷多风沙的气候特点 适当减少了阳台 星河湾价值实现的解读 户型设计及室内装修 方正的起居厅 主卧的步入式衣帽间和卫生间 室内空间层次丰富 形式多样 地面不同高度的落差设计 如餐厅 客厅和连接客厅的阳台 多级 多层次的天花造型设计 搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 八角形的270度观景主卧室 星河湾价值实现的解读 户型设计及室内装修 2 7米奥的斯豪华电梯 内饰极具奢华 多级 多层次的天花造型设计 天花多设计有发光灯槽和多级吊顶增加空间的层次感 由于层高 层高基本上都在3 2米左右 和选择了合适的空调通风系统 为多级吊顶的实现提供了很好的保障 分级落差较大 空间层次感效果更佳 星河湾价值实
13、现的解读 户型设计及室内装修 门厅的天花效果 客厅天花造型 餐厅天花造型 走廊天花造型 卧室天花造型 卫生间天花造型 客厅 餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合 八角形的270度观景主卧室 装修标准高 主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主 户门 木饰面防火门 配防盗眼及意大利Salicetaolo门锁 房门 树熊牌 木饰面门 配德国 海福乐 门锁 木地板及乳胶漆 采用加拿大 卡佛 乳胶漆 地面铺 树熊牌 木地板 地柜与吊柜 德国 菲林格尔 高级地柜及吊柜 厨房设备 德国 德格 牌煮食炉 洗碗机 烤箱 微波炉 伊莱克斯电冰箱 德国汉斯格雅水龙头 星河湾价值实现的解读 户型设计及室内装修
14、地面拼花式样繁多门厅 餐厅地面拼花 走廊地面拼花 卫生间地面拼花 卫生间地面拼花 交通过度空间地面拼花 厨房地面拼花 电梯地面拼花 踢角线 浴缸裙边 楼梯踏步 石材在玄关的运用 石材在台阶的运用 窗台 背景墙 酒柜台面 石材在其他地方的运用 细致而周到的户型设计及室内装修 其它一些高档装修材料的综合运用 高档马赛克 深木色为主的木装修 能消除墙面感觉的镜子 光芒四射的水晶吊灯 主卧室的浅色地毯等等 另 主要材料方面按照所用场所的主次 对材料材质进行不同选择 材料综合运用的效果 细致而周到的户型设计及室内装修 使用便捷的设计 厨房洗涮区和烹饪区台面高差不同 地面材料铺贴方式的设计 石材横竖纹理
15、木地板 人 字形方式铺装等 能消除墙面实体感增大空间感的银镜的运用 鞋柜门 墙面 阳台落水口的下凹处理 推拉门的导轨保护等 星河湾是典型的极品打法 由经验丰富的老工匠 像以手工方式打磨劳斯莱斯或法拉利一样的打造星河湾的精装产品 在工艺制作上 星河湾大体量的制作非常罕见 以线条为例 其中木线是星河湾自己的工厂专门制作 每2个工人做1个线条 几十种户型所用到的线条都不一样 且不同线条间的区别却只相差零点几毫米 解读星河湾 细节之美 浴室的门框特地用花岗岩垫高有效防潮以保证门的经久耐用 石材 木套线踢脚处的交接处理 客厅 餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合 淋浴间的细节处理 外侧 淋浴间的细节
16、处理 内侧 厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理 更方便操作 卧室木地板 人 字形铺装方式与众不同 卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理 不仅美观而且可增强安全性 面盆与石壁间的角线均用石材镶边 边角打磨后还精心雕饰出纹理 同样纹路的壁纸 冷暖不同的颜色 不同颜色的乳胶漆 卫生间不同区域 不同高度层次天花的交接处理 石材淋浴隔断与天花交接之处的处理 石材不同高度区域的交接处理 石材 木套线踢脚处的交接处理 石材洗手台的细节 卫生间木门框用石材垫高 有效防潮 保证门的经久耐用 面盆与石壁间的角线均用石材镶边 边角打磨后还精心雕饰出纹理 跃式空间的台阶处理及木扶手两端优美的曲线造型 卫生间洗手台面便精心雕饰出纹理 阴阳角的圆滑处理不仅柔美而且增加安全性的保证 银镜柜门的鞋柜增大了空间感 七公分厚的门 人性化的扶手 门 乃点睛之作 星河湾的黑胡桃木子母门比普通门加厚40 尺寸更宽更高 未被发现的鞋柜 被当成是装饰柜 在门背后点缀 卫生洁具 德国 豪式 牌高级按摩浴缸 配当代牌洗浴水龙头及花洒 日本 TOTO 牌豪华电脑控制坐厕 主卧卫生间 TOTO牌双洗面盆 杜拉维特豪华坐厕 客卫 空调采用日
