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1、 WORD完美格式 “景瑞豪布斯卡”项目管理策划书（实施阶段）编制：审核：签发：目 录目 录2第一章：工程概况及项目总平面图11.1项目概况11.2项目总平面图21.3项目工程管理的特点和难点3第二章：项目的组织架构与岗位职责42.1 整个项目开发过程中各单位的组织架构及职责42.2项目公司组织架构及岗位职责52.2.1项目公司组织架构52.2.2项目公司工作职责及岗位职责52.2.2项目公司工作职责及岗位职责62.3监理单位及总承包单位可能的架构及其它252.3.1 监理组织架构图252.3.2总包组织架构26第三章：项目的范围划分273.1项目总平面图273.2总承包商施工范围划分273.
2、3总承包商、分包商的工作范围273.4由甲方另行分包、甲供材料设备、指定品牌材料设备28第四章：工程进度管理304.1项目总控制计划304.2工程施工进度节点计划304.3 工程进度计划的特点324.4 工程进度控制措施324.4.1总包施工进度计划审核324.4.2 施工过程中施工进度计划审核334.4.3 总包施工协调管理334.4.4 奖惩机制334.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制334.4.6 项目公司内部计划协调334.4.7 总包计划控制34第五章：工程质量及安全管理345.1工程质量与安全管理目标345.1.1工程质量管理目标345.1.2安全文明施工管理目标345.1.3
3、工程质量与安全管理依据355.1.4 质量与安全管理奖罚措施365.2质量与安全管理指导思想405.2.1依靠监理的力量控制质量及安全405.2.2优选队伍，杜绝多层转包405.2.3强化过程监督415.2.4沟通与支持415.2.5分户验收把握竣工验收最后防线415.3工程质量管理措施425.3.1 图纸审查制度425.3.2 施工单位质量保证体系425.3.3 设备材料进场验收制度435.3.4 样板引路制度435.3.5项目质量管理要点445.3.6技术方案先行制度445.3.7质量通病处理455.3.8日常质量管理465.3.9设计协调问题465.3.10质量事故处理465.3.11入
4、住前质量检查和维修465.3.11成品保护措施465.4安全文明施工管理485.4.1施工现场CI标识系统485.4.2施工过程管理49第六章：工程成本管理506.1 项目成本控制目标506.2 项目成本控制措施506.2.1图纸审查506.2.2变更签证管理506.2.3进度款支付50第七章：采购与招标管理507.1 监理招标507.1.1入围资格507.1.2监理人员的资质审查517.1.3检查现场办公设备517.2总包招标527.2.1入围资格527.3分包管理与甲供材料协调527.3.1总包管理工作包括：527.3.2总包配合工作包括：527.3.3材料设备供应管理547.4配套专业分
5、包工程招标55第八章：项目的沟通管理558.1进场知会558.2周例会558.3运营月报558.4里程碑形象进度558.5文件的收发、传阅558.6文件的归档56第九章：项目的风险与对策5891进度控制风险与对策5892质量控制风险与对策5993成本控制风险与对策6094其它61第十章：项目的总体协调6210.1场地条件6210.2销售开放展示要求6210.3施工场地规划6310.4民扰情况6310.5对外协调工作63 专业知识编辑整理 第一章：工程概况及项目总平面图1.1项目概况项目位于鲁家峙岛东北角，东侧为景瑞路（天堂街）、南侧为希望路、西侧为东二路、北侧为鲁家峙北路，工程总占地面积：93
6、148M2，总建筑面积：约121092M2。本工程由44栋单体建筑和1个独立的地下车库组成，各楼栋建筑结构情况如下：楼号层数地下室结构形式建筑面积（ M2 ）111 1剪力墙结构109412181剪力墙结构119583181剪力墙结构55984、51/111剪力墙结构309/26006111剪力墙结构25367111剪力墙结构49708111剪力墙结构51699111剪力墙结构551210、11#111剪力墙结构528212111剪力墙结构542913、14、21、2851框架异型柱结构338815、16、2451框架异型柱结构323817、18、22、2351框架异型柱结构225019、20
7、、25、2651框架异型柱结构21612751框架异型柱结构337229、3031框架结构34331-4531框架结构682地下车库11.500框架结构54801.2项目总平面图1.3项目工程管理的特点和难点（1）政府部门的土地一级开发单位普陀旅游公司在土地移交时，基地尚不具备三通一平的条件，主要问题在于（a）场地内部剩余2条电力电缆、1条电讯电缆和1条有线电缆未移位，涉及到由该单位落实资金及安排市政配套单位进场移位；（b）场地内河道众多，由于岛上基础设施条件较差，众多居民户的下水均排入场地内的河道中，故在开挖新的河道前无法对原有河道铺填，增加了施工难度；（c）本项目场地位于鲁家峙岛腹地，远离
8、鲁家峙岛大桥，原本并无一条车行道路可通至现场，为此，普陀旅游公司为我项目新建一条车行道路。由于该道路途经居民区，涉及到部分的拆迁并对居民的生活造成影响，受到了极大的阻挠，严重影响到道路施工的工期，并对我项目施工带来了直接的极大的影响；（d）公园会所处有一猪圈，涉及到拆迁及赔偿的问题，由于谈判不顺利，导致该猪圈至今还未拆除，我项目公司不断敦促旅游公司加快本项进程。（2）鲁家峙岛上居民组织了土方及运输队，对入岛物资进行垄断，并提出诸多非份要求，如不答应即阻碍上岛物资的运输线路；加之地方政府为安抚失地居民，出台了保护政策，使其愈加嚣张跋扈，土方及各类材料等的运输存在较多的不可控因素；（3）建筑物业形
9、态多样，联排别墅、花园洋房、小高层、高层、人防地下车库并存，外立面造型复杂、内部空间多变；西班牙风格的构件市场采购周期长、难度较大；以上因素导致施工管理难度的加大；（4）由于本项目需保证在开盘前完成会所及样板景观的施工，施工周期仅3个月（含建安、内外装饰、门窗、装修、软装及景观），施工周期短、分包及材料选购时间短、对售楼处的各类施工要求高，这些均带来了较大的施工管理难度，项目公司必须采用非常规的项目运作方法才能得以实现；（5）本项目为现状交地，需旅游公司负责住宅项目二期地块及商业地块的动拆迁，当前舟山范围内拆迁难度极大，由于动拆迁的不确定性，导致对项目的后期开发造成很大的影响；（6）整岛开发的
10、市政配套的进程对我项目的影响极大，整岛开发资金的原因及动拆迁的因素，将对本项目周边市政配套（道路及市政管网）的进展带来极大的影响，从而直接影响到本项目的配套进程；（7）项目的住宅二期部分单体从办理四证到竣工验收，仅有整整一年的时间，这在施工管理上造成了很大的压力；而部分可结转单体的提前施工需办理土地证分丘，这在操作上带来一定的难度而且还涉及到土地款的支付问题，解决有相当难度；（8）总包单位及各分包商按照舟山一贯操作方式垫资较少，势必对我项目公司日后的现金流带来较大的压力；（9）岛上经常停电和台风季节较长，对工程进度也有一定影响；（10）项目一期竣工验收条件与小区规划有较大差异，对竣工验收将有较
11、大影响。对上述困难采取的措施：（1）加强与区政府和各有关部门的沟通，获取区局主要领导的支持；（2）加强与旅游公司的沟通和合作，督促其按照时间节点完成相关工作；（3）利用各类资源做好与岛上垄断单位的协调，力争将其对我项目的影响将至最低；（4）与公司各职能部门做好有效沟通，加快设计、材料选样、集团采购的进程；（5）加快项目公司负责的分包及材料采购的招标工作；（6）采取各类赶工措施，加快施工进度；（7）加强管理，保证施工质量；第二章：项目的组织架构与岗位职责2.1 整个项目开发过程中各单位的组织架构及职责集团项目公司职能部门（运营、市场、设计、成本、工程）总包施工单位监理公司配套专业分包施工单位指定
12、专业分包施工单位甲供材料设备、甲指乙供材料设备供应商支持、规范监督管理监督管理管理、配合2.2项目公司组织架构及岗位职责2.2.1项目公司组织架构总经理副总经理项目管理部开发配套部财务成本部行政人事部市场营销部采购合约部现场项目经理（1人）土建主管（2人）安装主管（1人）档案管理员（1人）开发配套经理（1人）开发配套专员（1人）财务经理兼成本专员（1人）出纳（1人）行政人事经理（1人）行政人事专员（1人）前台（1人）保洁后勤（2人）营销经理（1人）采购合约经理（1人）招标工程师（1人）采购工程师（1人）预决算工程师（2人）2.2.2项目公司工作职责及岗位职责岗位名称项目公司总经理岗位编号XMG
13、S-01所在部门项目公司直接上级集团公司副总裁直接下级项目公司各部门经理本职：负责整个项目由获取土地后至竣工交付过程中的项目运作、公司管理及各类内外部的组织协调工作，把控项目的品质、产品质量、项目开发进程和项目的成本控制，组织项目除总包及集团采购外的各类招投标工作。负责领导好整个项目公司团队实现集团公司制定的各类目标。职责与工作任务：职责一职责表述：负责组织项目开发总体工作计划的制定和落实工作任务组织参与市场部完成项目的前期策划及项目定位工作组织参与成本管理部完成项目成本控制目标和成本指标的制定负责组织编制项目开发总体工作计划负责将项目开发总体工作计划按部门进行分解，组织编制各分项工作计划负责组织编制项目的成本台帐、项目月报、资金预算计划等工作职责二职责表述：组织各类规划、设计（内外部）评审会组织参与各类设计（内部）评审会，满足项目定位和成本控制目标的要求及产品性价比最优化落实扩初、施工图设计任务，负责组织扩初、施工图设计评审会 职责
