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1、天津市房地产发展(集团)股份有限公司2013年公司债券跟踪评级报告查看PDF公告 公司债券跟踪评级报告 大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出 具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关 系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循 了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意 见未因发债主体和其他任何
2、组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及 时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资 建议。 六、本报告信用等级在本报告出具之日至本次债券到期兑付日有效，在有效期限内，大 公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发 布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 公司债券跟踪评级报告 跟踪评级说明 根据天房发展2013年公司债券信用评级的跟踪评级安排，大公对
3、公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并 结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。 发债主体 公司前身为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建 设开发公司（以下简称“天建开发”）；1988年在天建开发基础上组建 了天津市房地产开发经营集团，后经天津市经济体制改革委员会津体 委字【1992】33号文批准整体改制，并经中国人民银行天津市分行津 银金【1992】479号文批准，发行募集法人股和内部职工股，以定向募 集方式成立天房发展。1998年3月18日，经中共天津市委员会、天津 市人民政府津党【1998】9号文批准，同意设立天房集团从事相应的国 有资产管理。根
4、据中国证券监督管理委员会证监发行字【2001】50号 关于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行股票的 通知，天房发展于上海证券交易所上市（股票名称：天房发展；股票 代码：600322）。截至2014年3月末，公司注册资本为110,570万元， 天房集团持有公司25.11%股份，为公司第一大股东，公司实际控制人 为天津市国有资产监督管理委员会（以下简称“天津市国资委”）。 公司以房地产开发为主业，是国家二级企业、房地产开发一级企 业，也是天津市主要的房地产开发企业之一。截至2014年3月末，公 司共有控股子公司12家。 宏观经济和政策环境 2014年一季度国民经济开局平稳且总体向好，
5、结构调整和转型升 级继续取得新进展；外部环境复杂多变导致国内经济仍存在下行压力 2014年一季度我国实现国内生产总值128,213亿元，同比增长 7.4%，增速较2013年同期回落0.3个百分点；从环比看，2014年一季 度国内生产总值增长1.4%。分产业看，第一产业增加值7,776亿元， 同比增长3.5%；第二产业增加值57,587亿元，同比增长7.3%；第三 产业增加值62,850亿元，同比增长7.8%。分要素看，固定资产投资（不 含农户）同比增长17.6%；社会消费品零售总额同比增长12.0%；进出 口总额同比下降1.0%，实现贸易顺差167.4亿美元。2014年3月份中 国制造业PMI
6、为50.3%，较2014年2月微升0.1个百分点，自2013 年11月份后首次回升，预示我国制造业总体平稳向好。从工业景气度 看，2014年一季度工业企业景气指数为128.0，环比上升3.7点；工 业企业家信心指数为124.3，环比提高3.3点。 公司债券跟踪评级报告 结合宏观数据综合分析发现，2014年一季度第三产业增加值占GDP 比重升至49%，且第二产业中装备制造业和高技术产业增加值增速比规 模以上工业增加值平均增速高3个百分点，说明在市场机制作用下， 产业结构继续得到优化。此外，投资增速有所回落，第三产业与民间 投资比重继续提高，居民消费增速有所加快，投资与消费的关系更趋 合理，整体看
7、国民经济结构调整与转型升级取得一定进展。 导致国民经济增速下滑的主要原因是一方面外部环境仍然复杂严 峻，新兴经济体下行压力较大，IMF分别调低2014年世界经济增长预 期和发展中国家经济增长预期0.1个百分点和0.2个百分点，世界经 济复苏低于预期进而影响我国出口增速；另一方面，我国正处于增速 换挡期、结构调整期与前期刺激政策消化期“三期”叠加阶段，加上 政府主动调控加大淘汰落后产能与环境污染治理力度，因此经济增速 放缓属于阶段性客观反映。 总体来看，2014年一季度国民经济运行处于合理区间，结构调整 和转型升级继续取得新进展。但同时也注意到，外部环境仍然复杂多 变导致国内经济仍存在一定的下行
8、压力。 行业及区域经济环境 人口结构、城市化进程等因素对我国房地产发展起到了根本性推 动作用；近年来国家通过增加保障房的建设以缓解房地产市场的供需 矛盾；2014年以来，受信贷政策紧缩影响房地产销售面积同比下降 人口结构、城市化进程、信贷及货币投放量等因素对我国房地产 市场的发展起了根本性的推动作用，但为了房地产市场的稳定发展， 2009年以来，我国政府对房地产市场进行了密集调控，房地产行业景 气度波动较大；2013年及2014年15月，我国土地购置面积分别完 成3.88亿和1.11亿，同比分别减少8.80%和5.70%；房地产开发 投资完成额同比分别增长19.80%和14.70%；2013年
9、房屋新开工面积同 比增长13.50%，2014年15月同比减少18.60%。 保障房的供给方面，根据国家“十二五”规划纲要，“十二五” 期间，全国将新建各类保障性住房和棚户改造3,600万套，其中2014 2015年间约供应共1,600万套，使保障房的覆盖率达到20%，通过增 加保障性住房的建设和供应缓解房地产市场的供需矛盾。 公司债券跟踪评级报告 图120062013年我国土地购置面积及商品房销售面积变动情况 数据来源：Wind资讯 需求及成交量方面，2013年及2014年15月全国商品房销售面 积分别约为13.06亿和3.61亿，2013年同比增长17.30%，2014 年15月同比减少7
10、.80%。2013年房地产市场有所回暖，商品房销售 有所改善，2014年15月，受信贷政策紧缩影响，房地产市场销售面 积同比下降。整体来看，我国购房需求逐渐转向以刚需为主。需求的 管理政策来看，2010年2012年，国家多次出台包括“国十一条”、 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和“新国五条” 等在内的调控政策，以限贷、限购、限制房价及提高房贷首付款比例 等方式抑制投资投机性购房需求，旨在合理引导住房消费求；2013年 2月，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（以 下简称“通知”）要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得 税按转让所得的20%计征，同时加快推进扩大个人
11、住房房产税改革试点 的工作，通知进一步明确了抑制投机需求、增加住房供给的调控 方向。 行业在政策调控的背景下因其自身的固有特征出现了集中度上 升、区域市场表现分化等特点，整体上有利于大型房地产企业的发展 我国房地产行业进入门槛较低，市场结构较为分散，开发商规模 普遍较小，截至2013年末，我国共有房地产开发企业约8.84万家， 年均实现主营业务收入约为5,000万元。2009年以来，在政策调控的 背景下，房地产行业本身固有的特性导致了不同地域及企业等多方面 的变化，具体来看，一线城市行业资源的聚集能力仍较强，二三线城 市占全国房地产开发投资额和商品房销售面积的比重有所上升；重点 城市的销售集中
12、度趋于上升。整体来看，调控以来行业集中度逐年提 升，企业业绩分化趋于明显，大型房地产企业发展较为良好。从行业 产品结构来看，刚性需求逐渐占据市场主流，中低档房源市场份额占 比明显扩大，由于产品结构直接影响房地产企业业绩，调控以来供应 中低档房源为主、采取标准化开发并且以“快速周转”为主要战略的 企业销售业绩较好。预计未来在行业集中度上升的前提下，有着良好 公司债券跟踪评级报告 产品定位的大型房地产企业的实力将继续增强。 天津市区域经济发展较为平稳，为市内房地产发展创造了良好的 外部环境；2014年以来，天津市房地产开发投资增速有所放缓，或将 对区域内房地产开发企业经营带来一定挑战 天津市是中国四个直辖市之一，是北方经济中心，其中滨海新区 为全国综合配套改革试验区之一。2013年及2014年13月，天津市 地区生产总值分别达到1.44万亿元和3,190亿元，同比分别增长 12.50%和10.60%；2013年及2014年13月，天津市全社会固定资产 投资分别完成1.01万亿元和1,775亿元，分别同比增长14.10%和 16.60%，2013年以来，天津市区域经济发展较为平稳，有利于区域内 工商企业的经营。 房地产市场的供给方面，2013年及2014年15月，天津市房地 产开发投资同比分别增长17.50%和19.50%，2014年以来天津市房地产 投资增速
