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1、旅游经济区格局下的大连旅游地产开发策略演讲专家：许豫宏录音整理：杨 峥发言要点一：大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的内涵以旅游产业（旅游地产集聚开发）为主体产业之一，通过政府引导、市场主导聚集整合各类旅游相关产业要素，形成相关产业高度聚合、旅游企业高度集中、具有产业规模效应、实施资源一体化管理的经济区域。旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）不是景区，也不是度假（旅游地产集聚）区，而是围绕旅游优化产业结构，联动一、二、三产融合发展农业围绕旅游业形成休闲农业，工业围绕旅游业形成旅游装备制造业，服务业围绕旅游业形成旅游服务业，文化围绕旅游业形成创意产业从而更好实现产业、就业、生态、民生的协调发展
2、。其特色在于以旅游业为主导的综合产业联动发展，即以旅游带动区域发展，带动地方农民致富，形成自身产业集聚与经济收益。图1.1 旅游业与其他产业关系示意图发言要点二：大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的体制机制1. 组织机构建设旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）是大连打造全域化旅游目的地的示范区，是旅游管理体制改革的试点区、旅游经济市场化运行的试验区，代表了大连旅游未来发展的一个方向和趋势。所以应该被辽宁省人民政府纳入到辽宁省发展区域和重点支持区域。根据辽宁沿海经济带发展规划和辽宁沿海经济带实施条例，对于重点发展区域建立旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）工作委员会、投资公司和管理委员会，共同推
3、进旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）建设。图1.2 组织机构构成图旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）工作委员会：作为政府的临时指挥机构，由市级主管领导与相关部门的负责人组成，是强化市政府重点工程落实、项目审批、政策研究的工作组织，全面负责五大旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的综合协调工作。具体职能包括：制定本经济区的产业发展战略并监督实施，决策或审批重要的开发项目并监督实施，处理建设过程中出现或涉及的重大问题，提出解决意见并监督有关部门执行，协调各部门之间的关系，为本地区的旅游经济发展提供相应的制度保障。旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）投资公司：配合工作委员会的市场化机构，属于政府强化旅游
4、经济区（旅游地产集聚开发模式）建设的市场运营平台，主要负责投融资，同时承担旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）重大项目的规划和市政基础设施建设。旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）管理委员会：在市政府与经济区工作委员会的领导下，以“治理好生态、保护好环境、安置好农民、开发好旅游、建设好园区”为目标，履行经济区行政管理职能。具体职责包括：负责规划建设的统筹协调和组织领导工作；负责总体战略目标的制定、经济社会协调发展的统筹，以及开发规划的制订和实施；负责经济区基础设施及公共设施项目的计划、建设和管理；负责征地、拆迁、安置计划、方案、政策的制订；负责确定招商项目落户的政策、条件、土地使用的方式和价格，配
5、合相关职能部门做好落户项目的供地及其他配套服务工作；负责区域内建设地块开发、使用权出让和转让的审核、报批和管理；负责建设资金筹措；负责对下属公司的管理；负责拟定有关行政管理规定，市政府授权负责其他行政管理工作。 在管理委员会的监管下，通过市场化手段逐步实现经济区资源转化为资产、资产转化为资本的效益最大化，成立五个参与市场竞争的企业化运营主体。旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）产业发展公司：进行土地收储，实施融资，根据规划进行土地整理，并实施土地一级开发与核心重大项目的二级开发。物业安保公司：后勤服务、人力资源输出及安全保卫等。旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）工程建设公司：项目开发、工程管理等
6、工作的落实。旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）资产管理公司：资产的管理、维护等有效运营。旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）经营（控股）公司：对可经营性资产的经营与运作，通过租赁、自营、品牌嫁接、连锁经营等方式实施市场化运作，实现资产的保值增值。2. 制定规章制度 保障经济区有效运营，需要制定相应的管理规划制度，包括：大连市旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）条例或办法、大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）土地管理制度、大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）鼓励投资办法、大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）生态环境保护制度等。 3. 落实优惠政策 近期内率先启动龙门温泉旅游经济区（旅游地产集聚
7、开发模式）和安波温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式），作为先行先试点，申请省重点发展区，按照产业特区给予优惠政策。4. 项目带动发展 招商引资、争取优惠政策、管理监督等工作由工作委员会和管理委员会负责。发言要点三：大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的开发运行1. 政府引导 完善旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的基础设施、生态环境；招商引资，为旅游企业发展提供优良市场环境；争取促进旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展的各项优惠政策；为企业提供信息、政策、人才、法律服务等帮助，辅助企业开展营销活动（节庆、帮助企业联系销售渠道等）、研发活动、生产活动等；监督管理企业行为。 2. 市场主导
8、企业是市场经济活动的主要参与者，是推动旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）社会经济技术进步的主要力量；企业自主生产创新，搭建市场平台，开展商品创新、市场拓展、营销和服务等工作。3. 行业协会监督 行业协会协助企业规范经营，维护企业的合法权益，是沟通政府和企业的桥梁，是组织行业内部交流、调研、市场信息收集、政策解读等活动的机构，能够促进旅游企业快速成长。 4. 社区参与 各级基层机构组织居民参与旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展的战略决策、具体建设。政府、企业为居民提供就业、利益分享、开展商业等的机会（如生产销售旅游商品、到旅游企业工作、经营农家乐等）。 发言要点四：大连旅游经济区（旅游地产集
9、聚开发模式）的土地整理策略旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展的首要条件是土地资源，通过总体规划、控制性详细规划等系统规划对土地进行前瞻性的安排与整体控制，并通过以下方式获得发展用地。 图1.3 土地整理类型示意图1. 工业企业退区进园，回收土地用于旅游发展 按照旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展“进三、优一、退二”的产业导向，对不符合旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展要求的工业企业（主要指非农、非涉旅企业）实施“退区进园”，整合搬迁工业用地，实现土地空间置换，收回土地用于旅游发展。图1.4 土地收回手续流程示意图2. 申报国家、省或地市级重点扶持或旅游示范项目，取得上级政府在土地上
10、的支持 依托国家各大部委支持方向，根据经济区产业发展需要，可从多角度申报项目，如：国家文化产业示范基地、农业部的国家级重点发展项目、水环境综合整治项目、退渔还海项目、新农村改造工程项目、国家级或省级旅游地产集聚区项目、新城镇建设项目、道路基础设施建设项目等。3. 整理农村集体建设用地，盘活存量土地资源 第一，通过“减法”将旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）内部分农户搬迁出去，腾出的宅基地可以置换为旅游项目的建设用地指标；第二，清理农村集体建设用地，成立农村土地股份合作社，所有者以地折价入股介入旅游开发获得相应收益；第三，置换宅基地功能，对民居进行改造，农民在自愿的情况下直接或间接（土地入股）介
11、入旅游经营，获取收益。4. 合理流转农、林用地，实现农业规模化经营、促进土地集约化利用，保持土地性质不变，引导特色农业规模化、特色化生产先期在整理与调控土地过程中，可以对具备先期入市价值的地块进行小配套，作为区域开发建设的基础性条件，保障开发商快速进入启动项目开发。发言要点五：大连旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）的发展原则建议在具备开发基础和条件的前提下，为了加速推动旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）发展步伐，必须发挥旅游业的驱动与联动作用，通过市场论证与风险评价，先期选取对打造“世界滨海旅游名城”有品牌支撑力的优势旅游资源进行开发，发挥聚集人气、预热市场的作用。 1、产业并行是主题 经济区
12、可持续发展的核心问题是产业构成与支撑力。旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）是以泛旅游产业（旅游地产集聚开发）为核心的现代服务业体系，包括科技、文化创意、休闲度假（旅游地产集聚）、运动、教育、商务会议、展览展示、农业、林业、渔业、新能源、居住等综合产业。先期导入以大型龙头项目为引领的旅游休闲产业，同步开发建设具备自我造血功能与可配套旅游业的关联产业，形成功能互补、市场互促的格局。同时推动城市综合功能快速形成，形成稳定的消费群体。2、网络布局是目标基于项目区域的管理、产权负责制，需要注意在分时分步的实施建设过程中能够形成具备较高价值的网络布局。建设前期，以旅游景区（境区）点式开发为吸引链，建设各种
13、服务配套项目为功能链，辅助以各项娱乐、体育、节庆、赛事、购物等娱乐活动为延展链，形成有机互动的产业链和价值流，最终全盘皆活。网络布局的内涵在于旅游、产业、居住在时空上的高价值组合，即形成大区小镇产业群落的空间组合结构，围绕核心景区做成境区，周边建设高品质居住的旅游小镇，从而集聚产业人口，推动特色产业经济，在其外围形成多个产业群落。各产业相互依托、相互融合、相互支撑，最终形成创业有园区、生活有社区、休闲有境区、度假（旅游地产集聚）有群落的城乡互动一体化大格局。专题二 十大旅游发展区概念性规划本次规划提出了“一环一群岛、四片十极核”的空间结构布局，其中一环和四片属于区域层面内容，重要支撑是一度假（
14、旅游地产集聚）群岛和十大旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）（度假（旅游地产集聚）区），群岛的主体和核心是长山群岛，十片是十大各具特色和竞争力的旅游产业（旅游地产集聚开发）集聚发展区，分别是：龙门温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）、安波温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）、步云山温泉旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）、庄河花园口旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）、金石滩旅游地产集聚区、钻石湾商务旅游区、旅顺口历史文化旅游区、普湾商务旅游区、金渤海岸旅游地产集聚区和长兴岛旅游经济区（旅游地产集聚开发模式）。旅游发展区概念性规划旨在为重要旅游开发板块的下一步具体开发提供上位引导和用地规范。一、
15、群岛旅游地产集聚主体长山群岛旅游地产集聚区（一）规划范围长山群岛包含长海县所有岛屿以及庄河的石城岛和海王九岛，陆域面积约180平方公里。（二）发展定位我国首个集会议、休闲、运动、养生、游乐、观光等功能于一体的国际级群岛休闲度假（旅游地产集聚）区和高端群岛旅游服务业基地，成为东北亚最前卫的旅游目的地和世界群岛旅游新地标。（三）规划思路深入挖掘长山群岛的优势，借鉴世界海岛旅游成功的先进经验，深度开发旅游产品体系，形成海洋旅游、休闲会议、海岛运动、国际海钓、海鲜美食、特色购物、海岛养生、渔文化体验、文化创意、生态体验、度假（旅游地产集聚）地产等旅游产品系列。同时有效规避季节性因素影响，以海上达沃斯、
16、渔博园、国际养生岛、国际海钓村、海上伊甸园、专属岛屿等高端型和特色型项目为龙头，以点带面，集中开发，重点突破。建设目标：落实陈政高省长讲话精神，“十二五”期内长山群岛要承担起辽宁省经济转型引爆点的重任，规划和建设国际旅游地产集聚区，成为辽宁沿海经济带的重要支撑。（四）功能分区1. 整体空间结构规划形成“一核五片”的旅游空间结构，“一核”指大小长山岛为旅游服务基地；“五片”指广鹿岛旅游区、石城岛旅游区、海王九岛旅游区、獐子岛海洋牧场区和海洋岛军事保护区。图2.1长山群岛旅游避暑度假（旅游地产集聚）区空间结构图2. 度假（旅游地产集聚）区空间布局（1）大长山岛旅游地产集聚区功能定位：长山群岛的综合旅游服务区，与小
